Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit

Der demografische Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft schreitet voran und wird zunehmend spürbar. Die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum dürfte in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Studienergebnisse zeigen, dass in Deutschland mindestens zwei Millionen altersgerechte Wohnungen fehlen. Damit verbinden sich Chancen aus der altersgerechten Modernisierung unserer Wohnungen. Mit unserem Angebot an barrierearmen, teilmodernisierten Wohnungen und Investitionen in neue innovative Wohnkonzepte in unseren Quartieren ist zu erwarten, dass dies mit einer Verringerung der Kundenfluktuation und einem weiteren Mietwachstum einhergeht.

Vonovia bewirtschaftet seine Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten und digitalisierten Systemen und Prozessen. Unsere Bewirtschaftungsplattform wurde in den vergangenen Jahren Schritt für Schritt optimiert und arbeitet heute hocheffizient: Die Leerstandsquote ist sehr niedrig. Die Bewirtschaftungskosten je Wohneinheit konnte über die Jahre erheblich gesenkt werden. Die Kundenzufriedenheit stieg im selben Zeitraum spürbar an. Zusammen mit dem Angebot von wohnungsnahen Dienstleistungen und einem aktiven Quartiersmanagement bieten wir unseren Kunden ein Leistungspaket, das auf dem Wohnungsmarkt äußerst wettbewerbsfähig ist und uns finanzielle Chancen bietet. Gleichzeitig sehen wir Chancen in einer verbesserten Reputation aufgrund von Aufwertungen, die wir in unseren Quartieren vornehmen.

Das Geschäftsmodell von Vonovia bildet den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus ab: vom Ankauf zukunftsfähiger Grundstücke über den (seriellen) Neubau und die effiziente Bewirtschaftung, die Quartiersentwicklung bis hin zu Sanierungssystemen in Serie sowie die nachhaltige Direktversorgung mit Energie und weiteren immobiliennahen Dienstleistungen. Dieser Zyklus soll im Rahmen der Wachstumsinitiativen auch Drittkunden im Sinne eines Full-Service-Bewirtschaftungsdienstleisters zugänglich gemacht werden. Hieraus ergeben sich Chancen für Vonovia.

Wir verfügen über eine eigene Handwerkerorganisation (VTS). Sie übernimmt für einen Teil unserer Wohnimmobilien Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen. Weitere Handwerkerleistungen kaufen wir zu. In den kommenden Jahren wollen wir den Anteil der Eigenleistung durch unsere Handwerkerorganisation bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen sowie den Bau neuer Gebäude kontinuierlich ausbauen. Die Optimierung und Verbesserung der Handwerkerorganisation VTS wird laufend fortgeführt. Aufgrund des Fachkräftemangels und der Verfügbarkeit entsprechender Kapazitäten wollen wir den Leistungsumfang zudem auf alle Arten von technischen Maßnahmen erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen zu Vonovia überführen. Dies wird durch entsprechende personalwirtschaftliche Konzepte unterstützt.

Über das Value-add-Geschäft bieten wir unseren Kunden Dienstleistungen, die in engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Auch hier können sich entlang der Wertschöpfungskette Opportunitäten mit zusätzlichem Ertragspotenzial ergeben – sei es durch das eigene Aufsetzen innovativer Angebote, sei es durch Akquisition von Start-ups oder anderen Unternehmen. Im Value-add-Geschäft können sich sowohl durch den Einstieg ins B2B-Geschäft als auch durch die Ausweitung der bestehenden Geschäftsmodelle auf Vonovia fremde Kundengruppen zukunftsträchtige Chancen ergeben. Dabei stoßen insbesondere Initiativen der Wohnumfeldaktivitäten auf vielversprechendes Interesse mit ersten Drittaktivitäten.

Parallel zum Ausbau der bestehenden wohnungsnahen Dienstleistungen (auch im Wege eines möglichen Drittgeschäfts) sehen wir über die Digitalisierung Potenziale, die Kunden noch stärker, z. B. durch Kundenbindungsprogramme, Kommunikationsplattformen oder Vernetzungen, an unser Geschäftsmodell zu binden. Aus der Digitalisierung ergeben sich für die Immobilienwirtschaft und damit auch für Vonovia erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten – sowohl technologisch als auch in Bezug auf die Optimierung von Prozessen. Wir investieren weiterhin konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien. Zwei Schwerpunktfelder dabei sind „künstliche Intelligenz“ und „Robotics“.

Wir erwarten Chancen aus dem konsequenten Ausrollen von Konzepten wie „predictive maintenance“ (vorausschauende Wartung), „process-automation“ (Automatisierung von Geschäftsprozessen), „building information modeling“ (digitales Modellieren von Immobilienprojekten), „home-automation“ (Aufsetzen smarter Informationssysteme bzw. Schnittstellen beim Kunden) sowie einer engeren digitalen Verbindung zum Kunden. Ein wichtiger Baustein für die Umsetzung unserer digitalen Strategie ist der sogenannte „digital twin“ (digitaler Zwilling). Er ist das digitale Abbild eines Gebäudes in all seinen Facetten und er spiegelt in Zukunft jedes unserer Gebäude mit all seinen unterschiedlichen baulichen und technischen Besonderheiten sowie Systemen wider und ermöglicht so eine optimale Bewirtschaftung.

Diese Chancen aus der Digitalisierung und künstlichen Intelligenz für das operative Geschäft wirken auch auf die Kundenzufriedenheit. Gezielte Akquisitionen sowie die Kooperation mit entsprechenden Start-ups entlang der Wertschöpfungskette zur weiteren Implementierung digitaler Lösungen innerhalb der Prozesse, aber auch an den Schnittstellen, können für Vonovia weitere Ertragspotenziale und Know-how-Potenziale eröffnen.

Ein Faktor, den Vonovia nicht selbst in der Hand hat, der aber für die erfolgreiche und vor allem effiziente Umsetzung von Vorhaben von Bedeutung ist, ist die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung. Die Verschlankung von Verwaltungsprozessen und die Einführung des Gebäudetyps E könnten die Genehmigung von Bauanträgen für das Development- und Neubaugeschäft von Vonovia beschleunigen und es damit positiv beeinflussen.