36 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden sowie Vermögenswerte und Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte werden solche langfristigen Vermögenswerte ausgewiesen, die in ihrem gegenwärtigen Zustand zu üblichen Bedingungen veräußert werden können und für die eine solche Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Eine Veräußerung ist höchstwahrscheinlich, wenn der Plan für den Verkauf beschlossen wurde, die Suche nach einem Käufer und die Durchführung des Plans aktiv begonnen wurde, der Vermögenswert zu einem angemessenen Preis aktiv angeboten wird und die Veräußerung erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Klassifizierung erfolgt. Der Ansatz der zur Veräußerung gehaltenen Investment Properties erfolgt zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis bzw., wenn dieser nicht vorliegt, zum geschätzten Verkaufspreis. Liegt eine Veräußerungsgruppe vor, erfolgt der Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert nach Abzug der Veräußerungskosten, soweit dieser niedriger als der für die Veräußerungsgruppe fortgeführte Buchwert ist.
Die Position umfasst nicht nur einzelne langfristige Vermögenswerte, die veräußert werden sollen, sondern auch Gruppen von Vermögenswerten (Veräußerungsgruppen). Aufgegebene Geschäftsbereiche (Discontinued Operations) werden separat davon in einer eigenen Position ausgewiesen. Bei Veräußerungsgruppen und aufgegebenen Geschäftsbereichen werden zudem sämtliche Schulden, die zusammen mit den entsprechenden Vermögenswerten in einer Transaktion veräußert werden, in die Bilanzpositionen „Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten“ bzw. „Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche“ umgegliedert.
Investment Properties werden von Vonovia als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert, wenn zum Bilanzstichtag notarielle Kaufverträge bzw. eine von beiden Parteien unterschriebene Kaufabsichtserklärung vorliegen, aber der Besitzübergang vertragsgemäß erst in der Folgeberichtsperiode erfolgen wird. Der Ansatz der zur Veräußerung gehaltenen Investment Properties erfolgt zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis. Liegt eine Veräußerungsgruppe vor, erfolgt der Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert nach Abzug der Veräußerungskosten, soweit dieser niedriger als der für die Veräußerungsgruppe fortgeführte Buchwert ist.
Ein aufgegebener Geschäftsbereich (Discontinued Operation) liegt vor, wenn ein gesonderter wesentlicher Geschäftszweig oder geografischer Geschäftsbereich als zur Veräußerung gehalten eingestuft wird oder wenn eine Geschäftsaktivität Teil eines einzelnen abgestimmten Plans einer solchen Veräußerung ist. Ein Geschäftszweig muss für Zwecke der Rechnungslegung klar von den übrigen Aktivitäten abgrenzbar sein, um als aufgegebener Geschäftsbereich eingeordnet werden zu können. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Ergebnis separat von den fortgeführten Geschäftsbereichen dargestellt. Das Vergleichsjahr wird dabei so angepasst, als wäre der aufgegebene Geschäftsbereich von Beginn des Vergleichsjahres an so klassifiziert worden.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
Im Zuge der Verkaufsbemühungen für ein Portfolio in Berlin konnte am 23. April 2024 erfolgreich ein notarieller Verkaufsvertrag vereinbart werden. Im Zuge der Transaktion werden zwei Gesellschaften mit rund 4.500 Wohneinheiten und einem Immobilienwert von rund 700,0 Mio. € veräußert. Die Vermögenswerte und Schulden der zwei betroffenen bestandshaltenden Gesellschaften (Share Deal) werden daher in der Bilanz zum 31. Dezember 2024 als Veräußerungsgruppe dargestellt. Es werden Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von 8,2 Mio. € als Bestandteil der Veräußerungsgruppe dargestellt. Die weiteren Vermögenswerte umfassen nahezu ausschließlich Investment Properties des Segments Rental. Die Schulden umfassen im Wesentlichen passive latente Steuern.
Des Weiteren hatte Vonovia am 26. Juli 2024 erfolgreich einen notariellen Verkaufsvertrag über rund 1.970 Wohneinheiten und sechs Gewerbeeinheiten des Segments Rental vereinbart. Der Kaufpreis liegt mit rund 300,0 Mio. € leicht über den bis zum Zeitpunkt der Verhandlung bilanzierten Buchwerten der Verkaufsobjekte. Ein Teil des Portfolios ist zum Stichtag bereits übertragen worden. Vermögenswerte von rund 213,0 Mio. €, für die der Nutzen-Lasten-Wechsel voraussichtlich im 1. Halbjahr 2025 erfolgen wird, werden in der Bilanz zum 31. Dezember 2024 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte dargestellt.
Der Anstieg innerhalb des Geschäftsjahres resultiert darüber hinaus aus weiteren Portfolios aus dem Segment Rental, bei denen die Verkaufsbemühungen insoweit vorangeschritten sind, dass mit einem Verkauf innerhalb von einem Jahr gerechnet werden kann. Die bisherigen Kaufpreiseinschätzungen bzw. -angebote liegen leicht über dem Niveau der bilanzierten Buchwerte der Verkaufsobjekte.
Gegenläufig wirkten sich die unterjährigen Verkäufe von Immobilienbeständen aus dem Segment Rental, die zum 31. Dezember 2023 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden eingestuft waren, aus.
Wertminderungsaufwand bezüglich der Veräußerungsgruppe
Das Management geht derzeit von einem Kaufpreis aus, der dem Saldo der IFRS 5-Vermögenswerte und Schulden abzüglich Veräußerungskosten entspricht.
Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte und Schulden des aufgegebenen Geschäftsbereichs
Am 31. Dezember 2024 umfassten die zum aufgegebenen Geschäftsbereich Pflege zugehörigen Vermögenswerte und Schulden Folgendes:
Vermögenswerte aufgegebene Geschäftsbereiche
in Mio. € | 31.12.2023 | 31.12.2024 | |||
Immaterielle Vermögenswerte | 22,6 | 9,3 | |||
Sachanlagen | 28,9 | 34,3 | |||
Investment Properties | 619,4 | 606,0 | |||
Sonstige Vermögenswerte | 40,3 | 4,0 | |||
Langfristige Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 711,2 | 653,6 | |||
Vorräte | 0,9 | 0,5 | |||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 9,0 | 25,9 | |||
Sonstige Vermögenswerte | 2,0 | 5,9 | |||
Laufende Ertragsteueransprüche | 2,6 | 0,5 | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 44,4 | 43,5 | |||
Kurzfristige Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 58,9 | 76,3 | |||
Summe Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 770,1 | 729,9 | |||
Das Absinken der langfristigen Vermögenswerte und Schulden des aufgegebenen Geschäftsbereichs resultiert aus der Veräußerung von Pflegeimmobilien mit einem Verkaufserlös in Höhe von 87,7 Mio. € (2023: - Mio. €) mit einem Buchwert von 90,8 Mio. € (2023: - Mio. €). Gegenläufig wirkten innerhalb der Investment Properties im Wesentlichen aktivierungsfähige Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen.
Schulden aufgegebene Geschäftsbereiche
in Mio. € | 31.12.2023 | 31.12.2024 | |||
Rückstellungen | 30,7 | 32,4 | |||
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten | 35,6 | – | |||
Verbindlichkeiten aus Leasing | 3,6 | 1,7 | |||
Latente Steuerschulden | 23,2 | 5,0 | |||
Langfristige Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 93,1 | 39,1 | |||
Rückstellungen | 1,0 | 13,3 | |||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 11,2 | 6,4 | |||
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten | 0,8 | – | |||
Verbindlichkeiten aus Leasing | 1,0 | 1,8 | |||
Laufende Ertragsteuern | 11,4 | 0,3 | |||
Sonstige Verbindlichkeiten | 23,5 | 16,5 | |||
Kurzfristige Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 48,9 | 38,3 | |||
Summe Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 142,0 | 77,4 | |||
Der Ergebnisbeitrag aus aufgegebenen Geschäftsbereichen setzt sich wie nachstehend dargestellt zusammen.
Ergebnisbeitrag aufgegebene Geschäftsbereiche
in Mio. € | 2023 | 2024 | |||
Umsatzerlöse aus der Vermietung | 0,6 | – | |||
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 266,7 | 296,2 | |||
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 267,3 | 296,2 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | – | 87,7 | |||
Buchwert der veräußerten Immobilien | – | -90,8 | |||
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | – | -3,1 | |||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | -193,3 | -8,2 | |||
Materialaufwand | -55,4 | -54,5 | |||
Personalaufwand | -164,3 | -184,0 | |||
Abschreibungen und Wertminderungen | -53,9 | – | |||
Sonstige betriebliche Erträge | 27,3 | 17,6 | |||
Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten | 0,4 | 0,3 | |||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -20,7 | -22,1 | |||
Zinserträge | 0,2 | ||||
Zinsaufwendungen | -1,2 | -1,7 | |||
Ergebnis vor Steuern | -193,8 | 40,7 | |||
Ertragsteuern | 45,7 | -0,7 | |||
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen | -148,1 | 40,0 | |||
Ergebnis aus der Bewertung der aufgegebenen Geschäftsbereiche | – | -13,4 | |||
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen | -148,1 | 26,6 | |||
Konzerninterne Transaktionen wurden vollständig aus den konsolidierten finanziellen Ergebnissen eliminiert. Die Eliminierungen wurden den fortgeführten Geschäftsbereichen und dem aufgegebenen Geschäftsbereich in Art und Weise zugeordnet, die die Nichtfortführung dieser Transaktionen nach der Veräußerung vorsieht, da der Vorstand diese Art der Darstellung für nützlich hält.
Zu diesem Zweck hat der Vorstand den entstandenen Umsatz aus Transaktionen mit fortgeführten Geschäftsbereichen im Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbetriebs eliminiert, da nach der Veräußerung keine Leistungen zwischen den fortgeführten Geschäftsbereichen und dem aufgegebenen Geschäftsbereich ausgetauscht werden.
Im Geschäftsjahr konnten neben den Verkauf von drei Pflegeimmobilien, für die der Besitzwechsel bereits im Jahr 2024 vollzogen wurde, weitere Kaufverträge für 40 Pflegeimmobilien sowie die Pflegebetriebe „Katharinenhof“ und „PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG“ unterzeichnet werden. Die unterzeichneten Transaktionen umfassen alle Vermögenswerte und Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche und werden vorrausichtlich in den ersten neun Monaten des Geschäfts 2025 zu einem Besitzübergang führen.
Angaben zu Mitarbeitern
Zum 31. Dezember 2024 waren 3.912 Mitarbeiter (31. Dezember 2023: 3.806) in dem Geschäftsfeld der aufgegebenen Geschäftsbereiche beschäftigt. Davon entfielen zum 31. Dezember 2024 2.977 Mitarbeiter (31. Dezember 2023: 2.931) auf Frauen und 935 Mitarbeiter (31. Dezember 2023: 875) auf Männer. Der Jahresdurchschnitt betrug 3.881 Mitarbeiter (2023: 3.864). Darüber hinaus waren zum 31. Dezember 2024 417 Auszubildende (31. Dezember 2023: 385) in dem Geschäftsfeld der aufgegebenen Geschäftsbereiche beschäftigt.
Kumulative Erträge oder Aufwendungen, die im sonstigen Ergebnis enthalten sind
Es sind unter Berücksichtigung latenter Steuereffekte -10,0 Mio. € (31. Dezember 2023: -12,8 Mio. €) bzw. -11,9 Mio. € (31. Dezember 2023: -15,2 Mio. €) ohne die Berücksichtigung von Steuereffekten ein kumulatives Ergebnis aus der Bewertung von versicherungsmathemathischen Gewinnen und Verlusten, die in Verbindung mit der Veräußerungsgruppe stehen, im sonstigen Ergebnis enthalten.
Die in der Periode angefallenen Gewinne und Verluste im sonstigen Ergebnis sind in Höhe von -2,4 Mio. € (2023: 1,1 Mio. €) bzw. -2,8 Mio. € (2023: 0,9 Mio. €) ohne die Berücksichtigung von Steuereffekten den Anteilseignern von Vonovia und in Höhe von -0,3 Mio. € (2023: 0,2 Mio. €) bzw. -0,4 Mio. € (2023: 0,1 Mio. €) ohne die Berücksichtigung von Steuereffekten den nicht beherrschenden Anteilseignern zuzurechnen.
Ergebnis je Aktie
Das Ergebnis je Aktie des Periodenergebnisses der aufgegebenen Geschäftsbereiche für das Geschäftsjahr 2024 beläuft sich auf 0,03 € (2023: -0,16 €).
Cashflows aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich
Cashflow aufgegebene Geschäftsbereiche
Eckdaten der Kapitalflussrechnung | |||||
in Mio. € | 2023 | 2024 | |||
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 57,1 | 47,1 | |||
Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -43,2 | -46,4 | |||
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -11,1 | -1,6 | |||
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 2,8 | -0,9 | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang | 41,6 | 44,4 | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 44,4 | 43,5 | |||
Wertminderungsaufwand bezüglich der aufgegebenen
Geschäftsbereiche
Bei den Wertminderungen auf die aufgegebenen Geschäftsbereiche zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten sind Wertminderungsaufwendungen von 13,4 Mio. € (Steuereffekt: latenter Steuerertrag in Höhe 3,0 Mio. €) entstanden. Die Wertminderungsaufwendungen betreffen die Wertberichtigung des Kundenstamms innerhalb der Veräußerungsgruppe.