Risiken aus dem operativen Geschäft
Im operativen Geschäft sehen wir zum Jahresende 2024 die nachstehend erläuterten 3 gelben Risiken (2023: 3).
Die im Segment Rental gehaltenen Wohnimmobilien werden regelmäßig einer Bewertung unterzogen. Einzelheiten dazu sind im Konzernanhang im Kapitel [D27] Investment Properties beschrieben. Durch sich ändernde Rahmenbedingungen an den Immobilien- und Kapitalmärkten können zukünftige Marktentwicklungen wie Inflation und weiter steigende Zinsen das Risiko einer weiteren Abwertung der Immobilien mit sich bringen. Sinkende Immobilienwerte würden zu einem steigenden Verschuldungsgrad (LTV) führen und könnten damit negative Effekte auf die Kapitalbeschaffung haben. Das bereits im Jahr 2023 als gelbes, bilanzwirksames Risiko klassifizierte operative Risiko „Zukünftige Marktentwicklung führt zur Abwertung der Immobilien“ wurde auch im Jahr 2024 als gelbes Risiko erfasst und mit einer erwarteten Schadenshöhe von 2.400–6.000 Mio. € (2023: 2.400-6.000 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2023: 5-39 %) bewertet. Zur Begrenzung des Risikos hält Vonovia an der bereits bestehenden Diversifizierung des Portfolios fest.
Die Einwicklung des Angebots und der Nachfrage nach Wohnimmobilien hat einen maßgeblichen Einfluss auf die realisierbaren Immobilienpreise und damit unmittelbar einen Effekt auf den Adjusted EBITDA im Segment Recurring Sales und auf den Erfolg bei Non-Core-Verkäufen. Im Geschäftsjahr 2024 war ein weiterer, leichter Rückgang der Immobilienpreise festzustellen. Ein dauerhaft hohes Zinsniveau und/oder ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus kann dazu führen, dass für die Käufer die am Markt verlangten Immobilienpreise nicht mehr finanzierbar werden. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und zu sinkenden Immobilienpreisen führen und für das Segment Recurring Sales ein ertragswirksames Risiko darstellen. Das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko „Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bezüglich Verkauf von Wohnungen/Verhalten der Käufer“ wurde zum Ende des Berichtszeitraums mit einer erwarteten Schadenshöhe von 450–900 Mio. € (2023: 375–750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2023: 5–39 %) bewertet. Zur Begrenzung und Überwachung des Risikos ist neben einem Prozess für die optimale Preisfindung eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Portfolio-Controlling implementiert.
Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir ein Risiko, dass sich insbesondere durch deutlich gestiegene Baukosten und dadurch deutlich gestiegene Verkaufspreise oder Mieten, den Verkauf von Neubauten sowie die Vermietung von Neubauwohnungen schwieriger realisieren lässt. Wir haben unsere Planung für Neubauinvestitionen entsprechend angepasst. Das im Jahr 2023 bereits als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko „Verwertungsrisiko Development“ wurde im Jahr 2024 mit einer Schadenshöhe von 180-450 Mio. € (2023: 150-375 Mio. €) bewertet. Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit wurde unverändert mit 40–59 % bewertet. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung.