ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS 2 (MDR-P) – Strategische Konzepte im Zusammenhang mit Wohnen zu fairen Preisen
Als verantwortungsvolles Unternehmen verpflichtet sich Vonovia, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, um das Grundbedürfnis nach Wohnen zu erfüllen. Wir formulieren dies in unserem Geschäftsverständnis, um unsere Haltung für unsere Mieter und die Gesellschaft transparent zu machen. Unser Konzept adressiert unsere beiden wesentlichen Auswirkungen, aus denen sich unmittelbar unser wesentliches finanzielles Risiko der Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards) ergibt. Unser Ziel ist es, möglichst vielen Menschen eine langfristige Wohnperspektive zu bieten. Dabei stehen wir vor der Herausforderung, auch unter erschwerten Rahmenbedingungen ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten – sowie marktgerechten – Preisen anzubieten, während wir gleichzeitig unseren Klimapfad verfolgen, der einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand bis 2045 vorsieht.
Die Sozialverträglichkeit und Transparenz unserer Mieten sind in diesem Kontext entscheidende Faktoren. Durch Investitionen im Kerngeschäft – Vermietung, Modernisierung und Neubau – wollen wir zur Entspannung der aktuellen Wohnungsmarktsituation beitragen.
Das Einhalten regulatorischer Vorgaben in einem stark regulierten Markt, wie Mietspiegel und Preisbindungen, sichert Verlässlichkeit und Stabilität in der Vermieter-Mieter-Beziehung (siehe Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“) – und ist für uns daher obligatorisch. Dies bedeutet aber auch, dass für uns ein mögliches Risiko darin besteht, dass sich die regulatorischen Rahmenbedingungen hinsichtlich Mieten und (Bau-)Standards für Vonovia ungünstig entwickeln und damit direkten Einfluss auf die Ertragslage und den Handlungsspielraum des Unternehmens haben können. Wir befürworten dennoch regulierende Eingriffe auf den Wohnungsmärkten, da sie aus unserer Sicht das soziale Gleichgewicht stützen und so für ein stabiles Geschäftsumfeld sorgen. Bei der Vermietung richten wir uns nach den geltenden länderspezifischen Gesetzgebungen, was wir über unsere regionale Organisation vor Ort und eine systemische Unterstützung durch unser zentrales Portfoliomanagement sicherstellen.
Zusätzliche Maßnahmen, wie spezielle Regelungen für Senioren, Härtefallmanagement und der Einsatz von Sozialmanagern, ermöglichen es uns, auch einkommensschwache und schutzbedürftige Kundengruppen zu unterstützen, damit auch diese möglichst langfristig in ihren Wohnungen bleiben können bzw. weiterhin Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.
Der Einsatz öffentlicher Fördermittel unterstützt uns dabei, bestehenden und neuen Wohnraum (siehe Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“) für unsere Mieter bezahlbar zu gestalten und gleichzeitig Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen. Dies trägt zu einer ausgewogenen durchmischten Mieterstruktur in unseren Quartieren bei. Wir arbeiten an der Optimierung der Baukosten und setzen auf die Entwicklung des „Basishauses“ (siehe ESRS E1 und ESRS 2 SBM-1), um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus in der Umsetzung.
Unser Engagement in sozialen Programmen und die Bereitstellung von Sozialwohnungen sind weitere Säulen unseres Ansatzes. Die enge Zusammenarbeit mit lokalen Behörden und die Einbindung von Stakeholdern sind essenziell, um bedarfsgerechte und nachhaltige Lösungen für den Wohnungsmarkt zu entwickeln.
Beide Auswirkungen sowie das Risiko werden im Rahmen der Aktualisierung des IRO-Assessments jährlich auf ihre Gültigkeit hin durch das Portfoliomanagement sowie den Rechtsbereich und die Unternehmenskommunikation (Public Affairs) überprüft.
Das Mietenmanagement und die entsprechende Handhabung der flankierenden Maßnahmen gelten grundsätzlich für den gesamten Konzern und beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich, worunter wir hier den Vermietungsprozess bzw. die Nutzung der Immobilie durch die Mieter verstehen.
Eine Ausnahme bildet Schweden, wo die Mieten in der Regel verbindlich und einvernehmlich durch Verhandlungen zwischen Mietervereinigungen und Vermietern preislich fixiert werden. Erhöhungen erfolgen üblicherweise jährlich und nach Modernisierungen auf einen höheren Standard. Hier ist der Handlungsspielraum bzw. die Bedeutung regulatorischer Vorgaben zur Gestaltung der Miethöhen kleiner, so dass das Konzept dort nicht die gleichen Ausprägungen erfährt, wie insbesondere in Deutschland.
Grundlegende Entscheidungen über die strategische Ausrichtung des Vermietungsgeschäfts werden im Vorstand getroffen. Insbesondere im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen zeigt sich dabei das Zusammenspiel von Investitionen in den Klimaschutz und das Austarieren einer sozialverträglichen Umlage der Kosten auf die Mieter. Die konkrete Planung und Umsetzung der Maßnahmen erfolgt – nach entsprechender Vorstandsfreigabe – dezentral in den Regionen durch die dort verantwortlichen Vermieter. Durch etablierte Austauschformate zwischen den zentralen und dezentralen Verantwortlichen wird das Einhalten des hier beschriebenen Ansatzes sichergestellt.
Über unser Geschäftsverständnis und unser Leitbild, die auf unserer Webseite öffentlich zugänglich sind, sowie unsere weitere Kommunikation und Öffentlichkeitsarbeit tragen wir unsere Grundhaltung nach außen und bieten über unsere Kundenwebseite direkten Zugang zu Informations- und Kontaktmöglichkeiten – beispielsweise hinsichtlich unseres Sozialmanagements. Über unsere Kundenbefragungen eruieren wir, ob unsere Mieter ihre Miethöhe angemessen finden und geben ihnen so die Möglichkeit, auf Missverhältnisse hinzuweisen. Kundenbefragungen führen wir auch für Neubauprojekte durch und geben unseren Kunden dort ebenfalls die Möglichkeit, sich über das Produkt zu äußern.