ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS 2 (MDR-A / MDR-T / MDR-M) – Ziele, Ergreifung von Maßnahmen und wesentliche Kennzahlen im Zusammenhang mit Wohnen zu fairen Preisen

Zur Anwendung unseres Konzepts, bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen in der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, werden mit Blick auf die als wesentlich identifizierten Auswirkungen „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ und „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ sowie das als wesentlich identifizierte Risiko „Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)“ folgende Zielgrößen formuliert, entsprechende Maßnahmen umgesetzt und durch folgende wesentliche Kennzahlen erfasst:

• Faire Mietpreisgestaltung: Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln. Zum Gelingen dieser tragen wir an zahlreichen Orten durch die Mitwirkung an Mietspiegelkommissionen und das Bereitstellen von Daten bei. Das Einhalten der jeweils gültigen regulatorischen Rahmen stellen wir durch das zentrale Mietenmanagement sicher.

Die durchschnittliche Miete betrug im Geschäftsjahr 2024 konzernweit 8,01 €/m² (2023: 7,74 €/m²) und in Deutschland 7,89 €/m² (2023: 7,63 €/m²), was einer organischen Mietsteigerung von 4,1 % entspricht.

Indexmieten, also Mieten, die an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind, machen nur rund 1 % unserer Mietverträge aus. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete in unserem Portfolio liegt auch weiterhin bei unter 30 % im Vergleich zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von Mieterhaushalten in Deutschland.

In Deutschland können die Kosten einer energetischen Modernisierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Der Staat hat die Umlagefähigkeit auf 3 € pro Quadratmeter (2 € bei Mieten unter 7 €/m²) begrenzt. Die daraus resultierenden höheren Mieten werden für die Mieter durch eine zu erwartende Senkung der Heizkosten abgefedert. Bei der Umlage der Modernisierungskosten haben wir einerseits stets im Blick, die Belastungen für unsere Mieter sozial verträglich zu gestalten, und bieten – im Rahmen unseres Sozialmanagements – individuelle Lösungen an. Andererseits gilt es, angemessene Zielabwägungen zugunsten weiterer Klimaschutzmaßnahmen zu treffen. Im Geschäftsjahr 2024 betrug die durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten 1,25 €/m² (2023: 1,32 €/m²).

• Öffentlich geförderter Wohnraum: Mit unserem Geschäftsmodell sind wir immer in die jeweilige Stadtgesellschaft eingebunden, in der wir Wohnraum anbieten. Städte und Gemeinden sind daher unsere wichtigsten Partner, wenn es um die konkrete lokale Ausgestaltung unserer Wohnangebote geht. In zahlreichen Städten und Gemeinden bieten wir geförderten – in Deutschland sind derzeit rund 33.700 unserer Wohnungen (2023: 38.000) preisgebunden – sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen.

Unsere ergänzenden freiwilligen Vereinbarungen, die wir mit Städten und Gemeinden treffen, regeln beispielsweise faire Mietbedingungen, den Bau neuer Wohnungen oder die Stärkung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und die gemeinsame Entwicklung von Quartieren.

Preisgebundenen Wohnraum bieten wir insbesondere auch in Österreich und Schweden an. In Österreich unterliegen fast 19.000 (> 90 %) und in Schweden 100 % unserer rund 40.000 Wohnungen einer Preisbindung. Insgesamt sind somit rund 17 % unseres gesamten Wohnungsbestands mietrechtlich gedeckelt.

Grundgedanke aller Vereinbarungen ist es, dass Vonovia partnerschaftlich mit Politik und Gesellschaft an den kommunalen Herausforderungen arbeiten möchte und wir in unseren Planungen die spezifischen lokalen und sozialen Herausforderungen in den Städten berücksichtigen.

• Schaffen von Wohnraum zur Entlastung des Mietmarkts: Die steigende Mietpreisentwicklung (z. B. durch Teuerung der Bodenpreise oder nicht ausgeschöpfte staatliche Instrumente zur Wohnraumförderung) sowie steigende Kosten des Wohnens (z. B. für Energie, regulatorische Anforderungen) können dazu führen, dass Wohnraum für viele Menschen zu teuer wird. Dies wird durch die Umlage der Modernisierungskosten auf Mieter und eine unvorteilhafte Förderlandschaft weiter verstärkt. Durch das Schaffen von neuem, passgenauem und – teilweise – gefördertem Wohnraum in Quartieren wird insgesamt der Verknappung des Wohnungsangebots sowie einer Verschärfung der Mietpreise, insbesondere für die Bestandskundschaft, entgegengewirkt. Über die Developmenttochter BUWOG baut Vonovia Wohnungen für den Bestand und den Verkauf – insbesondere in hoch nachgefragten Ballungsgebieten. 2024 konnten wir in diesem Bereich 3.747 (2023: 2.460) Wohneinheiten fertigstellen, davon 1.276 (2023: 1.332) Einheiten für den eigenen Bestand und 2.471 (2023: 1.128) Einheiten für den Verkauf an Dritte.

• Umfangreiches Härtefall- und Sozialmanagement: Wir nutzen ein umfassendes Sozialmanagement, um Wohnen zu fairen Preisen zu gewährleisten und unseren Mietern ein sicheres Netz zu bieten. Unser Ziel ist es dabei, die Menschen in ihrer Zahlungsfähigkeit zu unterstützen, damit sie in ihren Wohnungen bleiben können und ihr Wohnraum weiterhin bezahlbar bleibt. Dazu bieten wir individuelle Unterstützungsmaßnahmen an, die von Mietstundungen und Ratenzahlungen über die Begleitung bei Wohngeldanträgen bis hin zu Umzugshilfen reichen. Hierfür steht ein Team aus entsprechend geschulten Sozialmanagern bereit.

Im Rahmen unserer Härtefallregelungen bei Modernisierungen wenden wir einheitliche Standards an, die auf wohlfahrtsverbandlichen Orientierungswerten basieren. Diese Standards wurden 2021 gemeinsam mit dem Mieterbund und weiteren Wohnungsunternehmen entwickelt und tragen zu mehr Verlässlichkeit und Transparenz in Härtefallsituationen bei. In den vergangenen Jahren haben wir bei der überwiegenden Mehrheit der Härtefalleinwände ein positives Ergebnis erzielen und den betroffenen Mietern direkt helfen können, beispielsweise durch die Reduzierung oder den Wegfall der Modernisierungsumlage.

Ebenfalls weiterhin Gültigkeit hat unser Bestandsschutz für Menschen über 70 Jahre.

• Wohnraum für vulnerable Zielgruppen: Besonders vulnerable Gruppen in Bezug auf das Thema Wohnen sind die von Obdachlosigkeit betroffenen oder bedrohten sowie geflüchtete Menschen. Daher legt Vonovia einen speziellen Fokus des sozialen Engagements auf diese Zielgruppen. So haben wir auch im Berichtsjahr zahlreiche Projekte und Maßnahmen umgesetzt und unterstützt. In Bezug auf das Thema Obdachlosigkeit verfolgen wir den Housing-First-Ansatz, der vorsieht, wohnungslose Menschen – unabhängig von psychischen und physischen Belastungen – in einem ersten Schritt in ein normales, unbefristetes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten aufzunehmen. Erst im Anschluss wird ihnen stabilisierende und wohnbegleitende Hilfe angeboten. Vonovia stellt hierzu in zahlreichen Kooperationen deutschlandweit Wohnraum zur Verfügung. Dies ist auch der Fokus im Rahmen unserer Unterstützung für geflüchtete Menschen. Über direkte Kooperationen mit Stadtverwaltungen in ganz Deutschland können wir unbürokratisch und schnell Wohnungen für Geflüchtete – insbesondere aus der Ukraine – vermitteln.

Diese Maßnahmen sind auch für die Zukunft weiter geplant.

Die Maßnahmen beziehen sich vornehmlich auf den deutschen Markt, finden sich teilweise aber auch in Österreich und Schweden. Sie beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich, der sich hier insbesondere auf die Nutzung der Maßnahmen durch die Mieter fokussiert.

Alle Maßnahmen mit Blick auf eine faire Mietpreisgestaltung sind darauf ausgerichtet, kurzfristig die (potenziellen) Mieter nicht zu überlasten. Sie können und sollen dabei in ihrer Wirksamkeit aber in der Regel über den eigentlichen Zeitraum der Maßnahme (z. B. Härtefallmaßnahme) hinausgehen. Sie sind als Permanent-Aufgabe zu verstehen. Aufgrund der Granularität der Einzelmaßnahmen gibt es keine fest vorgegebenen Zeithorizonte, in denen die Gesamtmaßnahmen abzuschließen sind. Sie werden aber regelmäßig evaluiert.

Maßnahmen, die zur fairen Mietpreisgestaltung eingesetzt werden, führen nicht zu erheblichen OpEx- oder CapEx-Aufwendungen. Vielmehr führen sie eher zu Einschränkungen im Umsatz, da potenzielle Margen nicht vollständig ausgeschöpft werden.

Ausnahme bildet hier das Bauen neuer Wohnungen: Die operativen Kosten im Development lagen im Geschäftsjahr 2024 mit 41,7 Mio. € (2023: 39,6 Mio. €) 5,3 % (2023: 17,5 %) über dem Vergleichswert des Vorjahres (siehe Ertragslage – Segment Development). Die Investitionen für Neubau (to hold) umfassten im Berichtsjahr 224,5 Mio. € (2023: 291,2 Mio. €, siehe Ertragslage – Segment Rental). Für 2025 rechnen wir mit einer deutlichen Ausweitung des CapEx im Developmentbereich (siehe Prognosebericht).

Kennzahl „Durchschnittliche Miete pro Quadratmeter“

Die Kennzahl stellt einen Durchschnittswert über alle vermieteten Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden dar (siehe Kennzahlen). Für die Währungsumrechnung zu Schweden, wird der 31. Dezember 2024 als Stichtag verwendet. Es erfolgt eine ergänzende Ausweisung des deutschen Durchschnittswerts, d. h. über alle vermieteten Wohnungen in Deutschland, da dies der Kernmarkt von Vonovia ist. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter beschreibt die vertraglich geschuldete monatliche Miete der vermieteten Wohnung bezogen auf die vermietete Fläche. Über alle Vermietungsobjekte wird hier ein Durchschnittswert gebildet. Die Kennzahl wird in Euro angegeben.

Kennzahl „Anzahl/Anteil preisgebundener Wohnungen“

Mietpreisbindungen bestehen in Deutschland bei Wohnungen, die in der Regel mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden und fördervertraglichen oder gesetzlichen Mietpreisbeschränkungen (Kostenmiete) unterliegen. In Österreich wird die Preisbindung aus dem gültigen Mietmodell des Vertrags bzw. der Mieteinheit abgeleitet. Die Preisbindung ist in der Regel an die Gesellschaftsform (zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung) gekoppelt. In Schweden werden die Grundmieten einmal jährlich mit den örtlichen Mieterverbänden verhandelt. Sie müssen angemessen sein und sind kostenbasiert. Folglich unterliegen die Mieten kollektiv Beschränkungen, sodass durch Vonovia alle Mieten bzw. Wohnungen in Schweden als preisgebunden deklariert werden. Die Kennzahl „Anzahl/ Anteil preisgebundener Wohnungen“ beschreibt die Anzahl aller als „preisgebunden“ geschlüsselten Wohnungen von Vonovia. Zur Ermittlung des prozentualen Anteils werden die preisgebundenen Wohnungen ins Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand gesetzt.

Kennzahl „Durchschnittliche Modernisierungsumlage (in Deutschland)“

In Deutschland können die Kosten einer energetischen Sanierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Der Staat hat die Umlagefähigkeit auf 3 € pro Quadratmeter (2 € bei Mieten unter 7 €/m²) begrenzt. Da dieses Umlagemodell in Österreich und Schweden nicht existiert, bezieht sich die Kennzahl auf das deutsche Portfolio. Die Kennzahl „Durchschnittliche Modernisierungsumlage (in Deutschland)“ beschreibt die durchschnittliche Mietsteigerung pro Quadratmeter aller modernisierten Wohnungen in Deutschland im Berichtsjahr. Die Kennzahl wird in Euro angegeben.

Für die wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte zu diesem Thema hat Vonovia keine konkreten Ziele festgelegt. Dies liegt darin begründet, dass das Einhalten regulatorischer Standards keine quantifizierbare Größe darstellt, sondern eine grundlegende Ausrichtung des Unternehmens widerspiegelt und Abhängigkeiten von der Ausgestaltung der regulatorischen Rahmenbedingungen bestehen, auf die das Unternehmen keinen direkten Einfluss hat.

Die gewählten Kennzahlen dienen daher als Vergleichsmaßstab, um insbesondere bei Branchen-Benchmarks den Charakter der verantwortungsbewussten Mietpreisgestaltung deutlich zu machen.

Ergänzend sehen wir in der Plangröße der organischen Mietsteigerung für das Folgejahr ein geeignetes Näherungsinstrument für eine Zielgröße. Diese bewegt sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten bzw. Mietspiegeln. Das zentrale Mietenmanagement monitort den Entwicklungsprozess sowie alle regulatorischen Vorgaben. Für 2025 rechnen wir mit einer organischen Mietsteigerung von ca. 4,0 % im Vergleich zum Bezugsjahr 2024.