Finanzierungsumfeld
Inflation und Volatilität auf hohem Niveau waren noch im Jahr 2023 die prägenden Begriffe bei der Beschreibung des Kapitalmarktes. Die Zurückhaltung von Investoren bzw. die Risikoadjustierung in Form hoher Zinsen hat sich im Jahr 2024 wieder deutlich gewandelt. Real Estate ist, zumindest in den risikoaversen Assetklassen wie Wohnen, wieder stark nachgefragt, was sich in erfolgreichen Orderbüchern und attraktiven Zinscoupons niederschlug. Einhergehend damit war Vonovia erstmalig am Britischen Pfund sowie am Schweizer Franken-Markt aktiv und platzierte auch, nach mehr als einjähriger Abstinenz, am Euro-Markt wieder eine Anleihe.
Acht Jahre lag der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) negativ – bis er im Juli 2022 aufgrund der steigenden Inflation auf 0,0 % angehoben wurde. Bis zum September 2023 stieg er schrittweise weiter, erreichte in der Spitze einen Wert von 4,0 % (Einlagenzins) und lag damit über dem bisherigen Höchstwert von 3,75 % von Oktober 2000. Im Juni 2024 beschloss der EZB-Rat eine Zinswende und senkte den Leitzins erstmals wieder. Es folgten drei weitere Zinssenkungen um jeweils 0,25 %, zuletzt im Dezember, wo der Einlagenzins auf 3,00 % gesenkt wurde.
Im Jahr 2024 lag die Rendite der deutschen Staatsanleihen mit 10-jähriger Laufzeit im Durchschnitt bei etwa 2,34 %. Damit liegt die jährliche Rendite deutscher Staatsanleihen wie auch 2023 über 2 % p. a.
Anleihe-Emissionsvolumen Vonovia pro Jahr
Die US-amerikanische Notenbank Federal Reserve (FED) hat im September 2024 das erste Mal seit Ausbruch der Corona-Pandemie den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte auf einen Korridor von 4,75 % bis 5,00 % gesenkt. Es folgten zwei weitere Leitzinssenkungen im November und Dezember 2024 um jeweils 0,25 Prozentpunkte. Damit liegt der Leitzins bei einer Zinsspanne von 4,25 % bis 4,50 %.
Auch die Britische Notenbank Bank of England (BoE) führte 2024 die Zinswende ein und senkte erstmals seit 2020 ihren Leitzins im August um 0,25 Prozentpunkte auf 5 %. Eine zweite Leitzinssenkung erfolgte im November um 0,25 Prozentpunkte auf 4,75 %. Im Dezember gab die BoE bekannt, den Leitzins weiterhin bei 4,75 % zu belassen.
Unter den größten Kapitalmarkt-Emittenten weltweit
Die Ratingagentur Moody‘s hat ein Rating für Vonovia veröffentlicht, das mit „Baa1 outlook stable“ im Investmentgrade-Bereich liegt. Das Rating wurde zuletzt im Februar 2025 bestätigt.
Spread-Entwicklung (in Basispunkten)
Die Ratingagentur Standard & Poor’s bewertet die Kreditwürdigkeit der Vonovia SE und von Deutsche Wohnen mit einem Long-Term Corporate-Credit Rating von „BBB+“ und einem Short-Term Credit Rating von „A-2“. Im August 2024 wurde das Rating von „BBB+ outlook stable“ bestätigt. Zusätzlich wird die Vonovia SE von der in Berlin ansässigen Scope Group mit „A-“ bewertet. Im Juni 2023 wurde der Outlook von „stabil“ auf „negative“ abgeändert.
Als vierte Ratingagentur hat Fitch im März 2024 erstmals ein Rating für Vonovia veröffentlicht, es liegt ebenfalls im Investment Bereich mit „BBB+ outlook stable“. Das Rating wurde zuletzt im Februar 2025 bestätigt.
Die Größe und Marktposition von Vonovia, die zunehmende Diversifizierung über regulierte Wohnimmobilienmärkte, die starke Wettbewerbsposition, der gute Zugang zu den Kapitalmärkten, der breite Mix an Finanzierungsinstrumenten und ein gut gestreutes Fälligkeitenprofil tragen allesamt zur erstklassigen Bonität von Vonovia bei.
Diese erstklassige Bonität ermöglicht weiterhin einen uneingeschränkten Zugang zu den internationalen Kapitalmärkten. 2024 war Vonovia insgesamt sechsmal an unterschiedlichen Kapitalmärkten aktiv und hat folgende Anleihen mit einem Emissionsvolumen von insgesamt umgerechnet ca. 1,8 Mrd. € begeben:
1. Bereits im Januar wurde erstmalig eine Britische Pfund-Anleihe mit einem Volumen von 400 Mio. GBP und einer Laufzeit von 12 Jahren emittiert.
2. Im Februar hat Vonovia erstmalig eine Schweizer Franken-Anleihe mit einem Volumen von 150 Mio. CHF und einer Laufzeit von 5 Jahren emittiert.
3. Im April wurde eine soziale EUR-Anleihe mit einem Volumen von 850 Mio. EUR und einer Laufzeit von 10 Jahren emittiert.
4. Im Juni hat Vonovia im Rahmen eines Private Placements eine soziale Anleihe in Schwedischen Kronen mit einem Volumen von 750 Mio. SEK und einer Laufzeit von 2 Jahren emittiert.
5. Im August haben wir unsere zweite Schweizer Franken-Anleihe mit einem Volumen vom 235 Mio. CHF und einer Laufzeit von 7 Jahren emittiert.
6. Abschließend wurde im September eine zweite Schwedische Kronen-Anleihe mit einem Volumen von 500 Mio. SEK und einer Laufzeit von 4 Jahren emittiert.
Die volumengewichteten durchschnittlichen Zinskosten nach Hedging der neuen Anleihen 2024 betragen 4,29 % bei einer gewichteten durchschnittlichen Laufzeit von 9,2 Jahren.
Bei der alleinigen Betrachtung des EUR-Anleihe-Emissionsvolumens von 850 Mio. € im Jahr 2024 (2023: abwesend vom EUR-Anleihemarkt) rangiert Vonovia (inklusive Deutsche Wohnen) nach Auswertung von Dealogic bei der Berechnung des Gesamtemissionsvolumens für die Jahre 2014 bis 2024 unter den Top 10 EUR-Investment-Grade-Emittenten (2023: Top 5 EUR-Investment-Grade-Emittenten für den Betrachtungszeitraum der Jahre 2013 bis 2023).
Vonovia hat in den letzten Jahren die Creditor-Relations-Aktivitäten deutlich intensiviert. Um die Investorenbasis weiter zu diversifizieren, nahm Vonovia an diversen Debt-Konferenzen und organisierten Debt-Roadshows in Europa, Asien und Australien teil.