Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende Dezember 2024 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,0 % (Ende Dezember 2023: 2,0 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Im Geschäftsjahr 2024 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % (2023: 2,1 %) auf nunmehr 3.323,5 Mio. € (2023: 3.253,4 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Geschäftsjahr 2024 2.837,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2023: 2.790,1 Mio. €), 360,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2023: 341,6 Mio. €) sowie 125,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2023: 121,7 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug per Ende Dezember 2024 4,1 % (3,8 % per Ende Dezember 2023). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug per Ende Dezember 2,8 % (2,3 % per Ende Dezember 2023) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 0,9 % (1,0 % per Ende Dezember 2023). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,7 % per Ende Dezember 2024 (3,3 % per Ende Dezember 2023). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,4 % per Ende Dezember 2024 (0,5 % per Ende Dezember 2023) zur organischen Mietsteigerung bei.

Zum Jahresende 2024 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental bei 8,01 € pro m² gegenüber 7,74 € pro m² zum Jahresende 2023. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete zum Jahresende 2024 bei 7,89 € pro m² (zum Jahresende 2023: 7,63 € pro m²), im schwedischen Portfolio zum Jahresende 2024 bei 10,48 € pro m² (zum Jahresende 2023: 10,18 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio zum Jahresende 2024 bei 5,71 € pro m² (zum Jahresende 2023: 5,47 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2024 lag die Gesamtleistung an Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 1.601,0 Mio. € um rund 5 % über dem Vorjahreswert von 1.527,0 Mio. €.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Geschäftsjahr 2024 mit -467,3 Mio. € um 9,8 % über den Vergleichszahlen des Vorjahres von -425,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag mit 2.385,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 trotz der im Jahr 2024 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen nahezu auf Vorjahresniveau (2023: 2.401,7 Mio. €).

Segment Value-add

Das Segment Value-add war im Geschäftsjahr 2024 durch die generellen Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen negativ beeinflusst. Positiv entwickelten sich Modernisierung und Bestandsinvestitionen. Sie lagen im Geschäftsjahr 2024 um 19,2 % über dem Volumen des Vorjahres. Dazu haben auch die gesteigerten Investitionen in neue Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen beigetragen. Im Bereich Multimedia konnte durch den Abschluss eines Pachtvertrags für das bestehende Coax-Netz im Geschäftsjahr 2024 ein positiver Ergebnis- effekt in Höhe von 58,0 Mio. € erzielt werden.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Geschäftsjahr 2024 mit 1.359,4 Mio. € um 11,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.224,7 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 179,6 Mio. € bzw. um 37,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 130,9 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf den positiven Effekt im Bereich Multimedia aus der Verpachtung von Coax-Netzen zurückzuführen. Die konzerninternen Umsätze lagen im Geschäftsjahr 2024 mit 1.179,8 Mio. € um 7,9 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.093,8 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Geschäftsjahr 2024 mit -1.191,0 Mio. € um 6,4 % über den Vergleichszahlen des Vorjahres von -1.119,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 168,4 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres von 105,5 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2024 mit 441,3 Mio. € bei 2.470 verkauften Einheiten (2023: 1.590), davon 2.037 in Deutschland (2023: 1.201) und 433 in Österreich (2023: 389), 38,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 319,3 Mio. €. Dabei entfielen 339,5 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (2023: 214,6 Mio. €) und 101,8 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (2023: 104,7 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up insgesamt lag aufgrund der Priorisierung von Liquidität vor Profitabilität im Geschäftsjahr 2024 mit 22,6 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 33,4 %. Dazu haben geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland wie in Österreich beigetragen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Geschäftsjahr 2024 mit -23,9 Mio. € um 44,8 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von -16,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2024 mit 57,6 Mio. € um 9,1 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 63,4 Mio. €.

Im Rahmen der Bestandsbereinigung sind ferner im Geschäftsjahr 2024 5.184 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2023: 2.248) mit Gesamterlösen in Höhe von 662,5 Mio. € (2023: 553,7 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 2,3 % im Geschäftsjahr 2024 über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1,1 %.

Segment Development

Das Segment Development war im Geschäftsjahr 2024 im Wesentlichen durch hohe Baukosten sowie hohe Bauzinsen negativ beeinflusst.

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 2.471 Einheiten fertiggestellt (2023: 1.128 Einheiten), sämtlich in Deutschland (2023: 769). In Österreich wurden im Geschäftsjahr 2024 keine Einheiten fertiggestellt (2023: 359). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 889,4 Mio. € (2023: 348,6 Mio. €). Davon entfielen 795,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2023: 296,7 Mio. €) und 94,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2023: 51,9 Mio. €). Im Geschäftsjahr 2024 betrug der resultierende Rohertrag aus Development to sell 47,8 Mio. € bei einer Marge von 5,4 % (2023: Rohertrag 47,7 Mio. €, Marge 13,7 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Geschäftsjahr 2024 mit -41,7 Mio. € um 5,3 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von -39,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2024 bei 13,4 Mio. € (2023: 13,2 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 1.276 Einheiten (2023: 1.332 Einheiten) fertiggestellt, davon 1.264 Einheiten in Deutschland (2023: 851 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (2023: 307 Einheiten) und 12 Einheiten in Schweden (2023: 174 Einheiten).