Strategiebedingte Chancen
Der Kern der Unternehmensstrategie von Vonovia besteht in der langfristigen Vermietung von zeitgemäßem und bezahlbarem Wohnraum, dem Schaffen von neuem Wohnraum, der Verbesserung der Lebensqualität der Kunden und dem Angebot von immobiliennahen Dienstleistungen wie Energie, Solarstrom u. a.
Wir betreiben unser Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der für uns relevanten Megatrends (Urbanisierung/Wohnraummangel, demografischer Wandel, Klimaschutz) und der Nutzung unserer Bewirtschaftungs- und Developmentplattform. Über die Bewirtschaftung von größeren zusammenhängenden Beständen können wir nicht nur Wohnungen besonders ökonomisch bewirtschaften, sondern uns auch an den gesellschaftlichen Aufgaben wirksam beteiligen. Auf Basis der bestehenden Strategie hat Vonovia eine neue Wachstumsstrategie und Initiativen entwickelt, aus denen sich zukünftige Ertragspotenzale ergeben.
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt in den nächsten Jahren hoch bzw. wird weiter wachsen,da die Schere zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot sich weiter öffnet. Forschungsdaten zur voraussichtlichen demografischen Entwicklung lassen den Schluss zu, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas in den kommenden Jahren anhält. Zentrale Wachstumstreiber sind weiterhin die Zuwanderung und soziologische Einflüsse. Aus heutiger Sicht ist absehbar, dass der grundsätzliche Wohnraumbedarf weder kurz- noch mittelfristig vollständig durch den allgemeinen Neubau abgedeckt werden kann. Daraus ergeben sich für uns unmittelbar Chancen für das Vermietungs- sowie das Development- und Neubaugeschäft.
Der Ausbau des Developmentgeschäfts ist ein wichtiger Teil dieser Strategie. Im Fokus der Neubaustrategie steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie für den Eigenbestand oder für den Verkauf (Development to hold bzw. Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. anderem auf das sogenannte „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für verschiedene Zielgruppen zu schaffen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus im Fokus. Über effiziente Bauprozesse, die über unsere Developmentplattform gesteuert werden, wie z. B. die Einführung der Typ-E-Genehmigung und den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen, reduzieren wir Bauzeiten, das Umsetzungsrisiko und schonen Ressourcen.
Gemäß dem Klimaschutzgesetz soll Deutschland bis zum Jahr 2045 treibhausgasneutral sein. Wir haben uns auf einen Klimapfad verpflichtet, über den wir unseren Bestand bis zum Jahr 2045 nahezu treibhausgasneutral bewirtschaften können. Wohnraum mit positiven energetischen Werten schont nicht nur das Klima, sondern reduziert auch die Heizkosten. Dies erhöht die Attraktivität für unsere Kunden. Zudem steigert die verbesserte Substanz den Wert der Immobilien.
Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.
Die Dekarbonisierung und Modernisierung von Gebäuden ist mit hohen Investitionen verbunden. Hier kommt uns zugute, dass die energetische Optimierung unseres Wohnungsbestands bereits seit vielen Jahren Kern unserer Klimastrategie ist. Die Modernisierungs- bzw. Sanierungsquote lag seitdem immer über dem deutschen Durchschnitt. Um die Kosten möglichst gering zu halten, nutzen wir Innovationen und intelligente Technologien und setzen in der Umsetzung auf bewährte Quartiersansätze (Urban Quarters).
Chancen in der Umsetzung der energetischen Modernisierungen ergeben sich in der effizienten Abwicklung, dem Vorziehen von Investitionen sowie der Kostenskalierung. Diese Strategie verfolgen wir mit der seriellen Sanierung, einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung der Investitionen in die Wärmpumpen-Technologie ist ebenfalls Teil unserer Investitionsstrategie. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung „EnerCube“, eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird.
Über den Ausbau eigener fachlicher Kapazitäten und Ressourcen für Klimawandelanpassungen besteht die Chance, Wettbewerbsvorteile gegenüber Mitbewerbern durch frühzeitig vorgenommene notwendige bauliche Anpassungen im Wohnungsbestand (z. B. Schutzmaßnahmen vor Wärmebelastung) generieren zu können.
Der Ankauf von nicht-modernisierten Gebäuden, deren anschließende Modernisierung und der Wiederverkauf soll als Initiative in das Geschäftsmodell von Vonovia integriert werden. Dabei sollen die Erfahrungen im Development und in der Modernisierung einfließen.
Relevante Chancen ergeben sich für uns im Segment Value-add auch aus dem Ausbau erneuerbarer Energien, d. h. aus dem direkten Verkauf von Solarstrom an unsere Mieter sowie der Produktion (und dem Verkauf) von Strom aus erneuerbaren Quellen in unseren Liegenschaften – und dem damit verbundenen Aufbau eines vollen Produkt-Portfolios entlang der Wertschöpfungskette, von der Erzeugung über die Speicherung und das Energiemanagement bis zum Verkauf. Im Zuge dessen forcieren wir im Rahmen der Wachstumsinitiativen u. a. den deutlichen Ausbau von Photovoltaik-Programmen und den Verkauf von Strom an die Mieter (Mieterstrom). Mit den Photovoltaik-Anlagen ergibt sich die Möglichkeit einer Verknüpfung mit der Wärmeversorgung (Wärmepumpen).
Die Umsetzung der Konzepte eigen erzeugter Energie könnte schneller realisiert werden als geplant, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Ertragslage. Vonovia verfügt über ein Leistungs-Potenzial von rund 700 MWp aus Photovoltaik-Anlagen und kann zusätzlich langfristig bis zu 14.000 Wärmepumpen installieren. Das Ziel ist eine erhöhte Marktdurchdringung in allen Produktgruppen. Der geplante Ausbau soll zunehmend mit eigenen Mitarbeitern durchgeführt werden – woraus sich weitere Chancen auf der Kosten- sowie Ertragsseite (z. B. Einkaufsvorteile, Handwerkerverfügbarkeit etc.) ergeben.
Das zwischen Vonovia und RWE Supply & Trading geschlossene Power Purchase Agreement ermöglicht alternative Wege der Energieerzeugung und -beschaffung und eröffnet weitere Wachstumspotenziale. Die Laufzeit des Power Purchase Agreements (PPA) für Grünstrom ist zunächst auf ein Jahr ausgelegt. Die Lieferung des grünen Stroms erfolgt seit Januar 2024 und wird in den nächsten Jahren fortgeführt.
Die Basis für das Geschäftsmodell von Vonovia ist die effiziente Bewirtschaftungsplattform, die den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus abbildet. Diese soll im Rahmen der Wachstumsinitiativen auch Drittkunden im Sinne eines Full-Service Bewirtschaftungsdienstleisters zugänglich gemacht werden, um so weitere Ertragspotenziale zu erschließen.
Mit unserer Bewirtschaftungsplattform verfolgen wir ein effizientes und jederzeit skalierbares Geschäftsmodell. Es ist auch vorbereitet für die Bewirtschaftung neuer Bestände, die wir über Akquisitionen in unser Portfolio aufnehmen, wie in der Vergangenheit gezeigt. Vonovia verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bei sich weiter verbessernden Rahmenbedingungen besteht die Chance auf Wachstum durch Wiederaufnahme von Akquisitionen.
Die Zufriedenheit unserer Kunden ist eng gekoppelt an die Leistung und die Motivation unserer Mitarbeiter in der Kundenbegleitung. Unsere Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und der Mitarbeiterzufriedenheit ab. Wir nutzen neue Personalentwicklungskonzepte und gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für Vonovia weitere Chancen durch die mit der Diversity einhergehenden Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität als Arbeitgeber ergeben, die in erhöhter Produktivität und geringeren Personalfluktuationskosten bestehen.