33 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Der Gesamtbetrag der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gliedert sich wie folgt:
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
wertberichtigt | nicht wertberichtigt | Buchwert | |||||||||||||||||
zum Stichtag in den folgenden Zeitbändern überfällig | |||||||||||||||||||
in Mio. € | Bruttowert | Wert- berichtigung | zum Ab- | weniger als | zwischen 30 und 90 Tagen | zwischen 91 und 180 Tagen | zwischen 181 und 360 Tagen | mehr als | entspricht | ||||||||||
Forderungen aus dem | 1,7 | -1,0 | 102,3 | 29,6 | 5,1 | 0,7 | 2,1 | 1,1 | 141,6 | ||||||||||
Forderungen aus dem Verkauf von | 302,4 | 8,3 | 7,9 | 1,7 | 1,0 | 2,3 | 323,6 | ||||||||||||
Forderungen aus | 126,9 | -55,4 | 71,5 | ||||||||||||||||
Forderungen aus | 27,1 | -6,4 | 21,1 | 1,8 | 2,5 | 0,9 | 0,5 | 0,4 | 47,9 | ||||||||||
Stand 31. Dezember 2024 | 155,7 | -62,8 | 425,8 | 39,7 | 15,5 | 3,3 | 3,6 | 3,8 | 584,6 | ||||||||||
Forderungen aus dem Verkauf von Bestands- immobilien | 1,2 | -1,2 | 309,0 | 15,0 | 1,1 | 1,2 | – | 1,0 | 327,3 | ||||||||||
Forderungen aus dem | – | – | 117,6 | 0,1 | 0,5 | 0,6 | 1,3 | 1,4 | 121,5 | ||||||||||
Forderungen aus | 151,5 | -52,5 | – | – | – | – | – | – | 99,0 | ||||||||||
Forderungen aus | 25,3 | -5,8 | 21,2 | 3,1 | 0,5 | 0,5 | 0,6 | – | 45,4 | ||||||||||
Stand 31. Dezember 2023 | 178,0 | -59,5 | 447,8 | 18,2 | 2,1 | 2,3 | 1,9 | 2,4 | 593,2 | ||||||||||
- *Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei Vonovia verbleibt.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Wertminderungen finanzieller Vermögenswerte werden nach dem Modell der erwarteten Kreditausfälle (Expected-Credit-Loss-Modell) bestimmt. Grundprinzip des Modells ist die Abbildung des Verlaufs einer Verschlechterung oder Verbesserung der Kreditqualität von Finanzinstrumenten, wobei bereits erwartete Verluste berücksichtigt werden.
Der Ansatz des IFRS 9 umfasst die folgenden Bewertungsebenen:
- Ebene 1: 12-Monats-Kreditausfälle: anzuwenden auf alle Posten (seit dem erstmaligen Ansatz), sofern sich die Kreditqualität nicht signifikant verschlechtert hat.
- Ebene 2: Kreditausfälle über die Gesamtlaufzeit (bei homogenen Debitorenportfolios): anzuwenden, wenn sich das Kreditrisiko für einzelne Finanzinstrumente oder eine Gruppe von Finanzinstrumenten signifikant erhöht hat.
- Ebene 3: Kreditausfälle über die Gesamtlaufzeit (bei Einzelbetrachtung): Bei Vorliegen objektiver Hinweise auf einen Wertminderungsbedarf bei Einzelbetrachtung von Vermögenswerten ist die Betrachtung der gesamten Laufzeit des Finanzinstruments maßgeblich.
Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (beispielsweise Mietforderungen, Forderungen aus Betriebskosten, Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien) und bei Vertragsvermögenswerten (Contract Assets) gemäß IFRS 15 wird das vereinfachte Verfahren (Simplified Approach) angewendet. Demnach müssen Änderungen des Kreditrisikos nicht nachverfolgt werden. Stattdessen hat Vonovia sowohl beim erstmaligen Ansatz als auch zu jedem nachfolgenden Abschlussstichtag eine Risikovorsorge in Höhe der Gesamtlaufzeit, den sogenannten erwarteten Verlust (Expected Credit Loss), zu erfassen.
Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entstehen mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang. Die Fälligkeit der Forderung kann hingegen von der Erfüllung vertraglicher Pflichten abhängen. In einigen Kaufverträgen ist die Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonten geregelt. Für risikobehaftete Forderungen werden Einzelwertberichtigungen bis zur Höhe des gebuchten Verkaufsergebnisses gebildet.
Die von Vonovia gehaltenen Forderungen aus Vermietung entstehen generell zum Monatsanfang, sind kurzfristiger Natur und resultieren aus Ansprüchen gegenüber Mietern im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit. Aufgrund der (Folge-)Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten muss ein Impairment-Test vorgenommen werden. Die Forderungen fallen in den Anwendungsbereich der Ermittlung erwarteter Kreditverluste (Expected Credit Losses).
Gemäß den allgemeinen Vorschriften des IFRS 9 ist für kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne signifikante Finanzierungskomponente die Erfassung erwarteter Kreditverluste anhand des vereinfachten Ansatzes vorzunehmen (Simplified Approach).
Im Rahmen der Ermittlung von Expected Credit Losses für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen verwendet Vonovia eine Kreditverlustmatrix. Die Matrix basiert auf historischen Ausfallraten und berücksichtigt aktuelle Erwartungen. Anhand der Matrix können für verschiedene homogene Portfolios die Expected Credit Losses abgeleitet werden.
Für die Bildung von Portfolios zur Beurteilung der Ausfallwahrscheinlichkeit bedarf es homogener Kreditrisikoeigenschaften innerhalb des jeweiligen Clusters von Forderungen. Bei den Forderungen aus der operativen Geschäftstätigkeit, das heißt der Vermietung von Mietobjekten, unterscheidet Vonovia zwischen laufenden Forderungen gegenüber Bestandsmietern und Forderungen gegenüber ehemaligen Mietern. Bei beiden Portfolios handelt es sich um kurzfristige Forderungsbestände mit geringer Volatilität, da das operative Grundgeschäft kaum wesentliche Schwankungen aufweist.
Die wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind grundsätzlich fällig. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:
Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Mio. € | |||
Stand der Wertberichtigung am 1. Januar 2024 | 59,5 | ||
Zuführung | 33,8 | ||
Inanspruchnahme | -29,4 | ||
Auflösung | -0,9 | ||
Wertveränderung aus Währungsumrechnung | -0,2 | ||
Stand der Wertberichtigung am 31. Dezember 2024 | 62,8 | ||
Stand der Wertberichtigung am 1. Januar 2023 | 61,3 | ||
Zuführung | 17,0 | ||
Inanspruchnahme | -17,3 | ||
Auflösung | -1,5 | ||
Stand der Wertberichtigung am 31. Dezember 2023 | 59,5 | ||
Berechnungsmethodik Forderungen gegen ehemalige Mieter
Basis der Berechnung der Ausfallwahrscheinlichkeit bilden Ergebnisse einer Analyse historischer Ausfallwahrscheinlichkeiten. Hierbei wurden Zahlungsflüsse auf ausstehende Forderungsbestände untersucht und ein durchschnittlicher Zahlungseingang auf Monatsbasis ermittelt. Im Ergebnis konnte Vonovia in den vergangenen Jahren ca. 5 % des durchschnittlichen Forderungsbestands einnehmen. Die Risikovorsorge auf den Forderungsbestand gegenüber ehemaligen Mietern beträgt somit 95 %.
Der Verlust bei Ausfall setzt sich wie folgt zusammen:
Der betrachtete Forderungsbestand ehemaliger Mieter (Höhe der Forderung zum Ausfallszeitpunkt) wird korrigiert um einbehaltene Kautionen, die Vonovia als Sicherheiten dienen. Dies ist bereits durch die Berechnungsmethodik der Ausfallwahrscheinlichkeit berücksichtigt.
In dem zugrunde gelegten durchschnittlichen Forderungsbestand sind einzelwertberichtigte Forderungen, die vollständig abgeschrieben wurden, nicht enthalten.
Forderungen gegen Bestandsmieter
Bei der Ermittlung der Ausfallwahrscheinlichkeit von Forderungen im Rahmen der laufenden Mietverträge analysiert Vonovia die tatsächlichen Ausbuchungen für die vergangenen Jahre.
Die Steuerung des Forderungsmanagements erfolgt hierbei systematisch unter Berücksichtigung der folgenden Aspekte: Forderungen aus Nebenkosten, produktbedingte Faktoren, Mietanpassung und Zahlungsschwierigkeiten.
Innerhalb der Wertberichtigung auf Forderungen aus Vermietung ist die Risikovorsorge grundsätzlich wie folgt berücksichtigt: Für Bestandsmieter wurde in Abhängigkeit von der Laufzeit eine Risikovorsorge in Höhe von 18 –40 % der Forderungen mit einem Gesamtbetrag von 13,5 Mio. € (31. Dezember 2023: 10,7 Mio. €) gebildet, bei Vorliegen von Zahlungsschwierigkeiten in Höhe von 40 – 95 % mit einem Gesamtbetrag von 8,9 Mio. € (31. Dezember 2023: 9,7 Mio. €). Für ehemalige Mieter beträgt die Risikovorsorge 95 % der Forderungen mit einem Gesamtbetrag von 33,0 Mio. € (31. Dezember 2023: 32,1 Mio. €).
Für Verträge mit Kunden, die dem Developmentgeschäft von Vonovia zugeordnet sind, gelten in Deutschland üblicherweise die Zahlungsbedingungen entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV. Die Kunden sind zusätzlich vertraglich verpflichtet, eine Finanzierungszusage eines Kreditinstituts über den gesamten Kaufpreis vorzulegen, ansonsten ist Vonovia berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten. In Österreich wird im Normalfall der Ratenplan gemäß § 10 Abs. 2 BTVG angewendet, wobei die Kunden verpflichtet sind, den gesamten Kaufpreis auf ein Treuhandkonto einzuzahlen. Aufgrund dieser Ausgestaltung der üblichen Zahlungsbedingungen im Developmentgeschäft werden keine gesonderten Wertminderungen auf entsprechende Forderungen aus Kundenverträgen berücksichtigt.
Forderungen werden beispielhaft ausgebucht, wenn Mieter ohne Erben verstorben sind, unbekannt oder ins Ausland verzogen sind, der Gerichtsvollzieher nicht vollstrecken kann, eine Insolvenz vorliegt oder ein Vergleich geschlossen werden konnte.
In der nachfolgenden Tabelle sind die Aufwendungen für die vollständige Ausbuchung von Forderungen sowie die Erträge aus dem Eingang auf ausgebuchte Forderungen dargestellt:
Aufwendungen für die Ausbuchung und Erträge aus dem Eingang ausgebuchter Forderungen
in Mio. € | 2023 | 2024 | |||
Aufwendungen für die Ausbuchung von Forderungen | 8,2 | 6,6 | |||
Erträge aus dem Eingang ausgebuchter Forderungen | 6,5 | 10,9 | |||