Portfoliostruktur

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2024 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 539.753 Wohneinheiten (2023: 545.919), 162.697 Garagen und Stellplätzen (2023: 164.330) sowie 8.331 gewerblichen Einheiten (2023: 8.691). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 610 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 73.400 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 88 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 8 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2024 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2024 479.674 Wohneinheiten, 120.484 Garagen und Stellplätze sowie 5.693 gewerbliche Einheiten verteilt auf 460 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 29.505.095 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m². Bei einer Leerstandsquote von 1,7 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 7,89 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2024 betrug für Wohnungen 2.741 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 39.641 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.826.314 m², 26.015 Garagen und Stellplätze sowie 2.068 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 4,1 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2024 von 340 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 10,48 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 20.438 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.507.139 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2024 von 99 Mio. € bei einem Leerstand von 4,3 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 5,71 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 16.198 Garagen und Stellplätze sowie 570 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2024 erfolgten keine Zukäufe.

Durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie wurden in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Vonovia entwickelt das Portfolio dynamisch weiter. Neben den Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2024 vornehmlich durch den Neubau von Wohnungen und den Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in ihre strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Ansätze auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Im Sommer 2022 wurde im Rahmen einer angepassten Unternehmensstrategie ein neues Verkaufscluster MFH Sales definiert, in dem sich hauptsächlich Bestände mit einem niedrigen Yield befanden und deren Verkauf primär als Liquiditätszufluss zur Innenfinanzierung dienen sollte. Mit der neuen Wachstumsstrategie ab Ende 2024 wird dieses Verkaufscluster nicht mehr benötigt. Es wurde daher im Rahmen der aktuellen Portfolioanalyse aufgelöst und die betroffenen Einheiten im Wesentlichen in Urban Clusters zurückgegliedert.

Zum 31. Dezember 2024 stellt sich das Portfolio von Vonovia nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 94 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige Strategische Standorte“. Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios „Recurring Sales“ und „Non Core“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-Strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestands macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2024 nach Regionalmärkten wie folgt dar: