Risiken aus Finanzierung

Im Bereich der Finanzierung sehen wir zum Jahresende 2024 die nachstehend erläuterten 4 gelben Risiken (2023: 5).

Aus einem eingeschränkten Zugang zum Anleihenmarkt sowie durch eine schlechtere Rating-Bewertung können für Vonovia Refinanzierungs-Risiken entstehen, mit der Folge, dass dadurch ggf. temporär zu wenig Liquidität zur Verfügung steht.

Im Geschäftsjahr 2024 hat Vonovia umfangreiche Maßnahmen zur Refinanzierung erfolgreich umgesetzt. Auch die Rating-Bewertung zeigte sich erwartungsgemäß. Einzelheiten dazu sind im Lagebericht im Kapitel Unternehmen und Aktie. Das ertragswirksame Risiko „Höhere Refinanzierungskosten aufgrund eines geänderten Risikoprofils“ ist mit einer erwarteten Schadenshöhe von 450-900 Mio. € (2023: 375-750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2023: 5-39 %) bewertet. Die Eintrittswahrscheinlichkeit spiegelt die aufgrund von Lieferproblemen, Inflation und damit verbundenen höheren Refinanzierungszinssätzen unter Druck geratene Entwicklung des Immobilienmarktes wider. Durch aktives und frühzeitiges Management der Fälligkeiten bei Refinanzierungen wird dafür gesorgt, dass ein ausgewogenes Fälligkeitenprofil zur Vermeidung von Klumpenrisiken besteht. Vonovia setzt weiterhin alle am Markt gängigen Instrumente der Finanzierung ein und verfügt intern über das Know-how, diese Instrumente zu platzieren. Damit wird eine einseitige Abhängigkeit von bestimmten Finanzierungsarten vermieden. Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings hat bei allen strategischen Entscheidungen oberste Priorität. Entsprechend sind wir mit unseren Rating-Agenturen in intensivem Austausch. Für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt temporär nicht möglich sein sollte, besteht der Rückgriff auf bestehende freie Kreditlinien.

Ein weiterer Anstieg der Kapitalmarktzinsen kann Risiken für das Wachstum von Vonovia mit sich bringen und dazu führen, dass geplante Investitionen gekürzt, ausgesetzt oder gestrichen werden. Zudem kann eine steigende Zinslast aufgrund einer ungünstigen Zinsentwicklung zu einem geringeren Wachstum oder sogar einem Sinken des Adjusted EBT führen. Da das aktualisierte Zinsniveau weiterhin in der Planung berücksichtigt wurde, verbleibt das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste Finanzierungs-Risiko „Ungünstige Zinsentwicklung“ im Jahr 2024 gemäß aktueller Einschätzung bei der erwarteten Schadenshöhe von 450-900 Mio. € (2023: 375-750 Mio. €). Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit bleibt unverändert bei 5–39 %. Neben der Diversifizierung der Fremdkapitalinstrumente sowie einem ausgewogenem Fälligkeitenprofil erfolgt die Risikobegrenzung durch eine nachhaltige durchschnittliche Laufzeit/Zinsbindung von rund sechs Jahren. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar.

Vonovia hat aus Anleihen, gesicherten Darlehen und Transaktionen Verpflichtungen, bestimmte Kennzahlen zu berichten und gewisse Covenants einzuhalten. Sollten diese Covenants nicht eingehalten werden oder diese Reporting-Verpflichtungen nicht zeitnah erfüllt werden, können sich für Vonovia Zahlungsverpflichtungen ergeben, und durch neue Finanzierungen könnten zusätzliche negative Ergebnisauswirkungen entstehen. Das gelbe, ertragswirksame Finanzierungs-Risiko „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)“ wurde zum Ende des Berichtszeitraums 2024 mit einer erwarteten Schadenshöhe von >900 Mio. € (2023: >750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2023: <5 %) bewertet. Um dem Risiko zu begegnen, hat Vonovia standardisierte Prozesse für die Überwachung sowie das Management der Verpflichtungen implementiert.

Durch die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung des Beobachtungszeitraums von 5 auf 10 Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das gelbe, ertragswirksame Risiko „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals“ lag zum Ende des Berichtszeitraums in der Bewertung weiterhin bei einer erwarteten Schadenshöhe von >900 Mio. € (2023: >750 Mio. €) und bei einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2023: <5 %). Neben einer ständigen Überwachung von Rechtsprechung und Gesetzgebung begrenzt Vonovia das Risiko auch durch Sensibilisierung der Entscheidungsträger im Rahmen von Share Deals. Hierdurch ist die Einbindung der internen Steuerabteilung, die dann den Akquisitionsprozess mit überwacht, sichergestellt.

Im Rahmen der in der Vergangenheit getätigten Akquisitionen ist Goodwill entstanden, da der Kaufpreis über dem Wert des übernommenen Vermögens abzüglich aller Schulden lag. Das bilanzwirksame Risiko der „Werthaltigkeit des bilanziellen Goodwills“ wird regelmäßig, mindestens jährlich im Rahmen eines Impairmenttests überprüft. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Liegt der Buchwert einer ZGE über dem erzielbaren Betrag, entsteht ein Wertberichtigungsbedarf. Dies kann Auswirkungen auf unsere Covenants haben. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Headroom, ab welchem eine Wertberichtigung des bestehenden Goodwills vorgenommen werden würde, deutlich gestiegen. Dies resultiert zum einen aus leicht gesunkenen Kapitalkosten gegenüber dem Vorjahr. Zum anderen sind die Erwartungen an die Free Cash-Flows der ZGE Value-add im Planungszeitraum deutlich gestiegen, was im Wesentlichen in der Umsetzung der definierten Strategieinitiativen im Value-add-Segment begründet liegt. In der aktuellen Bewertung wird das bilanzwirksame Risiko insgesamt von einem gelben auf ein grünes Risiko herabgestuft, was in einer geringeren Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % gegenüber dem Vorjahr (2023: 40-59 %) begründet liegt, während die erwartete Schadenshöhe unverändert bei 600–2.400 Mio. € (2023: 600–2.400 Mio. €) bleibt. Um dem Risiko entgegenzuwirken, wurde ein laufendes Performance-Reporting zur Identifikation und Überwachung von Planabweichungen implementiert. Dies ermöglicht die Einleitung von etwaigen Korrekturmaßnahmen zur Einhaltung der Planung. In diesem Zusammenhang wird durch ein dezidiertes Synergie-Monitoring sichergestellt, dass geplante Synergien aus Akquisitionen auch tatsächlich realisiert werden.

Zum Jahresende 2024 (Vorjahreswerte in Klammern) ergab sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:

Nettorisiken