ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS2 (MDR-A / MDR-T / MDR-M) - Ziele, Ergreifung von Maßnahmen und wesentliche Kennzahlen im Zusammenhang mit Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

Zur Anwendung unseres strategischen Quartierskonzepts im Hinblick auf die als wesentlich identifizierte, tatsächliche Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung und -infrastruktur“ werden folgende Zielgrößen formuliert, entsprechende Maßnahmen umgesetzt und durch folgende wesentliche Kennzahlen erfasst:

In unserem zentralen, ganzheitlichen Quartiersansatz ergänzen sich ökologische und soziale Aspekte. Bei Vonovia werden beide Ebenen zusammen gedacht und es wird sich für das soziale Miteinander vor Ort eingesetzt. Maßnahmen zur Stärkung des Zusammenlebens sowie Maßnahmen zur treibhausgasneutralen Transformation des Gebäudebestands werden erst durch die Quartiersausrichtung steuerbar, wirkungsvoll und effizient umsetzbar. Im Kontext unseres mehrdimensionalen Quartiersentwicklungsansatzes kommen verschiedene strategische Bausteine – je Quartier in individueller Zusammensetzung – zur Anwendung:

• Energetische Gebäudemodernisierungen und Ausbau von Photovoltaik-Anlagen auf den eigenen Liegenschaften: Die sequenzielle energetische Modernisierung des eigenen Wohnungsbestands entlang des Klimapfads, die Nutzung innovativer Wärme- und Stromkonzepte (z. B. Nahwärmenetze), der Ausbau erneuerbarer Energieversorgungssysteme (vor allem über Photovoltaik) sowie ihre intelligente Verknüpfung im Quartierskontext sind zentrale Elemente unserer Klimastrategie, die insbesondere im Quartier durch die Nutzung von Synergie- und Skaleneffekten ihre besondere Wirkungskraft entfalten. Unsere Quartiersentwicklungen werden dabei an den klaren Klimaschutzvorgaben unseres Klimapfads ausgerichtet. Energetische Modernisierungen und der Ausbau von Photovoltaik sind kontinuierliche Maßnahmen, die wir in großem Umfang umsetzen. Dabei haben wir 2024 das Tempo des Solarstromausbaus noch einmal deutlich beschleunigt und unsere Kapazitätsziele hochgesetzt (siehe ESRS E1).
• Ausbau der quartiersbezogenen Infrastruktur (Grün- und Gemeinschaftsflächen, Spielplätze, Ansiedlung von Nahversorgern, Bildungs- und Sozialeinrichtungen, …): In unseren Quartieren kommen sowohl verschiedene Quartiersservices vor Ort (z. B. geleistet durch Regionalmitarbeiter, Bewirtschafter, Quartiersmanager, Objektbetreuer und Techniker) sowie soziale und infrastrukturelle Maßnahmen zum Einsatz – z. B. die Ansiedlung bedarfsgerechter Versorgungsangebote (Supermarkt, Arztpraxis, Bäcker etc.), neue Grünanlagen oder kommunikative Quartierszentren (Erholungsräume). Die Maßnahmengestaltung zeichnet sich durch eine hohe Vielfalt und Menge aus, um den jeweiligen Quartiersbedarfen gerecht zu werden. Die hier beschriebenen Maßnahmen sind als Permanentaufgabe zu verstehen, die wir – bedarfsorientiert – sowohl in der Vergangenheit als auch im Berichtsjahr sowie in der Zukunft durchführen.
• Bereitstellung von Räumlichkeiten für soziale Einrichtungen: Öffentlich nutzbarer und frei zugänglicher Raum kann als ein Schlüsselkriterium lebenswerter Quartiere und Nachbarschaften betrachtet werden und steigert durch die zusätzliche Vernetzungs- sowie vielfältigen Aneignungsmöglichkeiten die Angebotsvielfalt und Lebensqualität für alle Nutzer (Kinder und Jugendliche, Familien, ältere Menschen oder Menschen in besonderen Notlagen) in der unmittelbaren Umgebung. Im Geschäftsjahr 2024 haben wir daher rund 100.000 m² bzw. 14,0 % unserer Gewerbeflächen für soziale und gemeinwohlorientierte Zwecke (z. B. Seniorentreffs, Kitas, Räume für Kinderbetreuung) zur Verfügung gestellt. Mit unserem flexiblen Quartiersraumkonzept „freiRaum“ bieten wir darüber hinaus für lokale Initiativen und Gruppen frei und niedrigschwellig zugängliche Orte zur sozialen Teilhabe und Vernetzung in unseren Quartieren. Entsprechende Modelle existieren bereits in Dresden, Bremen und Hamburg und sollen als Blaupause für die Einrichtung weiterer zentraler Treffpunkte in verschiedenen Vonovia Quartieren dienen.
• Maßnahmen zur Förderung moderner Mobilitätskonzepte: Wir unterstützen mit unseren Maßnahmen die Verkehrswende hin zu einer emissionsärmeren (E-)Mobilität in unseren Quartieren. Bei Neubauprojekten achten wir auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, setzen verstärkt auf Fahrradstellplätze und berücksichtigen die Bereitstellung von Lademöglichkeiten für E-Mobilität bereits im Planungsprozess. In unseren Bestandsquartieren haben wir bisher rund 30 Quartiersladesäulen für E-Mobilität installiert. Für den weiteren Aufbau wurden im Berichtsjahr die Umsetzungsmöglichkeiten für rund 100 zusätzliche Standorte geprüft. 96 dieser Standorte befinden sich derzeit in der Umsetzung, deren Fertigstellung wir im Laufe des Jahres 2025 erwarten. Car- und Bikesharing-Angebote (auch für E-Fahrzeuge) ergänzen das Angebot. Des Weiteren setzen wir verstärkt auf Angebote rund um das Fahrradfahren. Wir wollen unsere Quartiere sukzessive an die kommunalen Radwegenetze anbinden. Mit der Gründung des konzerneigenen Start-ups NEARBYK im Jahr 2023 bieten wir E-Bikes zum Kauf oder zur Miete sowie Service-Points für die Reparatur und Wartung der Räder an, um den wachsenden Kundenbedürfnissen für diese Mobilitätsart gerecht zu werden. Das Angebot wird zunächst für 16 Monate an den drei Standorten Essen, Dresden und Bremen getestet. Frei zugängliche Reparaturstationen sowie der Verleih von Lastenrädern ergänzen unsere Angebotspalette in ausgewählten weiteren Quartieren.
• Kundenbefragungen zur Zufriedenheit unserer Mieter mit ihrem direkten Wohnumfeld: In unseren quartärlich durchgeführten Kundenbefragungen lassen wir unsere Mieter – neben vielen weiteren Fragen zu ihrer Wohn- und Mietsituation – auch die lokale Infrastruktur (z. B. Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen usw.), das subjektive Sicherheitsgefühl sowie das soziale Umfeld in der Nachbarschaft ihrer Wohngegend beurteilen. Die Antworten werten wir – wo möglich – auf Quartiersebene aus und berücksichtigen das Feedback in unseren Maßnahmen. Den gemittelten Jahreswert dieses Teil-Indikators zur „Zufriedenheit der Mieter mit dem Quartiersumfeld“ weisen wir seit dieser Berichtsphase neu als Kennzahl aus, um den Erfolg unserer Maßnahmen zur Aufwertung des Quartiersumfelds auch in der Gesamtheit konkreter quantitativ darstellen, auswerten und überwachen zu können. Ziel ist es, diesen Zufriedenheitswert mittelfristig auf einem konstant hohen Niveau (> 80 %) halten zu können.

Diese Maßnahmen sind auch für die Zukunft weiter geplant.

Aufgrund der Heterogenität und Menge der auf die jeweiligen Quartiersbedarfe zugeschnittenen Maßnahmen, ist eine Beschreibung konkreter Ergebnisse zwar für das jeweilige Quartier möglich, nicht aber auf der Gesamtkonzernebene. Wir nutzen daher drei ausgewählte Kennzahlen, die wir nachfolgend beschreiben, um die Entwicklung unserer quartiersbezogenen Maßnahmen und deren Wirksamkeit näherungsweise auch auf Konzernebene in Deutschland zu beschreiben.

Die Maßnahmen beziehen sich auf den deutschen Markt und fokussieren hier auf die oben beschriebene Clusterung nach Quartieren (Urban Quarters) im strategischen Bestand. Diese machen rund 77 % des deutschen Wohnungsbestands von Vonovia aus. Alle Maßnahmen, die der Aufwertung der Urban Quarters dienen, werten wir als Quartiersaktivitäten. Sie beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich sowie die nachgelagerte Wertschöpfungskette, die sich hier insbesondere auf die Nutzung der Maßnahmen durch die Mieter und Anwohner fokussiert.

Alle Maßnahmen im Quartier sind darauf ausgerichtet, mittel- bis langfristig die Lebensqualität für die Anwohner zu erhöhen. Sie können dabei unterschiedliche Zeithorizonte umfassen, sollen in ihrer Wirksamkeit aber in der Regel über den eigentlichen Zeitraum der Maßnahme (z. B. energetische Modernisierung, Aufwertung einer Grünfläche) hinausgehen. Sie sind als permanente Aufgabe zu verstehen. Aufgrund der Granularität der Einzelmaßnahmen gibt es keine fest vorgegebenen Zeithorizonte, in denen die Gesamtmaßnahmen abzuschließen sind.

Im Geschäftsjahr 2024 haben wir Investitionen im Quartierszusammenhang in einer Gesamthöhe von 510 Mio. € in unsere Urban Quarters in Deutschland durchgeführt.

Aufgrund des weiterhin eingetrübten Investitionsklimas haben wir unsere Quartiersentwicklungen im Vorjahr differenzierter ausgerichtet und die Maßnahmenpakete kleinteiliger gestaltet. Das ursprünglich eigenständige Investitionsprogramm „Quartiersentwicklungen“ haben wir zugunsten einer höheren Steuerungsflexibilität aufgelöst, sodass nunmehr auch alle weiteren Investitionsprogramme (für die detaillierten Investitionsarten siehe MDR- P) in die Betrachtungsweise der Quartiere einbezogen werden. Die aus den Vorjahren bekannte Kennzahl „Investitionsvolumen für Quartiersentwicklung in Deutschland“ wird von der nun breiteren Sichtweise abgelöst und entspricht der Erhebungslogik, die wir im Lagebericht im Abschnitt Wirtschaftsbericht/Ertragslage für die Aufwendungen in Modernisierungsleistungen anwenden.

Für 2025 gehen wir von einem Investitionsvolumen in Höhe von rund 785 Mio. € in Urban Quarters aus.

Kennzahl „Investitionen im Quartierszusammenhang (in Deutschland)“

Die Investitionen im Quartierszusammenhang basieren auf dem Ansatz des GRI (2016) 203-1, der den Stand der Entwicklung erheblicher Infrastrukturinvestitionen und geförderter Dienstleistungen abbildet. Die Kennzahl beschreibt die Investitionen in Euro, die Vonovia für den strategischen Portfoliobestand, der sich zum Stichtag 31. Dezember 2024 in Deutschland in Urban Quarters befand, aufwendet. Sie wird gebildet aus der Summe der in diesem Portfoliozuschnitt getätigten Investitionen in Gebäudemodernisierungen (energetische Modernisierung und Heizungsmodernisierungen), Leerwohnungssanierung (inklusive barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen), substanzwahrende Instandhaltungsmaßnahmen, für den eigenen Bestand fertiggestellte Neubauten (inklusive Dachgeschossaufstockungen) sowie den Ausbau von Photovoltaik im Berichtsjahr. 2024 investierte Vonovia nach dieser Definition rund 510 Mio. € in Quartierszusammenhänge in Deutschland.

Kennzahl „Zufriedenheit Mieter mit Quartiersumfeld (in Deutschland)“

Die „Zufriedenheit der Mieter mit dem Quartiersumfeld (in Deutschland)“ wird aus einer Teilmenge von drei Fragen des CSI-Fragebogens zur Messung der Kundenzufriedenheit (siehe S4-5) gebildet. Diese bilden – gleich gewichtet – einen Score. Die Angabe erfolgt als Prozentwert aus dem gemittelten Jahreswert aller Antworten aus den vier CSI-Fragebögen eines Jahres, die mit den Werten „eher gut“ oder „sehr gut“ gekennzeichnet wurden. Befragt werden ausschließlich Vonovia Mieter in Deutschland. Für 2024 betrug dieser Wert 83,4 %. Da es sich um einen im Berichtsjahr neu eingeführten Indikator handelt, liegt kein Bezugswert aus dem Vorjahr vor.

Kennzahl „Anteil sozial genutzter Gewerbeflächen (in Deutschland)“

Der „Anteil sozial genutzter Gewerbeflächen (in Deutschland)“ wird aus einer Auswertung der Nutzungsart für Gewerbeeinheiten gebildet. Diese umfasst alle vorab als „sozial“ klassifizierte Nutzungsarten von Gewerbeeinheiten, die von Vonovia in Deutschland aktiv vermietet werden. Dazu zählen u. a. Nutzungsarten wie beispielsweise als Quartiersbüro, Begegnungsstätte, Kita oder für andere Bildungszwecke. Diese werden ins Verhältnis – bezogen auf die Quadratmeterfläche – zu allen vermieteten Gewerbeeinheiten mit bestätigter Nutzungsart in Deutschland gesetzt. Großgewerbeeinheiten sind aus dieser Kennzahl ausgenommen. Die Kennzahl basiert auf dem Ansatz des GRI (2016) 413-1, der den Prozentsatz der Betriebsstätten (hier vermietete Gewerbeeinheiten), an denen Maßnahmen zu Einbindung lokaler Gemeinschaften umgesetzt wurden, abbildet. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 wurden nach dieser Berechnung rund 100.000 m² Gewerbeeinheiten an soziale Einrichtungen vergeben. Das entspricht einem Anteil von 14,0 % an den gesamten vermieteten Gewerbeeinheiten in Deutschland. Da diese Klassifizierung der Gewerbeeinheiten systemisch erst 2024 neu eingeführt wurde, liegt kein Bezugswert aus dem Vorjahr vor.

Investitionen im Quartierszusammenhang bilden den zentralen Handlungsrahmen in Verbindung mit dem wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekt „Quartiersentwicklung“ und der dazugehörigen Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung und -infrastruktur“. Für diese Kennzahl hat Vonovia keine Ziele festgelegt. Dies liegt in der Heterogenität und Menge der verschiedenen Einzelmaßnahmen begründet, die bedarfsgerecht auf die jeweiligen Quartiersbelange angewendet werden. Wir sehen aber die Plangröße der Budgetvorgaben für das Folgejahr für die Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland als geeignetes Näherungsinstrument an. Denn gelingende Infrastrukturvorhaben und eine damit einhergehende verbesserte Lebensqualität in Städten und Quartieren lassen sich – neben weiteren aussagekräftigen Indikatoren – am konkretesten quantitativ durch Investitionen beziffern, die für die Entwicklung dieser aufgewendet wurden. Wir nutzen daher die Kennzahl „Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland“, um den Fortschritt für das Thema Quartiersentwicklung abzubilden.

Da die Kennzahl im Berichtsjahr 2024 neu eingeführt wurde, liegen keine Vergangenheitswerte vor. Für 2025 plant Vonovia mit Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland in Höhe von rund 785 Mio. €. Dieser Planwert wird aus dem prozentualen Anteil der strategischen Urban Quarters (77 % des deutschen Bestands) an den geplanten Gesamtinvestitionen gebildet.