29 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen
Vonovia ist am Stichtag an 17 Gemeinschafts- und 14 assoziierten Unternehmen beteiligt (31. Dezember 2023: 17 Gemeinschafts- und elf assoziierte Unternehmen).
Gropyus AG
Die Anteile an der Gropyus AG wurden umklassifiziert in die nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen. Diese Umklassifizierung ergab sich aus dem Anstieg der Anteile von 18,9 % auf 20,5 % und der Wahl von Daniel Riedl zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats der Gropyus AG in der Aufsichtsratssitzung vom 26. April 2024. Vor der Umklassifizierung wurden die Anteile gemäß IFRS 9 neu bewertet. Die Fair-Value-Änderung wurde erfolgsneutral ausgewiesen. In der Folge wurde die Beteiligung zum 30. Juni 2024 mit ihrem Buchwert von 82,7 Mio. € als eine nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlage klassifiziert.
Durch Anteilskäufe und die Teilnahme an einer Kapitalerhöhung im 3. Quartal 2024 ist die Beteiligungsquote an der Gropyus AG von 20,5 % auf 23,9 % gestiegen.
Aus der at-equity-Fortschreibung der Beteiligung an der Gropyus AG ergibt sich seit Einbezug der Gropyus als at-equity-Unternehmen ein positives Ergebnis in Höhe von 1,1 Mio. € (2023: - Mio. €). Zum 31. Dezember 2024 erfolgte ein anlassbezogener Werthaltigkeitstest der Beteiligung an der Gropyus AG. Es ergaben sich keine Wertminderungen.
Die folgende Tabelle stellt die Finanzinformationen der Gropyus AG zum 31. Dezember 2024 dar.
Finanzinformationen der Gropyus AG
in Mio. € | 30.06.2024 Gropyus AG | 31.12.2024 Gropyus AG | |||
Langfristige Vermögenswerte | 68,8 | 77,7 | |||
Kurzfristige Vermögenswerte | |||||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 6,6 | 14,4 | |||
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte | 35,2 | 38,8 | |||
Summe kurzfristige Vermögenswerte | 41,8 | 53,2 | |||
Langfristige Schulden | 7,9 | 7,9 | |||
Kurzfristige Schulden | 65,8 | 56,2 | |||
Nettovermögen (100 %) | 36,8 | 66,8 | |||
Anteil des Konzerns in % | 20,5 % | 23,9 % | |||
Anteil des Konzerns am Reinvermögen | 7,5 | 16,0 | |||
Konzernanpassungen | 75,2 | 94,8 | |||
Buchwert der Unternehmensanteile | 82,7 | 110,8 | |||
Umsatzerlöse | 1,4 | 22,8 | |||
Zinserträge | 0,3 | 0,6 | |||
Abschreibungen und Wertminderungen | -1,4 | -2,5 | |||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -6,7 | -37,3 | |||
Zinsaufwendungen | -0,8 | -2,2 | |||
Ergebnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr | -25,0 | -49,8 | |||
Mosaik Fonds
Vonovia hat im August 2024 elf Developmentprojekte für 489,0 Mio. € an einen von der HIH Invest aufgelegten Fonds, die Projekt Mosaik GmbH & Co. KG, veräußert. Hiervon hat bis zum 31. Dezember 2024 ein Übergang für sechs Objekte mit einem Kaufpreis in Höhe von 302,2 Mio. € stattgefunden. Zusätzlich wurden weitere Projektentwicklungen der QUARTERBACK Immobilien AG für 141,7 Mio. € an den Fonds verkauft. Für Objekte in Höhe von 28,0 Mio. hat der Übergang zum 31. Dezember 2024 bereits stattgefunden.
Im Oktober 2024 konnte Vonovia weitere zehn Development-projekte für 515,9 Mio. € an einen weiteren von der HIH Invest aufgelegten Fonds, die Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG, veräußern. Hier kam es zum 31. Dezember 2024 zu einem Übergang von Objekten in Höhe von 69,6 Mio. €.
Vonovia ist jeweils mit 49,2 % an den Fonds beteiligt. Im Konzernergebnis wurden im Rahmen des Verkaufs Zwischengewinne in Höhe von 4,2 Mio. € aus der Veräußerung von Immobilienvorräten herausgerechnet.
Der Ergebnisbeitrag der Fonds zum Vonovia Konzernergebnis betrug im Geschäftsjahr 2024 0,0 Mio. €.
Die folgende Tabelle stellt die Finanzinformationen der Projekt Mosaik GmbH & Co. KG und Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG dar:
Finanzinformationen der Projekt Mosaik und Projekt Mosaik II GmbH
in Mio. € | 31.12.2024 Projekt Mosaik GmbH & Co. KG | 31.12.2024 Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG | |||
Kurzfristige Vermögenswerte | 404,9 | 79,8 | |||
Langfristige Schulden | 174,9 | 30,6 | |||
Kurzfristige Schulden | 10,2 | 1,8 | |||
Nettovermögen (100 %) | 219,8 | 47,4 | |||
Anteil des Konzerns in % | 49,2 % | 49,2 % | |||
Anteil des Konzerns am Reinvermögen | 108,1 | 23,3 | |||
Konzernanpassungen | -4,5 | 0,4 | |||
Buchwert der Unternehmensanteile | 103,6 | 23,7 | |||
Zinserträge | 0,4 | 0,1 | |||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -0,1 | -0,1 | |||
Zinsaufwendungen | 0,0 | 0,0 | |||
Ergbnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr | 0,3 | 0,0 | |||
QUARTERBACK-Gruppe
Vonovia hält weiterhin 40 % an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG mit Geschäftssitz in Leipzig. Die QUARTERBACK Immobilien AG ist ein deutschlandweit agierender Projektentwickler mit Schwerpunkt im mitteldeutschen Raum.
Der bisher innerhalb der QUARTERBACK Immobilien AG geführte Geschäftsbereich der neuen Energie wurde zum 6. Juli 2024 mit Verkauf an die Schwestergesellschaft QUARTERBACK New Energy Holding GmbH aus der Konzernstruktur ausgegliedert und firmiert künftig unter dem Namen QUARTERBACK New Energy Holding GmbH als eigenständige Schwestergesellschaft der QUARTERBACK Immobilien AG.
Vonovia hatte im Vorfeld über ihr 100%-iges Tochterunternehmen Larry II Targetco GmbH, Berlin, 40 % der Anteile an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH mit Geschäftssitz in Leipzig erworben. Damit entsprechen die Anteilsverhältnisse an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH denen der QUARTERBACK Immobilien AG.
Der Wert für den erstmaligen Ansatz der Beteiligung an der QUARTERBACK New Energy Holding GmbH beträgt 0,1 Mio. €. Im Rahmen des vereinbarten Gesellschafterdarlehens von bis zu 100,0 Mio. € wurden bis zum 31. Dezember 2024 90,0 Mio. € ausgezahlt, weitere 4,0 Mio. € wurden als Kapitaleinlage in die Gesellschaft eingelegt.
Im Rahmen der Einschätzung der Werthaltigkeit des Darlehens wurde ein Expected Credit Loss in Höhe von 45,0 Mio. € erfasst.
Weiterhin ist Vonovia an elf (31. Dezember 2023: elf) nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit Beteiligungsquoten zwischen jeweils 44 % bis 50 % (QUARTERBACK-Objektgesellschaften) beteiligt, die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurden.
Die Fortschreibung der 40 %-igen Beteiligung an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG sowie der elf nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG und der QUARTERBACK New Energy Holding wurde auf Basis der bis zum Aufstellungszeitpunkt verfügbaren Finanzinformation zum 31. Dezember 2024 vorgenommen.
Finanzierungsinformationen QUARTERBACK-Objektgesellschaften
in Mio. € | 31.12.2023 QUARTERBACK Immobilien AG | 31.12.2024 QUARTERBACK Immobilien AG | 30.09.2024 QUARTERBACK New Energy Holding GmbH | 31.12.2024 | 31.12.2023 | 31.12.2024 | |||||||
Langfristige Vermögenswerte | 752,3 | 235,1 | 61,7 | 70,0 | 235,0 | 20,8 | |||||||
Kurzfristige Vermögenswerte | |||||||||||||
Zahlungsmittel und Zahlungs- | 90,1 | 86,2 | 12,9 | 7,3 | 16,1 | 9,4 | |||||||
Sonstige kurzfristige | 1.494,5 | 1.855,3 | 82,2 | 139,0 | 480,3 | 660,9 | |||||||
Summe kurzfristige | 1.584,6 | 1.941,5 | 95,1 | 146,3 | 496,4 | 670,3 | |||||||
Langfristige Schulden | 595,7 | 371,1 | 74,2 | 69,7 | 139,1 | 102,5 | |||||||
Kurzfristige Schulden | 1.537,1 | 1.746,6 | 148,5 | 146,5 | 409,0 | 462,8 | |||||||
Nicht beherrschende Anteile | 39,5 | 36,0 | -1,0 | – | 10,9 | 9,8 | |||||||
Nettovermögen | 164,6 | 22,9 | -64,9 | 0,1 | 172,3 | 116,0 | |||||||
Anteil des Konzerns in % | 40 % | 40 % | 40 % | 40 % | 44 % bis 50 % | 44 % bis 50 % | |||||||
Anteil des Konzerns am | 65,8 | 9,2 | -26,0 | 0,0 | 79,9 | 52,8 | |||||||
Konzernanpassungen | -51,3 | -9,2 | 26,1 | 0,0 | 7,7 | 4,1 | |||||||
Buchwert der Unternehmensanteile | 14,5 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 87,6 | 56,9 | |||||||
Umsatzerlöse | 427,5 | 493,2 | 1,2 | 2,3 | 101,6 | 76,2 | |||||||
Bestandsveränderungen | 94,5 | -56,1 | 64,8 | 70,0 | 6,9 | -9,2 | |||||||
Zinserträge | 6,0 | 5,7 | 0,1 | 0,1 | 7,8 | 5,7 | |||||||
Abschreibungen und | -6,1 | -5,6 | -0,2 | -0,5 | -0,2 | -0,1 | |||||||
Zinsaufwendungen | -101,6 | -121,1 | -4,0 | -8,2 | -28,6 | -32,5 | |||||||
Ertragsteuern | 37,9 | 4,5 | -0,7 | -1,1 | 6,6 | 5,1 | |||||||
Ergebnis aus den fortgeführten | -147,4 | -154,6 | -2,8 | -10,6 | -58,6 | -56,3 | |||||||
Aus der at-equity-Fortschreibung der dargestellten Beteiligungen an der QUARTERBACK-Gruppe ergibt sich per 31. Dezember 2024 ein negatives Ergebnis in Höhe von -49,3 Mio. € (2023: -73,2 Mio. €). Der nicht angesetzte Teil des Verlusts für die Berichtsperiode beträgt 47,3 Mio. € (2023: - Mio. €).
Im Geschäftsjahr 2024 wurden durch Vonovia Kaufverträge zum Erwerb von Baugrundstücken von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe geschlossen. In dem Zusammenhang wurden ebenfalls selektiv Kaufverträge zum Erwerb von Bewirtschaftungseinheiten von der QUARTERBACK Immobilien AG geschlossen. Das Gesamtvolumen der im Jahr 2024 geschlossenen Kaufverträge beträgt rund 1,3 Mrd. €. Der Vollzug der Transaktionen soll im 1. Halbjahr 2025 erfolgen.
Für die 1. Jahreshälfte 2025 sind weitere Transaktionen im Rahmen des Erwerbs von Baugrundstücken der QUARTERBACK-Objektgesellschaften geplant. Das Gesamtvolumen der weiteren geplanten Kaufverträge beträgt rund 0,2 Mrd. €.
Die in den finanziellen Vermögenswerten enthaltenen Darlehensforderungen gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe sowie der QUARTERBACK-Objektgesellschaften werden im Zuge der Transaktionen mit den ausstehenden Kaufpreisbestandteilen verrechnet.
Vonovia geht davon aus, dass die nach Vollzug der Transaktionen ausstehenden Forderungsbestände gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe nicht werthaltig sind, und hat eine entsprechende Wertberichtigung in Höhe von kumuliert 296,8 Mio. € (davon 276,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2024) auf den Forderungsbestand vorgenommen.
Darüber hinaus sind vereinnahmte Zinserträge im Geschäftsjahr 2024 vollständig wertberichtigt worden. Die auf diese Zinserträge entfallende Wertberichtigung ist gegen den Zinsertrag saldiert dargestellt.
Vonovia geht des Weiteren davon aus, dass Forderungsbestände gegen die QUARTERBACK-Objektgesellschaften nicht werthaltig sind, und hat eine entsprechende Wertberichtigung in Höhe von 43,2 Mio. € innerhalb des Geschäftsjahres 2024 vorgenommen.
Die weitere Wertberichtigung auf Darlehensforderungen wird in der Linie Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten innerhalb der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Übrige At-Equity Beteiligungen
Zusätzlich zu diesen Beteiligungen hält Vonovia Anteile an 15 (31. Dezember 2023: 16) weiteren Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden und derzeit von untergeordneter Bedeutung sind; notierte Marktpreise liegen nicht vor.
Für diese Unternehmen erfolgte, sofern entsprechende Finanzinformationen vorliegend waren, eine Fortschreibung der Anteile.
Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form den Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser Unternehmen auf:
Aggregierte Informationen zu weiteren Beteiligugnen
in Mio. € | 31.12.2023 | 31.12.2024 | |||
Buchwert der Anteile an nach der Equity-Methode | 55,8 | 49,3 | |||
Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen | 10 % bis 50 % | 10 % bis 50 % | |||
Anteiliges Gesamtergebnis | -2,5 | -5,6 | |||
Es bestehen in Bezug auf die weiteren 15 Unternehmen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/Bürgschaften von Vonovia gegenüber den Gemeinschaftsund assoziierten Unternehmen.