SBM-1 – Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette

Das Geschäftsmodell von Vonovia besteht aus der Bereitstellung und Vermietung von zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum sowie dessen Bewirtschaftung in Deutschland, Schweden und Österreich. Vonovia bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 480.000 eigenen Wohnungen in zahlreichen Städten und Regionen Deutschlands. Dazu kommt ein Bestand von rund 40.000 Wohneinheiten in Schweden und rund 20.000 Wohneinheiten in Österreich. Unsere bedeutendste Kundengruppe sind somit unsere (potenziellen) Mieter in diesen Ländern.

Das beschriebene Geschäftsmodell stützt sich auf eine in hohem Maße digitalisierte Bewirtschaftungsplattform sowie eine ebenfalls hoch digitalisierte Developmentplattform zum Management unserer vollständigen Wertschöpfungskette.

Eine etablierte eigene Handwerker-, Wohnumfeld- und Hausmeisterorganisation sowie umfassende Backofficefunktionen unterstützen bei der Bewirtschaftung und der Fortentwicklung der Bestände. Vonovia entwickelt ihren Immobilienbestand durch aktives Portfoliomanagement fort. Dazu zählt neben Ankauf, Verkauf und Modernisierung auch die Entwicklung und der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und den Verkauf an Dritte. Komplettiert wird das Geschäftsmodell durch das Angebot immobiliennaher Dienstleistungen. Das Angebot von Energieversorgungsleistungen mit Strom und Wärme sowie automatisierter Zählerablesung steht dabei im Vordergrund.

Vonovia orientiert sich an Megatrends wie Klimaschutz, Urbanisierung, demografischem Wandel und Wohnungsknappheit. Gemeinsam mit der fortschreitenden Digitalisierung bestimmen sie die Unternehmensstrategie. In ihrer Kombination stellen diese Megatrends die Eckpfeiler des zukünftigen unternehmerischen Handelns und der strategischen Ausrichtung von Vonovia dar.

Ziel ist es, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, um zur Lösung der aktuellen Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau und die CO₂-Reduktion im Bestand beizutragen. Vonovia orientiert sich dabei an den ESG-Dimensionen der Nachhaltigkeit, nämlich am Klimaschutz und der Umwelt (E) durch den Beitrag zur CO₂-Reduktion, an der Gesellschaft (S) durch verantwortliches Handeln gegenüber allen Interessengruppen und an der Governance (G) durch nachhaltige, verlässliche und verantwortungsvolle Unternehmensführung.

Die bewährte Strategie von Vonovia gliederte sich von Beginn an in die Teilbereiche Portfoliomanagement-Strategie, Property-Management-Strategie, Value-add-Strategie sowie Finanzierungsstrategie – flankiert durch die opportunistischen Elemente Akquisitions- und Internationalisierungsstrategie.

Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development.

Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Etwa 77 % des strategischen Immobilienbestands von Vonovia befinden sich in zusammenhängenden Urban Quarters, d. h. Quartieren mit in der Regel mehr als 150 Wohnungen.

Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die in einem engen Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Multimedia-Geschäft, die Messdienstleistungen, das Energie-Geschäft inklusive Mieterstrom sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu. Durch Insourcing dieser Dienstleistungen wollen wir die Verfügbarkeit und eine hohe Servicequalität sicherstellen. Eine hohe Servicequalität, die zu einer hohen Zufriedenheit unserer Kunden beiträgt, zeichnet sich bei Vonovia vor allem durch Erreichbarkeit, Schnelligkeit und Transparenz für unsere Kunden aus.

Das Segment Recurring Sales umfasst die wiederkehrenden und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf (to sell) bzw. der Integration in den eigenen Bestand (to hold). Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.

Dimensionen der Nachhaltigkeit bei Vonovia

Der Vorstand hat die Strategie in wesentliche Werttreiber aufgeschlüsselt. Die wichtigsten Werttreiber des Geschäfts sind:

• Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform
• Die optimierte Kapitalstruktur und vorteilhafte Kapitalkosten
• Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends
• Das wertschaffende Value-add-Geschäft
• Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts
• Die effiziente Kapitalallokation

Weitere Ausführungen zu unseren Werttreibern finden sich im Kapitel Strategie.

Die Anzahl der Arbeitskräfte in Deutschland, Österreich und Schweden legen wir in Abschnitt S1- 6 offen.

Aufgrund der durch Inflation und Zinsanstieg geprägten Kapitalmarktbedingungen der vergangenen Krisenjahre und der damit in Zusammenhang stehenden höheren Kapitalkosten hat Vonovia eine Portfoliobereinigung durch Verkäufe sowie die Etablierung von Joint-Venture- und Fonds-Strukturen vorgenommen, um eine verbesserte Kapitalstruktur zusammen mit einer nachhaltigen Innenfinanzierung zu erreichen. In diesem Kontext wurden auch die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen einer strategischen Analyse unterworfen. Deutsche Wohnen kam zu dem Ergebnis, diese zu veräußern.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Vonovia auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur gut für neues Wachstum aufgestellt. Die notwendigen konkreten Initiativen wurden in die bestehende Strategie eingearbeitet.

Neue Stärke und Performance im Kerngeschäft

Der Ausbau des Developmentgeschäfts ist ein wichtiger Teil dieser Strategie. Im Fokus der Neubaustrategie steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktportfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie (Development to hold/Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. auf das „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus im Fokus.

Die Optimierung der Handwerkerorganisation Vonovia Technischer Service (VTS) wird weiter fortgeführt. Die VTS und ihre Fachkräfte stellen sicher, dass Sanierungen und Instandhaltungen zuverlässig und in hoher Qualität erfolgen können. Die kontinuierliche Entwicklung eines einheitlichen Produktkatalogs wird weiter ausgebaut.

Vor dem Hintergrund der einsetzenden positiven Marktentwicklung setzen wir unser Verkaufsprogramm fokussiert im Segment Recurring Sales und durch Verkäufe im Non Core Portfolio fort.

Investitionen mit innovativen Konzepten

Investitionen zur energetischen Ertüchtigung und Dekarbonisierung unseres Bestands werden, in Orientierung am Vonovia Klimapfad, unter Einsatz neuer intelligenter Technologien in den nächsten Jahren mithilfe innovativer Konzepte ausgebaut. Die Umsetzung der energetischen Modernisierungen muss vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit vor allem effizient, schnell und kostensparend sein. Diese Strategie verfolgen wir mit dem Konzept der „seriellen Modernisierung“, einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung und die Investitionen in Wärmepumpentechnologie sind ebenfalls Teil der Investitionsstrategie. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung „EnerCube“, eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird.

Neue Geschäftsmodelle entlang der Wertschöpfungskette unter Nutzung der Bewirtschaftungsplattform

Weiteres Wachstum im Value-add-Bereich entlang unserer Wertschöpfungskette sichert zusätzliche Ertragspotenziale. Das bestehende Energiegeschäft und der Photovoltaik-Einsatz werden großflächig ausgebaut. Im Fokus stehen dabei die Etablierung und der Ausbau eines vollen Produktportfolios entlang der Wertschöpfungskette – von der Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Anlagen über den Verkauf als Mieterstrom, die Nutzung von Wärmpumpen bis zur Speicherung und dem Management von Energie. Das Ziel ist eine erhöhte Marktdurchdringung in allen Produktgruppen.

Der Ankauf von nicht-modernisierten Gebäuden, deren anschließende Modernisierung und der Wiederverkauf sollen als Initiative in das Geschäftsmodell von Vonovia integriert werden. Dies gilt auch für die Initiative, die Bewirtschaftungsplattform von Vonovia Drittkunden im Sinne einer Drittbewirtschaftung als Full-Service-Bewirtschaftungsdienstleister zugänglich zu machen.

Katalysatoren im Sinne einer erfolgreichen Umsetzung der Strategie bleiben dabei weiterhin das aktive dynamische Management der effizienten Kapitalallokation, die Verfügbarkeit von Mitarbeitern mit den notwendigen Fähigkeiten, die Effizienz in der Wertschöpfungskette und des Einkaufs, die sozial- und gesellschaftspolitische Akzeptanz des Geschäftsmodells von Vonovia sowie der gezielte Einsatz neuer Technologien einschließlich künstlicher Intelligenz.

Zukunftsorientierte Nachhaltigkeitsstrategie

Die Nachhaltigkeitsstrategie ist bei Vonovia in die Gesamtstrategie und das Geschäftsmodell integriert. Mit unserem Geschäftsmodell – der Entwicklung und Vermietung von zeitgerechtem und bezahlbarem Wohnraum – befinden wir uns in hoher Interdependenz zu gesellschaftlichen und ökologischen Veränderungsprozessen. Nachhaltigkeit ist daher Kernbestandteil unserer unternehmerischen Strategie. Vonovia verfolgt in den drei Bereichen Environmental (E), Social (S) und Governance (G) konkrete Ziele:

Im Bereich Environmental verfolgen wir das Ziel, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, um zur Erreichung der aktuellen Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau und die CO₂-Reduktion im Bestand durch Innovationen beizutragen.

Hinsichtlich des Bereichs Social übernehmen wir Verantwortung gegenüber Mietern und Gesellschaft durch bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum und zukunftsfähige Quartiersentwicklung. Gleichzeitig sehen wir Vielfalt als große Chance zur Steigerung der Zufriedenheit unserer Mitarbeiter sowie zur Positionierung als attraktive Arbeitgeberin und wollen daher Diversität und Chancengerechtigkeit in unserer Organisation fördern. Für ihre Mitarbeiter möchte Vonovia eine attraktive Arbeitgeberin sein, die faire Arbeitsbedingungen bietet und die persönliche und berufliche Entwicklung unterstützt.

Im Bereich Governance verfolgen wir das Ziel, eine nachhaltige Unternehmensführung und ein verantwortungsvolles Wirtschaften mit einer verlässlichen Compliance zu erreichen. Diese Ziele wirken sich positiv auf die Arbeitsatmosphäre und somit direkt auf unsere Mitarbeiter aus und entsprechen den Zielsetzungen des Kapitalmarkts.

Das Geschäftsmodell von Vonovia adressiert die gesellschaftspolitischen Herausforderungen der Wohnungsknappheit, des bezahlbaren Wohnraums und des Klimaschutzes. Unter der Bezahlbarkeit von Wohnraum verstehen wir dabei, dass wir uns bei unseren Mietpreisen an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln orientieren. Dabei orientieren wir uns am Verhältnis der durchschnittlichen Warmmiete in unserem Portfolio zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von Mieterhaushalten, das bei Vonovia im Berichtszeitraum unter 30 % liegt. Unsere Nachhaltigkeitsziele adressieren genau diese gesellschaftspolitischen Herausforderungen, zu denen wir einen entscheidenden Beitrag leisten wollen.

Mit diesem leistungsfähigen Organisationsmodell, einer zufriedenen und leistungsstarken Belegschaft, optimierten Prozessen, der eindeutigen Fokussierung auf den Servicegedanken und damit auf unsere Kunden sowie einer klaren klimaschutzorientierten Investitionsstrategie legen wir die Grundsteine für ein nachhaltiges Wirtschaften vor dem Hintergrund berechtigter Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens. Die Bedeutung unserer Nachhaltigkeitsziele bzw. deren Zielerreichung zeigt sich darin, dass diese über unsere interne Steuerungskennzahl SPI direkten Einfluss auf die Vorstandsvergütung und die Vergütung des Topmanagements haben.

Unseren Fortschritt in der Zielerreichung beschreiben wir in ESRS 2 GOV-3.

Nachhaltiges Handeln ist ein elementarer Bestandteil des unternehmerischen Selbstverständnisses von Vonovia. Wir entwickeln unsere nachhaltigkeitsorientierte Agenda fortwährend weiter, um so den gesellschaftlichen, politischen, ökologischen und wirtschaftlichen Änderungsprozessen Rechnung zu tragen. Durch die erstmalige Erstellung der Wesentlichkeitsanalyse nach den ESRS und die Ableitung der Chancen und Risiken sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wurde weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt.

Die Eckpunkte der nachhaltigen Strategie sind:

• Beitrag zu Klimaschutz und CO₂-Reduktion (E)
• Gesellschaftliche und soziale Verantwortung für unsere Mieter, Kunden und Mitarbeiter (S)
• Zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung, die sich an den Best Practices des Corporate Governance Kodex orientiert (G)

E: Wir stehen vor der Herausforderung, einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen. Zur Bewältigung dieser Herausforderung sowie für eine erfolgreiche Umsetzung unseres Ziels benötigen wir sowohl eine hohe Sanierungstiefe als auch den verstärkten dezentralen Einsatz von erneuerbaren Energien für die Wärme- und Stromversorgung in den Quartieren. Das Quartier ist die zentrale Umsetzungsebene für die Klimaschutzziele und CO₂-Reduktion im Immobilienbestand. Im Bereich Neu- und Umbau spielt für uns der Einsatz erneuerbarer Energien und nachhaltiger Materialien eine wesentliche Rolle.

S: Wir stehen vor der Herausforderung, trotz eines dauerhaften Nachfrageüberhangs sowie hoher Neubaukosten, bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen in der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen. Zur Bewältigung dieser Herausforderung sowie zur Erreichung unserer Ziele setzen wir auf sozialverträgliche und transparente Mietenpolitik. Wir sehen den Ausbau einer bedarfsgerechten, sozialen Infrastruktur unter Einbindung von Innovationen und neuen Technologien als integralen Teil unserer Quartiersentwicklungen. So wollen wir ein urbanes, ökologisches und bezahlbares Wohnangebot sozial verantwortlich gestalten. In zahlreichen Städten und Gemeinden bieten wir geförderten sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen. Unsere ergänzenden freiwilligen Vereinbarungen, die wir mit Kommunen treffen, regeln beispielsweise faire Mietbedingungen, den Bau neuer Wohnungen und die gemeinsame Entwicklung von Quartieren.

Weiterhin stehen wir vor der Herausforderung des aufgrund des demografischen Wandels immer stärker werdenden Fachkräftemangels. Um eine hinreichende und fachlich qualifizierte Personaldecke sicherzustellen, bieten wir unseren Beschäftigten ein attraktives Arbeitsumfeld, das sich durch Vielfalt und persönlichen Gestaltungsraum auszeichnet.

G: Unserem Selbstverständnis entspricht es, dass wir stets eine den aktuellen (rechtlichen) Anforderungen entsprechende Compliance und Unternehmenskultur sicherstellen. Diesbezüglich setzen wir auf eine zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung. Diese orientiert sich an den Best Practices des Deutschen Corporate Governance Kodex. Das Einhalten der Gesetze sowie interner und externer Richtlinien ist für uns selbstverständlich und unbedingte Voraussetzung dafür, dass wir als verlässlicher und vertrauenswürdiger Partner wahrgenommen werden.

Vonovia orientiert sich in der Ausrichtung der Nachhaltigkeitsstrategie an nationalen und internationalen Standards und Rahmenwerken wie dem deutschen Klimaschutzgesetz, dem Pariser Klimaschutzabkommen, den Sustainable Development Goals, dem UN Global Compact und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten Nationen.

Als international agierendes Unternehmen wollen wir mit unserem Geschäft in Deutschland, Österreich und Schweden zum Erreichen dieser Ziele beitragen. Wir haben unsere Wesentlichkeitsanalyse (siehe hierzu ESRS 2 IRO-1) dazu genutzt, auch hier Prioritäten herauszuarbeiten. Dies stellt auch die Grundlage für unsere Nachhaltigkeitsberichterstattung nach ESRS dar.

Unsere Wertschöpfungskette lässt sich unterteilen in die vorgelagerte Lieferkette, unseren eigenen Geschäftsbereich und die nachgelagerten Stufen unserer Wertschöpfung. Unsere Geschäftsaktivitäten umfassen die folgenden Kernaktivitäten: den Bau-, die Vermietungs- und Bewirtschaftungsaktivitäten einschließlich der Quartiersentwicklung und des Kundenservices sowie das Angebot immobiliennaher Dienstleistungen.

Relevante Inputs sind entsprechend u. a. Bauprodukte und -materialien sowie (Human-)Kapital. Output unserer Wertschöpfung ist der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum für unsere Mieter, zu lebenswerten Quartieren und zu anderen immobiliennahen Dienstleistungen wie das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Multimedia-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung und das Solarstromangebot an unsere Mieter sowie unsere Versicherungsdienstleistungen. Im Rahmen unserer Insourcing-Strategie beschäftigen wir Fachkräfte in eigenen Geschäftsbereichen, beispielsweise in der Objektbetreuung, bei der Modernisierung oder bei der Grünflächenpflege. Hierdurch schöpfen wir Synergien, machen uns weitgehend unabhängig vom Angebot externer Dienstleister und können ein konstantes Qualitätsniveau anbieten. Unser zentraler, mehrsprachig aufgestellter Kundenservice fungiert als primärer Ansprechpartner für unsere Mieter, während sich unsere Objektbetreuer und Handwerker um die Anliegen unserer Mieter vor Ort kümmern. Auf diese Weise stellen wir einen schnellen und zuverlässigen Service sicher. Wir betreiben eigene Kundenservicecenter in Essen, Dresden und Berlin.

Vorgelagert zu unserer eigenen Wertschöpfung startet unsere Lieferkette mit der Herstellung von Rohstoffen. Vonovia arbeitet mit mehr als 9.000 unmittelbaren Lieferanten und Geschäftspartnern zusammen. Nahezu 100 % unserer unmittelbaren Lieferanten haben ihren Sitz in Deutschland, Österreich oder Schweden. Eine wichtige Gruppe unserer Lieferanten stellen die Materiallieferanten dar, die die Handwerkerorganisation von Vonovia (VTS und Wohnumfeldservice) u. a. mit Bauprodukten versorgen. Eine weitere relevante Gruppe umfasst die Kontraktpartner, die in unserem Auftrag beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Der Verkauf, der Abriss eines Gebäudes sowie die Entsorgung von Abfällen und Abwässern unserer Mieter sind Teil unserer nachgelagerten Wertschöpfungskette.

Im Rahmen unseres Stakeholderdialogs stehen wir im regelmäßigen Austausch in unterschiedlichen Formaten je Stakeholdergruppe mit den wichtigsten Akteuren unserer Wertschöpfungskette. Ihre Belange und Perspektiven sowie unsere Auswirkungen auf diese Akteure haben wir im Rahmen des IRO-Assessments berücksichtigt.

Entsprechend unserer Zielsetzung, dem Unternehmen einen guten Zugang zum Kapitalmarkt zu sichern, eine Fokussierung auf Nachhaltigkeit zu erreichen und für unsere Investoren im Verhältnis zum Risiko eine attraktive Rendite zu generieren, nutzt Vonovia einen breiten Mix an Finanzierungsinstrumenten, z. B. Anleihen, Schuldscheine, besicherte Immobilienkredite, Commercial Papers, Betriebsmittellinien sowie Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und der Europäischen Investitionsbank (EIB) (siehe auch Finanzierung). Unsere acht nachhaltigen Anleihen, von denen wir im Jahr 2024 eine neu erfolgreich am Kapitalmarkt platzieren konnten, bedienen sowohl den Bedarf nach Green als auch nach Social Bonds – und nehmen einen besonderen Stellenwert in unserer Finanzierungsstrategie ein. Unsere Green Bonds sind zu 100 % an der EU-Taxonomie ausgerichtet.

Mit unserem Sustainable Finance Framework haben wir außerdem im schwedischen Markt den Grundstein für die Definition und Auswahl sozialer Vermögenswerte im Immobiliensektor gelegt. Die von uns hierfür gewählten Kriterien wurden bereits von mindestens drei weiteren Emittenten am Markt übernommen. Unser Sustainable Finance Framework, den jährlichen Impact-Bericht zur Wirksamkeitsprüfung unserer Maßnahmen sowie weitere Informationen zu unserer nachhaltigen Finanzierungsstrategie haben wir auf unserer Konzernwebseite veröffentlicht.