Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, sehr geehrte Damen und Herren,

das unternehmerisch Wichtigste zuerst: Vonovia tritt aufs Gaspedal und wird wieder wachsen. Das ist in der aktuellen Wirtschaftslage keineswegs selbstverständlich. Mehr als zwei Jahre lang standen wir sinnbildlich auf der Bremse: Aufgrund der rasant gestiegenen Zinsen haben wir hohe Kapitaldisziplin bewiesen. Wir haben zur Stabilisierung der Bilanz Bestände verkauft und uns auf unser Kerngeschäft konzentriert. Mit unserem Fokus auf Liquidität vor Rentabilität waren wir erfolgreich.

Von links: Daniel Riedl Mitglied des ­Vorstands (­CDO); Arnd Fittkau Mitglied des ­Vorstands (CRO); Rolf Buch Vorsitzender des Vorstands (CEO); Philip Grosse Mitglied des ­Vorstands (CFO); Ruth Werhahn Mitglied des ­Vorstands (CHRO)

Auf das laufende und die kommenden Jahre blicken wir deshalb mit großer Zuversicht. Wir haben neue Wachstumsperspektiven entwickelt. Unser Ziel ist mit einem EBITDA-Wachstum um rund 30 % bis 2028 klar definiert.

Wir haben bei Vonovia eine Best-in-Class-Plattform entwickelt, die den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus abbildet: Er beginnt beim intelligenten Ankauf oder seriellen Neubau und reicht über effiziente Bewirtschaftung, Quartiersentwicklung, Sanierungssysteme in Serie bis hin zur nachhaltigen Direktversorgung mit Energie. Wir haben eine hervorragende Mannschaft an Bord. Das Team Vonovia geht hochverdient als Marktführer voran.

Bevor ich unseren Ausblick konkret mache, lassen Sie mich zuerst auf unsere Anfänge zurückkommen.

Der Börsengang 2013 hat unsere Finanzierung ganz neu aufgestellt und Pensionsfonds, Versicherungen sowie internationalen Investoren die Möglichkeit gegeben, ihr Geld per Aktienkauf in Wohnimmobilien in Deutschland zu investieren. Das Vertrauen in unsere Strategie und die privaten monetären Mittel haben unsere Kapitalkosten deutlich gesenkt. Das hat uns die einmalige Chance eröffnet, organisch und opportunistisch zu wachsen und in den Jahren 2013 bis 2021 den europäischen Marktführer Vonovia zu schmieden. Durch unsere Transaktionen haben wir nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ an Größe gewonnen. Waren es 2010 rund 190.000 Wohnungen – vornehmlich in Nordrhein-Westfalen –, so befinden sich heute rund 540.000 Wohnungen in den attraktivsten Metropolen in Deutschland, Schweden und Österreich in unserem Portfolio.

Insbesondere mit dem Höhepunkt – der Übernahme von Deutsche Wohnen im Jahr 2021 – haben wir eine neue Dimension erreicht und konnten durch eine bis dahin nie dagewesene Größe und Prozesseffizienz Werte schaffen. So sind die Bewirtschaftungskosten pro Wohnung, die 2013 rund 830 € betrugen, heute auf rund 300 € gesunken. Gleichzeitig stieg die operative EBITDA-Marge von etwa 60 % auf rund 80 %.

Auf der außerordentlichen Hauptversammlung am 24. Januar 2025 haben Sie dem Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags mit der Deutsche Wohnen SE zugestimmt. Dieser Vertrag erhöht unseren wirtschaftlichen Handlungsspielraum weiter. Er bringt uns als Gesamtkonzern noch enger zusammen und trägt zu unserem Wachstum bei. Ich danke Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr eindeutiges Votum in dieser Sache.

In den vergangenen Jahren haben viele Unternehmen outgesourct. Wir hingegen haben in eigenes Personal investiert, eigene Handwerkerinnen und Handwerker eingestellt und den größten Garten- und Landschaftsbau in Deutschland aufgebaut. Heute sind mehr als 5.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unter Flagge von Vonovia in unseren Siedlungen unterwegs. Das ist einzigartig in der Wohnungswirtschaft.

Gleichzeitig haben wir das Unternehmen digitalisiert, eine Kunden-App entwickelt und unser Härtefallmanagement ausgebaut.

Seit 2018 tragen wir aktiv dazu bei, der Wohnungsnot in Deutschland entgegenzuwirken. Wir bauen in Metropolregionen neue Wohnungen, viele werden modular errichtet. Heute sind wir einer der größten Projektentwickler in Deutschland und Österreich und haben bereits knapp 17.500 Wohnungen gebaut.

Auch auf anderen Feldern sind wir Vorreiter, beispielsweise bei der Energiewende im Quartier. Aus der Notwendigkeit, CO₂ einzusparen, haben wir unseren Klimapfad entwickelt. Unsere Sanierungsquote liegt weit über dem Bundesdurchschnitt: Haben wir 2015 noch 24,6 % unserer Gebäude die Energieklassen G und H ausgewiesen, sind es aktuell nur noch rund 3 %. Damit ist eindrucksvoll bewiesen: Wir können sanieren und den Klimaschutz voranbringen! Wir bauen unser Photovoltaik-Netzwerk aus und Wärmepumpen ein. Wir modernisieren barrierefrei, um den Bedürfnissen älterer Mieterinnen und Mieter im Zuge der demografischen Entwicklung gerecht zu werden.

Wir waren seit 2013 also – um im Bild zu bleiben – mit hohem Tempo und gleichzeitig sehr sicherer Fahrweise unterwegs. Bis zum Ausbruch des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine. Er hat vieles verändert. Auf der Welt. In Europa. In Deutschland. Auch für Vonovia.

Diesem Einschnitt im zweiten Halbjahr 2022 sind wir konsequent mit tragfähigen Lösungen begegnet. Wir haben den Hebel umlegt. Von Wachstum und Profitabilität auf verstärkte Kapitaldisziplin und Generierung von Liquidität zur Entschuldung der Bilanz. Wir haben in den vergangenen drei Jahren zusätzlichen Cash in Höhe von rund 11 Mrd. € generiert. Aus dem freien Cashflow. Aus dem operativen Geschäft. Mit Verkäufen und mit Joint Ventures. Unsere Ratings haben wir dabei stabil in einem guten Investment Grade Rating gehalten. Unser Verschuldungsgrad liegt heute pro forma bei 45,8 % und ist damit nahezu zurück im Zielkorridor. All das, obwohl wir den Immobilienbestand seit 2022 beträchtlich abwerten mussten.

Zur Wahrheit gehört auch: Dieser Weg war durchaus schmerzhaft. Mein ausdrücklicher Dank gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die diesen Weg mit uns gegangen sind.

Wir haben gezeigt, dass Vonovia auch im Krisenfall beweglich ist. Und nicht nur das: Die Krise hat das Unternehmen noch leistungsfähiger gemacht.

Rund zehn Jahre lang haben wir Vonovia zum europäischen Marktführer entwickelt. Nun ist der Zeitpunkt gekommen, auf diesen effizienten Prozessen, dieser Plattform, diesem hochwertigen Portfolio aufzusetzen und unser Wachstum auf die nächste Ebene zu heben. Im Gesamtertrag streben wir für 2028 ein Adjusted EBITDA von 3,2 bis 3,5 Mrd. € an. Das bedeutet gegenüber dem Jahr 2024 einen Zuwachs von ca. 30 %. Dazu sollen unsere drei Geschäftsfelder neben der Vermietung – Value-add, Development und Recurring Sales –, die aktuell rund 9 % am Adjusted EBITDA ausmachen, insgesamt 20 bis 25 % beitragen.

Dieser Wachstumskurs gliedert sich im Wesentlichen in drei strategische Initiativen:

1. Return to Performance: Unsere Handwerksorganisation wird ihre Leistungen ausbauen und ihre Effizienz durch Volumensteigerung und Standardisierung erhöhen. Den Neubau fahren wir ab sofort wieder hoch. Die Verkaufszahlen und Margen im Segment Recurring Sales rücken mit der Markterholung wieder in den Fokus.

2. Investitionen in technische Innovation: Wir werden wieder mehr Geld in die Hand nehmen: Bis 2028 planen wir, unsere jährlichen Investitionen auf bis zu 2 Mrd. € mehr als zu verdoppeln. Allein im laufenden Jahr werden es voraussichtlich 1,2 Mrd. € sein. Nach erfolgreicher Pilotierung in den letzten zwei Jahren konzentrieren wir uns dabei vor allem auf die serielle Modernisierung, den modularen Neubau sowie den Ausbau moderner Wärmeinfrastruktur mit Photovoltaik und Wärmepumpen.

Bis Ende dieses Jahres starten wir mit Projekten für 3.000 neue Wohnungen – vor allem in Metropolregionen. Serienbauweise und Optimierung der Energiestandards helfen uns, diese Vorhaben wirtschaftlich darzustellen. Wir haben ein Potenzial auf unseren Grundstücken für fast 70.000 neue Wohneinheiten identifiziert. Dieses werden wir langfristig realisieren – auf freien Grundstücken, über Nachverdichtung und durch Aufstockung.

3. Und wir werden neue Wege gehen, um zu wachsen. Wir bieten unser Geschäftsmodell und unsere Best-in-Class-Plattform dem Markt an.

Zudem wollen wir unsere Erfahrung nutzen, um Potenzialbestände zu kaufen und diese auf ein zeitgemäßes energetisches Niveau zu bringen.

Wir bauen unsere Kompetenz im Energiemanagement weiter aus und versorgen unsere Kunden in autarken Quartieren direkt mit grüner Wärme.

Um dem Fachkräftemangel in Deutschland entgegenzutreten, prüfen wir, inwieweit wir Allianzen mit weiteren Wirtschafts- und Dienstleistungsunternehmen eingehen können, um Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Wohnraum unmittelbar zur Verfügung zu stellen.

Blicken wir abschließend auf das abgelaufene Geschäftsjahr 2024:

Wir können mit dem Erreichten sehr zufrieden sein! Alle unsere Zielwerte erreichten das obere Ende unserer Guidance. Das Adjusted EBITDA Total erreichte einen Wert von rund 2,6 Mrd. €. Mit 91 % trägt vor allem das Vermietungsgeschäft zum Gesamtergebnis bei. Das Adjusted EBT lag mit 1,8 Mrd. € erwartungsgemäß leicht unter dem Vorjahr.

Unsere Wohnungen sind und bleiben faktisch vollvermietet. Das organische Mietwachstum lag mit 4,1 % leicht über dem Vorjahr. Insgesamt trug das Kerngeschäft knapp 2,4 Mrd. € bei und lag trotz Verkäufen und höherer Instandhaltungsaufwendungen nahezu auf dem Niveau von 2023. Die anderen Segmente entwickelten sich in Summe erwartungsgemäß stabil. Nach ihrer starken Abwärtsbewegung hat die Wertentwicklung im 2. Halbjahr 2024 die Talsohle erreicht und sich stabilisiert. Analog zum Verkehrswert in Höhe von rund 82 Mrd. € bewegte sich der EPRA NTA. Er erreichte zum Stichtag 37,2 Mrd. €; pro Aktie beträgt er 45,23 €.

Auch den angekündigten Verkauf des selbstbetriebenen Pflegeportfolios konnte Deutsche Wohnen im Januar 2025 mit den letzten Veräußerungen erfolgreich abschließen.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

an dieser Stelle passt der Ausblick auf die ordentliche Hauptversammlung am 28. Mai 2025: Unser Geschäft entwickelt sich stabil. Die Aussichten sind gut. Deshalb wird Ihnen der Aufsichtsrat – auf Basis unserer Dividendenpolitik – im Rahmen der Zusammenkunft eine Dividende von 1,22 € pro Aktie vorschlagen. Sie liegt damit höher als in den beiden Vorjahren und unterstreicht den erfolgreichen Unternehmenskurs. Basis für die Dividende sind das Adjusted EBT und die Prämisse, dass Vonovia stets ausreichende Mittel für die Finanzierung unserer Vorhaben zur Verfügung stehen.

Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir ein Adjusted EBITDA in der Spanne von 2,70 bis 2,80 Mrd. €. Das Adjusted EBT wird voraussichtlich zwischen 1,75 bis 1,85 Mrd. € liegen. Mit dieser Guidance legen wir den wichtigen Grundstein für die Beträge, die ich Ihnen für die kommenden Jahre in Aussicht gestellt habe.

Stellvertretend für den Gesamtvorstand danke ich Ihnen, dass Sie unseren Weg mitgehen. Als Investorinnen und Investoren schaffen Sie die Voraussetzung für unser Wachstum. Als Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geben Sie uns die Möglichkeit, dass wir unsere Pläne in die Tat umsetzen und unsere Kundenversprechen einhalten können.

Wir wollen, dass die Mieten für die Menschen bezahlbar bleiben. Wir beteiligen uns jeden Tag an der Bewältigung dieser Aufgabe. Mit dem Umsetzen unseres Geschäftsmodells. Indem wir auf die Politik mit Ideen zugehen. Indem wir den Austausch in unserer Branche vorantreiben. Als Team Vonovia werden wir alles dafür tun, um weiterhin so gut wie möglich für die Menschen in unseren Wohnungen und Quartieren da zu sein.

Überhaupt: „Dialog und Zusammenarbeit“. Das ist wohl der Schlüssel, wie wir als Gesellschaft miteinander umgehen sollten. In diesem Sinne freue ich mich auf die nächste Begegnung mit Ihnen.

Bochum, im März 2025

Ihr

Rolf Buch (CEO)
Vorsitzender des Vorstands