Die Strategie

Die bewährte Strategie von Vonovia gliederte sich von Beginn an in die Teilbereiche Portfoliomanagement-Strategie, die Property-Management-Strategie, die Value-add-Strategie sowie die Finanzierungsstrategie, flankiert durch die opportunistischen Elemente Akquisitions- und Internationalisierungsstrategie. Diese Strategie wurde in den vergangenen Krisenjahren im Sinne einer Stakeholder-Value-Strategie verfeinert und fokussiert sowie ganzheitlicher formuliert, wodurch die Bedeutung aller wesentlichen Interessengruppen Berücksichtigung fand.

Durch die Überarbeitung der Wesentlichkeitsanalyse gemäß der ESRS (European Sustainability Reporting Standards der EU) und die Ableitung der Chancen und Risiken für Vonovia sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wurde weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine noch stärker integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt. Die Wesentlichkeitsanalyse bildet die Grundlage für die Nachhaltigkeitsberichterstattung.

Die Werttreiber unserer Strategie

In diesem Kontext hat der Vorstand die Strategie in seine bedeutsamsten Werttreiber aufgeschlüsselt:

1. Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform

2. Die optimierte Kapitalstruktur mit vorteilhaften Kapitalkosten

3. Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends

4. Das wertschaffende Value-add-Geschäft

5. Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts

6. Die effiziente Kapitalallokation

(1) Über die skalierbare Bewirtschaftungsplattform mit ihren hochdigitalisierten Prozessen werden derzeit rund 500.000 Wohneinheiten organisiert und in fünf Geschäftsbereichen mit 24 Regionalbereichen und 90 Regionen optimiert bewirtschaftet. Damit verbunden ist unmittelbar eine ausgeprägte Fixkostendegression und gleichzeitig die Sicherstellung einer gleichbleibenden Leistungsqualität zur Sicherung der Kundenzufriedenheit.

Die weiteren Entwicklungen in der Digitalisierung eröffnen auch zukünftig weitere Effizienzpotenziale sowohl in den Prozessen wie auch in der Verwertung von Gebäudestamm- und Gebäudebewegungsdaten. Der sogenannte digitale Zwilling steht für die Auflösung und Abbildung von Gebäuden in digitalem Datenformat zur unternehmensweiten Weiterverwertung.

Das Spektrum der Weiterverarbeitung der digitalen Gebäudedaten reicht von einem weiter verbesserten Servicelevel für die Kunden über die passgenaue Formulierung der nachhaltigen Investitionsmaßnahmen bis hin zu einer sogenannten „predictive maintenance“, insbesondere von Heizungen und Aufzügen.

(2) Eine optimierte Kapitalstruktur und damit vorteilhafte Kapitalkosten sichern die Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapital langfristig ab und damit auch nachhaltig das kapitalintensive Geschäft eines Wohnimmobilienunternehmens zur Gewährleistung einer dem Risiko angemessenen Rendite.

Die vornehmliche Stärkung der Innenfinanzierung stellt die Basis für Investitionen dar zur Adressierung der Herausforderungen aus den Megatrends. Die Beibehaltung eines guten Investment-Grade-Ratings stellt unverändert ein wesentliches Ziel dar. Die Auswahl an Fremd- oder Eigenmittelfinanzierung orientiert sich opportunistisch an den aktuellen Eigenkapital- oder Fremdkapitalmarktbedingungen, wobei das Vorgehen durch Diversifikation bei den Mittelaufnahmen fortentwickelt wird.

(3) Bei den Investitionen entlang der Megatrends ist zu unterscheiden in

• Investitionen in Neubau zur Linderung der Wohnungsknappheit,
• Investitionen in die Optimierung bestehender Wohnbestände durch Modernisierung und altersgerechten Umbau,
• Investitionen in Klimaschutz zur CO₂-Reduzierung und in Quartierszusammenhänge zur Förderung der Mieterzufriedenheit.

Dabei müssen alle Investitionen den geänderten Renditekriterien Rechnung tragen.

(4) Über das Value-add-Geschäft verfügt Vonovia über die Kompetenz zur Ausführung technischer Bauleistungen, Modernisierungen sowie Wohnumfeldleistungen. Damit stellt Vonovia über standardisierte Prozesse die Verfügbarkeit bei gleichbleibend hohem Qualitätsniveau in der gesamten Gruppe sicher.

Das Value-add-Geschäft erzeugt unter dem Titel Quartierwerk im Rahmen der Bündelung von sogenannten „Multi-Utility-Dienstleistungen“ Mehrwert für das Unternehmen. Angestrebt wird im Rahmen des Quartierwerks ein integriertes System wohnungsnaher Infrastrukturdienstleistungen. Das Spektrum umfasst die weitere Etablierung zusätzlicher Leistungen entlang des klassischen Mietangebots, den weiteren Auf- und Ausbau der bestehenden Hauptproduktlinien Multimedia, Energieversorgung und Messtechnikdienste sowie die weitere Implementierung von IoT-Systemen wie Aufzugs- und Heizungsmonitoring. Weitere Innovationen werden entwickelt und bei geprüfter Marktgängigkeit angeboten.

(5) Das Developmentgeschäft dient unmittelbar der Verringerung der Wohnungsknappheit durch die gezielte Erweiterung der Eigenbestände wie auch der unmittelbaren Ertragsrealisierung im Drittgeschäft.

Die Produktpalette umfasst den Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen und den Verkauf von Projekten an Investoren (to sell) einerseits und den Bau von Mietwohnungen für den Eigenbestand und den Neubau auf bestehenden Grundstücksreserven im Bestand (to hold) andererseits. Auch das Developmentgeschäft orientiert sich am Quartiersgedanken und an den Aspekten der Nachhaltigkeit.

Garant für den Wertbeitrag des Developmentgeschäfts ist die effiziente Umsetzung der Projekte auf Basis der Developmentplattform entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Die Wertschöpfungskette reicht von der Akquisition von Baugrundstücken über die Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung der Projekte.

Dabei hat das Developmentgeschäft die gestiegenen Renditehürden sowie die Herausforderungen an eine effiziente Kapitalbindung zu berücksichtigen.

Das Developmentgeschäft wird aus fünf Standorten in Deutschland, aus Wien in Österreich sowie aus Malmö in Schweden geführt.

(6) Weiterer entscheidender Werttreiber ist die effiziente Kapitalallokation. Aufgrund der aktuellen Renditeanforderungen basierend auf den erhöhten Kapitalkosten sind die Stärkung des Eigenkapitalanteils und die Fokussierung auf die Innenfinanzierung als ein bedeutender Werttreiber identifiziert worden, der die Möglichkeiten an renditeorientierten nachhaltigen Investitionen optimiert. Die Rendite sowie die Innenfinanzierungskraft determinieren die tatsächliche Kapitalallokation.

In der Phase nach dem IPO war die Kapitalallokation aufgrund vorteilhafter Kapitalmarktbedingungen auf externes Wachstum durch Akquisition und Skalenerträge ausgerichtet.

Aufgrund der durch Inflation und Zinsanstieg geprägten Kapitalmarktbedingungen der vergangenen Krisenjahre und der damit in Zusammenhang stehenden höheren Kapitalkosten hat Vonovia eine Portfoliobereinigung durch Verkäufe sowie die Etablierung von Joint-Venture- und Fonds-Strukturen vorgenommen, um eine verbesserte Kapitalstruktur zusammen mit einer nachhaltigen Innenfinanzierung zu erreichen. In diesem Kontext wurden auch die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen einer strategischen Analyse unterworfen mit dem Ergebnis, diese zu veräußern.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Vonovia auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur gut für neues Wachstum aufgestellt. Die notwendigen konkreten Initiativen wurden in die bestehende Strategie eingearbeitet.

Neue Stärke und Performance im Kerngeschäft

Der erneute Ausbau des Developmentgeschäfts stellt eine wesentliche Initiative der Strategie dar. Im Fokus der Neubauinitiativen steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktportfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie (Development to hold/Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. auf das „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus im Fokus.

Die Optimierung der Handwerkerorganisation VTS wird weiter fortgeführt. Die VTS und ihre Fachkräfte stellen sicher, dass Sanierungen und Instandhaltungen zuverlässig und in hoher Qualität erfolgen können. Die kontinuierliche Entwicklung eines einheitlichen Produktkatalogs wird weiter ausgebaut.

Vor dem Hintergrund der einsetzenden positiven Marktentwicklung setzen wir unser Verkaufsprogramm fokussiert im Segment Recurring Sales und durch Verkäufe im Non Core Portfolio fort.

Investitionen mit innovativen Konzepten

Investitionen zur energetischen Ertüchtigung und Dekarbonisierung unseres Bestands werden, in Orientierung am Vonovia Klimapfad, unter Einsatz neuer intelligenter Technologien in den nächsten Jahren mithilfe innovativer Konzepte ausgebaut. Die Umsetzung der energetischen Modernisierungen müssen vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit effizient, schnell und kostensparend sein. Diese Konzepte verfolgt Vonovia mit der seriellen Sanierung, einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung der Investitionen in Wärmpumpentechnologie ist ebenfalls Teil der Investitionsinitiative. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung „EnerCube“, eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird.

Neue Geschäftsmodelle entlang der Wertschöpfungskette unter Nutzung der Bewirtschaftungsplattform

Weiteres Wachstum im Value-add-Bereich entlang unserer Wertschöpfungskette sichert zusätzliche Ertragspotenziale. Das bestehende Energiegeschäft und der Photovoltaik-Einsatz werden großflächig ausgebaut. Im Fokus stehen dabei die Etablierung und der Ausbau eines vollumgänglichen Produktportfolios entlang der Wertschöpfungskette – von der Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Anlagen über den Verkauf als Mieterstrom, die Nutzung von Wärmpumpen bis zur Speicherung und dem Management von Energie. Das Ziel ist eine erhöhte Marktdurchdringung in allen Produktgruppen.

Der Ankauf von nicht-modernisierten Gebäuden, deren anschließende Modernisierung und der Wiederverkauf sollen als Initiative in das Geschäftsmodell von Vonovia integriert werden. Dies gilt auch für die Initiative, die Bewirtschaftungsplattform von Vonovia Drittkunden im Sinne einer Drittbewirtschaftung zugänglich zu machen.

Katalysatoren im Sinne einer erfolgreichen Umsetzung der Strategie bleiben dabei weiterhin das aktive dynamische Management der Kapitalallokation, die Verfügbarkeit von Mitarbeitern mit den notwendigen Fähigkeiten, die Effizienz in der Wertschöpfungskette und des Einkaufs, die sozial- und gesellschaftspolitische Akzeptanz des Geschäftsmodells von Vonovia und der gezielte Einsatz neuer Technologien einschließlich künstlicher Intelligenz.