Unternehmensspezifische Angabe „Wohnen zu fairen Preisen“

ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das unternehmensspezifische Thema „Wohnen zu fairen Preisen“ drei wesentliche IROs identifiziert:

• Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen
• Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten
• Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)

Die tatsächliche positive Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ bezieht sich auf den eigenen Geschäftsbereich und beschreibt die Effekte, die das strikte Einhalten regulatorischer Rahmen (Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmieten, Mietpreisbremse, Preisbindungen etc.) bei der Mietpreisgestaltung auf die Verlässlichkeit und Stabilität in der Vermieter-Mieter-Beziehung – und somit auf die Sicherung bezahlbaren Wohnraums – haben kann.

Über ergänzende Maßnahmen für unterschiedliche Kundensegmente (z. B. Regelungen für Senioren, Härtefallmanagement, Einsatz von Sozialmanagern, Kappungsgrenzen nach Modernisierung, Angebot an öffentlich geförderten Wohnungen) können auch einkommensschwache, schutzbedürftige Kundengruppen adressiert werden, damit auch diese möglichst langfristig in ihren Wohnungen bleiben können bzw. weiterhin Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.

Die Vermietung von Wohnraum stellt das Kerngeschäft von Vonovia dar. An den Mietspiegeln orientierte Mietanpassungen sind notwendige und gängige Instrumente, um einerseits den wirtschaftlichen Anforderungen unserer Investoren zu genügen und andererseits Spielraum für Investitionen und bedarfsgerechte Mietangebote, die eine möglichst große Kundengruppe ansprechen sollen, zu schaffen. Qualifizierte Mietspiegel werden nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und bilden daher den Mietwohnungsmarkt fair ab. Sowohl die Vermieter- als auch die Mieterseite ist bei der Erstellung beteiligt und erkennt den Mietspiegel dann formell an. Für einen stabilen und verlässlichen Wohnungsmarkt braucht es solche regulatorischen Rahmenbedingungen, die Sicherheit und Kontinuität für Mieter und Vermieter garantieren – ohne dabei erforderliche Investitionen unwirtschaftlich werden zu lassen. Durch das Einhalten der regulatorischen Standards und Vorgaben durch Vonovia leisten wir einen wichtigen Beitrag zu dieser Stabilität. Auch unter veränderten Rahmenbedingungen erwarten wir keine Änderungen des Geschäftsmodells oder größere Anpassungen der Strategie.

Wir tragen damit dazu bei, dass sich unsere Mieter in Bezug auf die Stabilität der Mietentwicklung ihrer Wohnungen einstellen können. Ziel ist es, langfristige Kundenbeziehungen aufzubauen und die Fluktuation in unserem Bestand möglichst gering zu halten. Durch weitere Maßnahmen wie preisgebundenen Wohnraum oder individuelle Hilfen wollen wir dieses Sicherungsnetz weiter stärken und die Bezahlbarkeit des Wohnraums für möglichst viele Menschen ermöglichen.

Die Ausrichtung auf eine breite Zielgruppe an Mietern gehört zu unserer Strategie und spiegelt sich im Wohnungsbestand und unseren Produkten, mit denen wir auf die Anforderungen unserer Kunden an die zeitgemäße Wohnungsausstattung eingehen, wider. Durchschnittlich stiegen die Mieten bei Vonovia in Deutschland im Berichtsjahr um 3,8 % und lagen damit unterhalb des Anstiegs der Nettolöhne und -gehälter, der 2024 rund 5,4 % betrug (siehe Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft).

Der Betrachtungszeitraum der Auswirkung bezieht sich auf einen kurzfristigen Zeithorizont (Berichtsjahr und Folgejahr), da sie als tatsächlich eingestuft wurde. Da Mietverhältnisse und die Auswirkungen der Mietenentwicklung auch in einem mittel- bis langfristigen Zeitraum Wirkung entfalten, ist eine entsprechende Folgewirkung für diese Zeiträume für die Mieter ebenso zu erwarten.

Es besteht ein direkter Bezug der Maßnahmen, die Vonovia im Bereich des bezahlbaren Wohnraums umsetzt, zu der hier beschriebenen positiven Auswirkung. Mit der Gestaltung der Mietpreise nehmen wir direkten Einfluss auf die – wahrgenommene oder reale – Bezahlbarkeit des Wohnraums.

Die tatsächliche positive Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ bezieht sich auf den eigenen Geschäftsbereich und beschreibt die Effekte, die durch das Schaffen von neuem, bedarfsgerechtem und – teilweise – gefördertem Wohnraum in Quartieren (Development to hold) insgesamt der Verknappung des Wohnungsangebots sowie einer Verschärfung der Mietpreise, insbesondere für die Bestandskundschaft, entgegenwirken können. Sie bezieht sich auf den lokalen Markt, in dem wir Neubau unterschiedlichen Zielgruppen anbieten können. Dabei handelt es sich überwiegend um urbane Ballungsgebiete, die auch von einem hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum geprägt sind.

Dementsprechend sehen wir hierin eine Chance für unser Unternehmen, die wir durch unsere Developmentaktivitäten nutzen und verstärken wollen. Die Ausprägung hängt maßgeblich von den Investitionsmöglichkeiten des Unternehmens ab. Diese waren – insbesondere aufgrund des ungünstigen Zinsniveaus sowie der deutlich gestiegenen Baukosten – eingeschränkt. Wir haben darauf in den vergangenen beiden Jahren mit einer Reduzierung unserer Bautätigkeiten reagiert, beabsichtigen aber aktuell diese wieder auszuweiten.

Über die Erhöhung des Angebots von Wohnraum durch Neubauten wollen wir dazu beitragen, den Mietmarkt insgesamt zu entlasten. Die Ausrichtung auf unterschiedliche Kundensegmente gehört zu dieser Strategie und spiegelt sich auch im Development wider. Wir arbeiten hier in der Regel mit Mischkalkulationen und einem Mix aus frei finanziertem und preisgebundenem Wohnungsneubau für den eigenen Bestand (Development to hold) sowie für den Verkauf (Development to sell). Wir arbeiten weiterhin an der Optimierung der Baukosten, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen und anteilig vergünstigten Wohnraum neu zur Verfügung stellen zu können. Die Auswirkungen gehen somit von der Strategie und dem Geschäftsmodell des Unternehmens aus. Der Betrachtungszeitraum bezieht sich auch hier auf einen kurzfristigen Zeithorizont (Berichtsjahr und Folgejahr), da die Auswirkung als tatsächlich eingestuft wurde. Eine langfristige positive Folgewirkung für die Mieter ist jedoch ebenfalls erwartbar, da das Geschäftsmodell und insbesondere die Developmentaktivitäten bezüglich der Auswirkung Kontinuität aufweisen und diese auch in einem mittel- bis langfristigen Zeitraum zu erwarten ist. Durch unsere Developmentaktivitäten nehmen wir direkten Einfluss auf die Auswirkung.

Das mittelfristige „finanzielle Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)“ bezieht sich auf den eigenen Geschäftsbereich und beschreibt die Effekte, die eine Verschärfung der Regulierung von Mieten (z. B. über Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen) sowie sonstige Regulierungen (Neubau- und Modernisierungsstandards, Anforderungen an Klimaschutz) bezüglich der Umlagefähigkeit von Investitionsausgaben und Betriebskosten für das Unternehmen haben könnten. Dies könnte eine Einschränkung des Handlungsspielraums von Vonovia (hinsichtlich Miethöhen und Umlagen) bedeuten.

Während ein stabiler und verlässlicher Rahmen zur Regulierung von Mieten, der genügend Spielraum für die wirtschaftliche Ausgestaltung lässt, zur Stabilität von Mietverhältnissen beitragen kann, können starke zusätzliche Einschränkungen der Ausgestaltungsmöglichkeiten von Mieten zu einer Verengung dieses Spielraums führen. Dies erschwert die wirtschaftliche Mietpreisgestaltung und Investitionserfordernisse – beispielsweise für Klimaschutz oder zeitgemäße Ausstattungsstandards sowie Neubau für unterschiedliche Kundengruppen und Mischkalkulationen – und somit die wirtschaftliche Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum vor dem Hintergrund gestiegener Baustandards.

Weder für das Berichtsjahr noch für das Folgejahr sind aufgrund des hier beschriebenen Risikos finanzielle Effekte auf die Finanzlage, Ertragslage und Zahlungsströme erkenn- oder erwartbar, bei denen ein erhebliches Risiko einer Anpassung der Buchwerte der im zugehörigen Abschluss ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten bestünde.

Resilienz des Geschäftsmodells

Es ist nicht erkennbar, dass sich die hohe Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Ballungsgebieten in einem absehbaren Zeitrahmen ändert. Aufgrund dieser auch perspektivisch angespannten Marktsituation stehen gerade große Anbieter von Wohnraum wie Vonovia im öffentlichen Interesse und Fokus – was ein Fehlverhalten hinsichtlich der Einhaltung regulatorischer Rahmen stärker sanktionieren würde. Gleichzeitig sichern die geringe Fluktuation aufgrund der hohen Nachfrage Stabilität und Spielraum für ergänzende Maßnahmen zur Sicherung der Bezahlbarkeit von Wohnraum.

Das Geschäftsmodell ist in Bezug auf die Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ sowie des Risikos „Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)“ vor dem Hintergrund der konstant hohen Wohnungsknappheit und dem damit verbundenen öffentlichen Fokus auf das Unternehmen robust.

In Bezug auf die Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ hat sich insbesondere in den vergangenen zwei Jahren gezeigt, dass eine hohe Geschwindigkeit im Anstieg des Zinsniveaus sowie der Baukosten deutlichen Einfluss auf die Umsetzung des Development-Geschäftsmodells haben. Vor dem Hintergrund der Marktsituation sind jedoch keine Anzeichen erkennbar, dass das Geschäftsmodell grundlegend infrage gestellt werden muss.

Die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia werden jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet. Der Zeithorizont des Risikomanagements deckt den mittelfristigen Zeithorizont ab und wird durch die Planungsebene in Bezug auf die kurzfristige Abdeckung ergänzt.