Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Freundinnen und Freunde von Vonovia,
zum ersten Mal habe ich die Gelegenheit, Ihnen auf diesem Weg persönlich für Ihr Vertrauen in Vonovia zu danken. Es ist mir eine große Ehre, dieses Unternehmen seit Beginn des Jahres zu führen. Die vergangenen Monate haben mir deutlich gezeigt, wieviel Innovationskraft, unternehmerische Begeisterung und gesellschaftliches Verantwortungsgefühl Vonovia auszeichnen. Diese Werte und das sich daraus ergebende große wirtschaftliche Potenzial des Unternehmens zu bewahren und konsequent weiter in Ihrem Interesse auszubauen, hat für mich höchste Priorität.
Von links: Arnd Fittkau Mitglied des Vorstands (CRO); Ruth Werhahn Mitglied des Vorstands (CHRO); Luka Mucic Vorsitzender des Vorstands (CEO); Philip Grosse Mitglied des Vorstands (CFO); Daniel Riedl Mitglied des Vorstands (CDO)
Das Geschäftsjahr 2025 zeigt deutlich, dass Vonovia ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit in einem herausfordernden Marktumfeld weiter gesteigert hat und verlässlich Wert schafft.
Trotz anhaltend hoher Bau- und Finanzierungskosten, eines um rund 9.000 Einheiten kleineren Wohnungsbestands sowie regulatorischer Unsicherheiten konnten wir unser Ergebnis über alle Segmente verbessern, unseren Cashflow stabil halten und unsere strategischen Prioritäten erfolgreich weiterverfolgen. Mit einem operativen Gewinn (Adjusted EBITDA Total) von insgesamt 2.800,8 Mio. € – ein Wachstum von 6 % gegenüber dem Vorjahr – zeigen unsere Wachstumsinitiativen Wirkung. Auch unsere Immobilienwerte haben sich im Gesamtjahr erstmals seit 2022 im Zuge der beginnenden Erholung des Immobiliensektors positiv entwickelt. All dies gibt uns Zuversicht für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens im laufenden Geschäftsjahr und darüber hinaus. Die weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte dem nachfolgenden Bericht.
Diese Erfolge wären ohne Sie, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, nicht möglich gewesen. Als Miteigentümer begleiten Sie unseren Wachstumskurs. Mithilfe Ihres Kapitals sichern wir uns Kundennähe und Kundenbindung. Sie unterstützen uns konstruktiv dabei, bei unserem unternehmerischen Handeln immer die Balance zwischen unserem wirtschaftlichen Erfolg, der nachhaltigen Entwicklung unseres Gebäudeportfolios und unserer sozialen Verantwortung im Blick zu behalten. Dafür sind wir, dafür bin ich sehr dankbar.
Deshalb werden wir der Hauptversammlung eine Dividende vorschlagen, die unseren Anspruch unterstreicht, den Wert für unsere Anteilseigner kontinuierlich zu steigern. Gemeinsam mit dem Aufsichtsrat werden wir der Hauptversammlung am 21. Mai 2026 eine Dividende von 1,25 € je Aktie vorschlagen. Das ist ein Plus von 2,5 % im Vergleich zum Vorjahr.
Trotz unserer wirtschaftlichen Erfolge im vergangenen Jahr und der sich daraus ergebenden Möglichkeit, unsere Aktionäre über eine steigende Dividende am Unternehmenserfolg partizipieren zu lassen, können wir mit der aktuellen Entwicklung unseres Aktienkurses noch nicht zufrieden sein. Es ist mir ein Anliegen, den Dialog mit Ihnen, unseren Aktionärinnen und Aktionären, sowie mit dem Kapitalmarkt weiter zu intensivieren und die Stärken und die damit verbundenen Vorteile unseres Geschäftsmodells noch besser und transparenter zu vermitteln. Mein Team und ich werden Ihnen ebenso aufmerksam zuhören und Ihre Anregungen aufgreifen.
Denn mir ist wichtig, wie die Unternehmenstätigkeit von Vonovia bewertet wird. Ich habe die Entwicklung des Unternehmens seit dem vergangenen Jahr zunächst von außen und in den letzten Monaten von innen verfolgt. Aus dieser Perspektive kann ich sagen: Die Stärken des Unternehmens und die sich daraus ergebenden Chancen werden am Kapitalmarkt bei Weitem noch nicht so wahrgenommen, wie sie es verdienen.
Ein Beispiel: Gemeinsam mit dem Vorstandsteam hat mein Vorgänger Rolf Buch das Unternehmen in den vergangenen zwölf Jahren zum Marktführer geformt. Die Bewirtschaftungsplattform von Vonovia arbeitet mit einer in der Branche einzigartigen Produktivität. Seit dem Börsengang im Jahr 2013 entwickelt Vonovia die Qualität ihrer Prozesse und Dienstleistungen beständig weiter – zum Nutzen von Kunden und Eigentümern gleichermaßen. Dabei waren es stets der Kundenbedarf oder die gesellschaftliche Aufgabe, die den Impuls gaben. Dass unsere Kundenzufriedenheit im vergangenen Jahr mit 76,5 % ein Allzeithoch erreicht hat, bestätigt uns darin, diesen Weg weiterzugehen.
Als Europas größtes Wohnungsunternehmen werden wir auch 2026 unsere Möglichkeiten nutzen, um uns profitabel zu entwickeln und den gesellschaftlichen Zusammenhalt weiter zu stärken. Für uns ist das kein Widerspruch, denn unser wirtschaftliches Wachstum und die Wahrnehmung unserer gesellschaftlichen Verantwortung gehen Hand in Hand.
Welche Punkte stehen in diesem Jahr auf unserer Agenda?
Erstens werden wir unsere Leistungsangebote für unsere Kunden ausbauen und so deutlich weiterwachsen. Wir werden das Potenzial unserer einzigartigen Plattform weiter entfalten und uns dabei stets fragen: „Wie können wir unseren Kunden einen größeren Mehrwert bieten?” Dadurch entstehen weitere Geschäftsfelder, wie wir sie bereits erfolgreich in den Bereichen Energie und Multimedia etabliert haben. Zum Leistungsausbau gehört beispielsweise, dass wir unsere gesamte Wertschöpfungskette anderen Marktteilnehmern für ihre Immobilienportfolios anbieten. So können wir unser Kerngeschäft auf kapitalschonende Weise skalieren.
Zweitens werden wir unsere operative Exzellenz im Tagesgeschäft weiter stärken und Innovationen vorantreiben. Kundennähe und Kundenbindung sind dabei unsere wertvollsten Unternehmenswerte. Wir haben den Anspruch, der beste Vermieter und der beste Partner für andere Unternehmen zu sein. Dafür bringe ich gern meine Erfahrungen aus anderen Branchen ein. Um unsere Ambitionen zu realisieren, werden wir z. B. intensiv in die Bereiche Digitalisierung und Künstliche Intelligenz investieren. Dies eröffnet uns nicht nur weitere Effizienzgewinne, sondern bietet uns insbesondere viele Möglichkeiten zur Beschleunigung unserer Unternehmensprozesse und verkürzt die Wege zwischen den Menschen – im Team, zu unseren Geschäftspartnern und zu unseren Kunden.
Drittens werden wir die Transformation unseres Unternehmens vorantreiben. Wir priorisieren renditeorientierte Investitionen und reduzieren unsere Verschuldung. Wir konzentrieren uns auf die Senkung der Baukosten und Standardisierung. Agilität und die Fähigkeit, den Status quo infrage zu stellen, sind die Garantien dafür, dass Vonovia auch zukünftig Impulsgeber für die Wohnungsbranche ist.
Unsere Investitions- und Innovationsstrategie zur klimaneutralen Transformation unseres Gebäudebestands werden wir konsequent verfolgen. Im vergangenen Jahr haben wir wichtige Fortschritte erzielt – sowohl durch den deutlichen Hochlauf unserer Investitionen in die energetische Gebäudemodernisierung als auch durch die Realisierung erster innovativer Pilotprojekte, darunter serielle Modernisierungen und der Einbau neuer Wärmepumpen-Cubes im Quartier.
Die Skalierung dieser Maßnahmen werden wir im laufenden Geschäftsjahr durch erneut deutlich erhöhte Investitionsbudgets vorantreiben. Gleichzeitig werden wir die enge Zusammenarbeit mit den Kommunen in der Wärmeplanung weiter intensivieren, um zusätzliche Quartiere an die kommunalen Fernwärmenetze anzubinden.
Für die Politik auf kommunaler, Länder- und Bundesebene wollen wir weiterhin ein zentraler und konstruktiver Partner sein, um der massiven Wohnraumknappheit mit dem Bau neuer bezahlbarer Wohnungen wirksam zu begegnen. Der im vergangenen Jahr gestartete Hochlauf unserer Pipeline an Neubauprojekten wird sich in diesem Jahr nochmals deutlich steigern. Dabei setzen wir zunehmend auf innovative serielle Neubautechnologien, u. a. unseres Partners Gropyus, die durch nachhaltige Holzbauweise, kurze Bauzeiten und hohe Kosteneffizienz überzeugen.
Parallel werden wir weiterhin konsequent die erforderliche politische Unterstützung einfordern – von der Nutzung des „Bau-Turbos“ auf kommunaler Ebene über vereinfachte Regelungen für kostengünstige Bautypen wie den neuen Gebäudetyp E bis hin zu pragmatischen Typengenehmigungen für standardisierte Neubauprojekte. Nur so lässt sich das dringend benötigte höhere Neubauvolumen zu erschwinglichen Kosten und in der erforderlichen Geschwindigkeit realisieren.
Unserem Anspruch, ein fairer Partner für bezahlbares Wohnen zu sein, bleiben wir weiterhin verpflichtet. Wir halten uns strikt an die gesetzlichen Vorgaben zu Miethöhen und Mietanpassungen und setzen uns im Dialog mit der Politik für die Weiterentwicklung der Mietregulierung ein – mit dem Ziel, den Schutz besonders bedürftiger Kundengruppen weiter zu stärken und zugleich verlässliche Investitionsanreize für die Wohnungswirtschaft zu schaffen. Mit durchschnittlichen Mieten von 8,19 € pro m² in unserem Bestand in Deutschland bieten wir nach wie vor ein verantwortungsvolles Mietangebot deutlich unterhalb des deutschen Marktdurchschnitts.
Dabei ist und bleibt es mein Ziel, dass sich Kunden für Vonovia entscheiden, weil wir das beste Angebot und den besten Service bieten. Die Basis dafür sind Vertrauen und Leistung. Vertrauen in uns als Vermieter, in unser Leistungsversprechen und in unsere Angebote entsteht nur, wenn wir dieses Leistungsversprechen tagtäglich erfüllen.
Dafür sind insbesondere unsere rund 12.700 Kolleginnen und Kollegen entscheidend. Alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Vonovia leisten einen Beitrag zu unserem Erfolg. Es geht darum, für die Kunden da zu sein, ihnen zuzuhören und pragmatische Lösungen zu finden. Dies tun unsere Kollegen tagtäglich mit Begeisterung und einem starken Zugehörigkeitsgefühl zum Unternehmen, wie sich aus der im vergangenen Jahr auf 85 % gestiegenen Mitarbeiterzufriedenheit ergibt – auch dies ein Allzeithoch für Vonovia. Dafür möchte ich ihnen herzlich danken.
Für die nahe Zukunft haben wir uns viel vorgenommen. Unser finanzieller Ausblick bleibt unverändert: Im laufenden Geschäftsjahr 2026 werden wir unser Adjusted EBITDA Total auf 2,95 – 3,05 Mrd. € steigern. Bis 2028 soll es noch einmal deutlich weiter auf (3,2 – 3,5 Mrd. €) zulegen, bei steigender Bedeutung des Non-Rental-Geschäfts, das im Jahr 2026 mindestens 15 % und im Jahr 2028 zwischen 20 und 25 % zum Gesamt-EBITDA beitragen wird. Neu ist, dass wir diese Ziele bei einer gleichzeitigen deutlichen Absenkung unseres Verschuldungsgrads auf rund 40 % bis zum Jahr 2028 erreichen wollen. Dies bietet uns die mittelfristige Perspektive, durch die reduzierte Zinsbelastung eine Steigerung der Wachstumsraten im Ergebnis vor Steuern (Adjusted EBT) zu erzielen.
Abschließend möchte ich mich bei Ihnen, bei unseren Kunden, sowie bei allen Kolleginnen und Kollegen im #TeamVonovia für das entgegengebrachte Vertrauen und die Unterstützung in meinen ersten Wochen als CEO bedanken. Im Namen des gesamten Vorstands freue ich mich auf die Zusammenarbeit und bin überzeugt, dass wir gemeinsam eine erfolgreiche Zukunft gestalten werden.
Vonovia steht nicht für ein Produkt. Vonovia steht für eine Idee: Partnerschaft – durch und durch. Partnerschaft ist die Basis unserer Wachstumsstrategie.
In diesem Sinne grüße ich Sie herzlich.
Ihr
Luka Mucic
Bochum, im März 2026
Vorsitzender des Vorstands
Luka Mucic (CEO)