Portfoliostruktur

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2025 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 530.979 Wohneinheiten (2024: 539.753), 162.769 Garagen und Stellplätzen (2024: 162.697) sowie 8.524 gewerblichen Einheiten (2024: 8.331). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 608 Städte und Gemeinden (2024: 610). Hinzu kommen 76.255 Wohneinheiten (2024: 73.400), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 88 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 9 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2025 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2025 471.153** Wohneinheiten, 120.272 Garagen und Stellplätze sowie 5.943 gewerbliche Einheiten verteilt auf 459 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 29.010.505 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m². Bei einer Leerstandsquote von 1,8 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 8,19 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2025 betrug für Wohnungen 2.796,4 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 39.782 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.836.104 m², 26.662 Garagen und Stellplätze sowie 2.028 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 4,5 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2025 von 379,1 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 11,68 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 20.044 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.478.965 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2025 von 99,1 Mio. € bei einem Leerstand von 4,4 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 5,82 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 15.835 Garagen und Stellplätze sowie 553 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2025 wurde das Portfolio durch den Ankauf von rund 1.300 Wohneinheiten der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe, insbesondere mit Schwerpunkt in Leipzig und Dresden, sowie durch weitere kleine Ankäufe in Deutschland, Schweden und Österreich erweitert. Zum Zeitpunkt der Übernahmen stellten sich die akquirierten Portfolios wie folgt dar:

Durch die Umsetzung der Portfoliomanagement-Strategie wurden in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Vonovia entwickelt das Portfolio dynamisch weiter. Neben den Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2025 vornehmlich durch den Neubau von Wohnungen und den Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in ihre strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Ansätze auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Zum 31. Dezember 2025 stellt sich das Portfolio von Vonovia nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 94 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige Strategische Standorte“. Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios „Recurring Sales“ und „Non Core“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-Strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestands macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2025 nach Regionalmärkten wie folgt dar: