Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental herrschten im Geschäftsjahr 2025 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen prägten weiterhin das Geschäftsumfeld. Ende Dezember 2025 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote von 2,1 % (Ende Dezember 2024: 2,0 %) nahezu vollständig vermietet.

Im Geschäftsjahr 2025 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 % (2024: 2,2 %) auf 3.417,2 Mio. € (2024: 3.323,5 Mio. €). Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Geschäftsjahr 2025 2.897,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2024: 2.837,6 Mio. €), 393,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2024: 360,7 Mio. €) sowie 126,3 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2024: 125,2 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (rollierend über zwölf Monate) lag zum Ende des 4. Quartals 2025 bei 4,1 % (4,1 % zum Ende des 4. Quartals 2024). Die marktbedingte Mietsteigerung betrug zum Ende des 4. Quartals 2025 2,6 % (2,8 % zum Ende des 4. Quartals 2024). Die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen betrug 1,0 % zum Ende des 4. Quartals 2025 (0,9 % zum Ende des 4. Quartals 2024). Insgesamt ergab sich daraus eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 4. Quartals 2025 in Höhe von 3,6 % (3,7 % zum Ende des 4. Quartals 2024). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen zum Ende des 4. Quartals 2025 mit 0,5 % (0,4 % zum Ende des 4. Quartals 2024) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende Dezember 2025 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental 8,38 € pro m², gegenüber 8,01 € pro m² Ende Dezember 2024. Im deutschen Portfolio betrug die monatliche Ist-Miete Ende Dezember 2025 8,19 € pro m² (Ende Dezember 2024: 7,89 € pro m²), im schwedischen Portfolio 11,68 € pro m² (Ende Dezember 2024: 10,48 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio 5,82 € pro m² (Ende Dezember 2024: 5,71 € pro m²). Die Mieteinnahmen der schwedischen Bestände sind als Inklusivmieten ausgestaltet, d. h., Betriebs- und Heizkosten sowie Kosten für die Wasserversorgung sind darin enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Bestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) enthalten.

Im Geschäftsjahr 2025 lag die Gesamtleistung für Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau (to hold) mit 1.972,7 Mio. € um 23,2 % über dem Vorjahreswert 2024 von 1.601,0 Mio. €.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Geschäftsjahr 2025 bei -488,1 Mio. € und damit um 4,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von -467,3 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag im Geschäftsjahr 2025 mit 2.445,0 Mio. € trotz der im Geschäftsjahr 2025 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen 2,5 % über dem Vorjahreswert von 2.385,7 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add war im Geschäftsjahr 2025 ein Ergebnisanstieg von 17,3 % zu verzeichnen. Dazu trug insbesondere die positive Geschäftsentwicklung im Bereich der eigenen Handwerkerorganisation sowie im Bereich Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im Geschäftsjahr 2025 um 32,0 % über dem Volumen des Vorjahres. Dazu haben auch die gesteigerten Investitionen in neue Wärmepumpen beigetragen.

Im 4. Quartal 2025 hat Vonovia mit OXG Glasfaser GmbH, einem Joint Venture von Vodafone, eine Vereinbarung zum Glasfaserausbau geschlossen. Die Vereinbarung umfasst rund 295.000 Wohnungen in den Vonovia Quartieren und ist ein wichtiger Schritt im Glasfaseranschluss des Bestands.

Insgesamt beliefen sich die Value-add-Erlöse im Geschäftsjahr 2025 auf 1.471,5 Mio. € und lagen damit um 8,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.359,4 Mio. €. Die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden beliefen sich im Geschäftsjahr 2025 auf 139,5 Mio. € und lagen damit um 22,3 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 179,6 Mio. €. Im Vorjahr war ein einmaliger positiver Effekt im Bereich Multimedia aus der Verpachtung von Coax-Netzen zu verzeichnen. Die konzerninternen Erlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2025 auf 1.332,0 Mio. € und lagen damit um 12,9 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.179,8 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add betrugen im Geschäftsjahr 2025 -1.274,0 Mio. € und lagen damit um 7,0 % über den Vergleichszahlen des Vorjahres von -1.191,0 Mio. €. Maßgeblich für den Anstieg waren im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen infolge des weiteren Personalausbaus.

Das Adjusted EBITDA Value-add belief sich im Geschäftsjahr 2025 auf 197,5 Mio. € und lag damit 17,3 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 168,4 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales erfolgte im Geschäftsjahr 2025 ein Wechsel von der liquiditätsorientierten Verkaufsstrategie des Jahres 2024 hin zu einer renditeorientierten Ausrichtung. Die Segmenterlöse Recurring Sales beliefen sich im Geschäftsjahr 2025 auf 439,6 Mio. € bei 2.333 verkauften Einheiten (2024: 2.470), davon 1.941 in Deutschland (2024: 2.037) und 392 in Österreich (2024: 433). Dies entspricht einem Rückgang der Erlöse um 0,4 % gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres von 441,3 Mio. €. Dabei entfielen 332,8 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (2024: 339,5 Mio. €) und 106,8 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (2024: 101,8 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Geschäftsjahr 2025 bei 31,8 % (2024: 22,6 %). Sowohl in Deutschland als auch in Österreich konnten im Berichtszeitraum höhere Step-ups erzielt werden als im Vorjahr.

Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Vertriebskosten im Geschäftsjahr 2025 auf -22,9 Mio. € und lagen damit 4,2 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von -23,9 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales betrug im Geschäftsjahr 2025 83,2 Mio. € und lag damit 44,4 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 57,6 Mio. €.

Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2025 außerhalb des Segments Recurring Sales im Rahmen von Bestandsbereinigungen 8.973 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2024: 5.184) mit Gesamterlösen in Höhe von 965,6 Mio. € (2024: 662,5 Mio. €) veräußert.

Segment Development

Im Segment Development wurden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Geschäftsjahr 2025 im Wesentlichen durch die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst.Preissteigerungen, insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten, wirkten sich weiterhin moderat aus. Im Segmentergebnis wirkte sich insbesondere der wirtschaftliche Übergang des bereits im April 2024 vereinbarten Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv aus. [D36] Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden sowie Vermögenswerte und Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 1.290 Wohneinheiten ausschließlich in Deutschland fertiggestellt (2024: 2.471 Einheiten ausschließlich in Deutschland). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten beliefen sich im Geschäftsjahr 2025 auf 422,2 Mio. € (2024: 889,4 Mio. €). Davon entfielen 367,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2024: 795,4 Mio. €) und 55,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2024: 94,0 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im Geschäftsjahr 2025 94,1 Mio. € bei einer Marge von 22,3 % (2024: 47,8 Mio. € bei einer Marge von 5,4 %).

Die operativen Kosten im Segment Development beliefen sich im Geschäftsjahr 2025 auf -30,0 Mio. € und lagen damit um 20,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von -25,0 Mio. €. Zu dem Anstieg haben im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen sowie Zuführungen zu Projektrückstellungen beigetragen.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development betrug im Geschäftsjahr 2025 75,1 Mio. € (2024: 30,1 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 800 Einheiten fertiggestellt (2024: 1.276 Einheiten), davon 777 Einheiten in Deutschland (2024: 1.264 Einheiten) und 23 Einheiten in Schweden (2024: 12 Einheiten).