Die Strategie
Marktumfeld
Vonovia operiert in einem Umfeld, das von vier Megatrends bestimmt ist, die das Geschäft langfristig positiv beeinflussen:
Die Werttreiber unserer Strategie
- Klimawandel: Die Veränderungen des globalen Klimas durch steigende Temperaturen sind bereits spürbar. Die Verringerung des CO2-Ausstoßes und die Anpassung an nicht mehr veränderbare Auswirkungen wie Extremwetterereignisse stützen die Investitionsstrategie von Vonovia entlang des Klimapfads. Energetische Sanierungen, smarte Energielösungen für Quartiere und klimaresiliente Neubauten werden auf lange Sicht immer gefragtere Geschäftsmodelle darstellen.
- Urbanisierung: Die insbesondere in Metropolregionen weiterhin bestehende große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum, verbunden mit Zuzug in attraktive Regionen und Städte, sorgt sowohl für eine starke Auslastung des Vermietungsgeschäfts von Vonovia als auch für eine gesicherte hohe Nachfrage nach neuem Wohnraum.
- Demografischer Wandel: Der Trend zu mehr und tendenziell kleineren Haushalte führt zu zusätzlicher Robustheit der Nachfrage nach Wohnraum, flankiert von dem Bedürfnis nach maßgeschneiderten Dienstleistungen, insbesondere für Senioren, und lebendige und nachhaltige Quartiere.
- Technologischer Fortschritt: Digitalisierung, Automatisierung und KI bieten große Chancen: Vonovia kann Prozesse effizienter gestalten und als digitale Vorreiterin den bereits bestehenden Wettbewerbsvorteil mit neuen Technologien weiter ausbauen.
Diese Entwicklungen sichern die Geschäftsgrundlage von Vonovia langfristig ab und führen zu einer attraktiven Ausgangsposition, um nachhaltiges Wachstum zu generieren.
Basis: Bewährte 4+2-Strategie
Die Grundlage für Wachstum bildet nach wie vor die bewährte 4+2-Strategie. Diese wurde in den vergangenen Krisenjahren im Sinne einer Stakeholder-Value-Strategie weiterentwickelt, wodurch die Bedeutung aller wesentlichen Interessengruppen Berücksichtigung fand. Durch die Überarbeitung der Wesentlichkeitsanalyse im Jahr 2024 gemäß der European Sustainability Reporting Standards der EU (ESRS) und die Ableitung der Chancen und Risiken für Vonovia sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wurde weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine noch stärker integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt. Die Wesentlichkeitsanalyse bildet die Grundlage für die Nachhaltigkeitsberichterstattung.
Die Property-Management-Strategie steht für eine ausgereifte, effiziente und skalierbare Bewirtschaftungsplattform. Dazu bedient sich Vonovia einem Mix an regional-lokalen Leistungen sowie einer konzernübergreifenden Bündelung von Leistungen in zentralen Servicecentern. Dieses Know-how überträgt Vonovia auch auf das Bewirtschaftungsgeschäft in Österreich und Schweden entsprechend den dortigen Anforderungsprofilen. Die Property-Management-Strategie wird insbesondere durch Digitalisierungsmaßnahmen in den zugrunde liegenden Geschäftsprozessen sowie an der Kundenschnittstelle weiterentwickelt.
Die Finanzierungsstrategie verfolgt das Ziel einer ausgewogenen und nachhaltigen Finanzierungsstruktur. Aufgrund der breiten Basis an Eigen- und Fremdkapitalgebern und des unserer Gesellschaft von den Rating-Agenturen S&P, Moody‘s, Fitch sowie Scope erteilten Investment-Grade-Ratings verfügt Vonovia über einen sehr guten Zugang zu den internationalen Kapitalmärkten. Neben dem Management der Herausforderungen aus dem aktuellen Zinsumfeld hat die Erhaltung der Credit-Ratings, die Optimierung der Finanzierungsstruktur und des Fälligkeitsprofils, die Diversifizierung der Finanzierungsquellen sowie das Finanzrisikomanagement unverändert Priorität. Dazu kommen aktuell das Monitoring weiterer Schwerpunkte wie das Verhältnis von Ertrag zu Verschuldung und Ertrag zu Zinslast.
Die Portfoliomanagement-Strategie fokussiert sich auf die gezielte Optimierung des Portfolios: Nicht-strategische Bestände werden durch Privatisierung und Verkauf bereinigt, während Modernisierungen, Neubau, Entwicklung und gezielte Zukäufe zur Wertsteigerung beitragen. Die jeweiligen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen bestimmen dabei das Handeln. Vonovia investiert in ihre strategischen Bestände der Urban Quarters und Urban Clusters insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Nachverdichtungen schaffen neuen Wohnraum durch Aufstockung und Neubau auf bestehendem Grund und Boden. Die Portfoliomanagement-Strategie schließt auch Developmentaktivitäten auf eigens erworbenen Grundstücken ein und erweitert so die Wertschöpfungskette. Das Developmentgeschäft umfasst den Bau von Eigentumswohnungen für den Verkauf sowie den Bau von Mietwohnungsbeständen zur eigenen Bewirtschaftung.
Mit der Value-add-Strategie erweitert Vonovia ihr Kerngeschäft um kundenorientierte Dienstleistungen rund um die Vermietung. Innovative Ansätze und Geschäftsmodelle werden laufend geprüft und zur Steigerung der Kundenzufriedenheit in das Angebot integriert. Zu den etablierten Dienstleistungsfeldern der Value-add-Strategie zählen Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, Multimediadienste, Energie- und Messdienstleistungen sowie Versicherungsdienstleistungen. Durch die eigene Organisation kann Vonovia insbesondere Instandhaltungsleistungen im gesamten Portfolio flexibel abdecken und so die Attraktivität der Wohnungen und die Kundenzufriedenheit steigern.
Vonovia verfolgt Akquisitionen opportunistisch vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten und führt sie nur bei erwarteter Wertsteigerung durch. Die Bewertung erfolgt nach strategischer Eignung, Steigerung des EBITDA Rental Yield und EPRA-NTA-Neutralität, bei angenommenem Finanzierungsmix von 60 % Eigen- und 40 % Fremdkapital. Außerdem darf eine Akquisition das stabile Long-Term Issuer Credit Rating auf dem Niveau BBB+ nicht gefährden. Bis zur Zinswende vor drei Jahren ist Vonovia durch eine Vielzahl von Akquisitionen profitabel gewachsen. Das skalierbare operative Managementsystem ermöglicht die schnelle Integration neuer Unternehmen und Portfolios und schafft so Harmonisierungs- und Skaleneffekte. Mit Marktkenntnis, der Bewirtschaftungs- und Developmentplattform sowie Integrations-Know-how analysiert Vonovia potenzielle Synergien. Akquisitionen sind damit eine strategische Ergänzung der vier Kernstrategiefelder.
Die Internationalisierungsstrategie verfolgt Vonovia auf opportunistischer Basis. Das Engagement auf anderen europäischen Märkten darf das etablierte Geschäft nicht beeinträchtigen und muss ein beherrschbares bzw. begrenztes Risikopotenzial aufweisen.
Mit ihrer Größe und ihren innovativen Technologien kann Vonovia weiterhin einen wesentlichen Beitrag zur Lösung der Wohnungsknappheit in Deutschland und zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors beitragen. Daher wurde im Umfeld höherer Kapitalkosten und niedrigerer Aktienkurse der letzten Jahre die Unternehmensstrategie weiterentwickelt, um diese Ziele zu erreichen.
Weiterentwicklung: Wachstumsstrategie „Accelerate“
2025 wurden ergänzende Wachstumsinitiativen („Accelerate“) veröffentlicht, die auf Veränderungen im Markt reagieren und zusätzliche Ertragsquellen erschließen. Allen Initiativen gemein ist, dass sie auf der Grundlage von standardisierten und skalierten Geschäftsprozessen aufbauen. Sie ermöglichen es, einerseits die Geschäftsbeziehung bei bestehenden Endkunden („B2C“) auszubauen und andererseits neue Geschäftsfelder im Geschäftskundenbereich („B2B“) zu erschließen.
Das Programm wurde vom sogenannten „Group Strategic Committee“ (GSC) entwickelt, das 2024 speziell eingerichtet wurde, um neue Wachstumschancen außerhalb des Kerngeschäfts zu identifizieren. Das GSC umfasst ausgewählte Führungskräfte aus dem gesamten Unternehmen sowie den Vorstand. Aus dem sogenannten „Transformation Management Office“ (TMO) des neu eingerichteten Bereichs Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit wird das Wachstumsprogramm aktiv gemanagt.
Die strategischen Wachstumsinitiativen sind auf drei Bereiche ausgerichtet:
Strategische Wachstumsinitiativen
Im Bereich Return to performance geht es um neue Stärke im Kerngeschäft. Bereiche, die in den vergangenen Jahren krisenbedingt zurückgefahren wurden, werden nachhaltig gestärkt und wieder auf Wachstum ausgerichtet:
- Vonovia Technischer Service (VTS): Vonovia baut die eigene Handwerksorganisation weiter aus, um exklusiven Zugang zu gut ausgebildeten Arbeitskräften zu sichern. Die VTS und ihre Fachkräfte stellen sicher, dass Sanierungen und Instandhaltungen zuverlässig und in hoher Qualität erfolgen können.
- Development: Vonovia baut attraktive und kosteneffiziente Wohnprojekte für den eigenen Bestand und den Verkauf. Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. auf das „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Strukturell hohe Baukosten erfordern weiterhin die Implementierung eines Design-to-cost-Prinzips und die systematische Verfolgung des seriellen Bauens.
- Recurring Sales: Vonovia verkauft Wohneinheiten aus bestehenden und neuen Eigentümergemeinschaften und monetarisiert so die vergangene Wertsteigerung. Diese Verkaufserlöse kann Vonovia zum Teil in die Modernisierung der Kernbestände reinvestieren und stärkt so die Innenfinanzierungskraft.
Der Bereich Accelerated tech-supported investments zielt auf eine signifikante Beschleunigung der Bestandsinvestitionen entlang des Klimapfads von Vonovia. Dabei werden innovative Technologien durch Standardisierung und Industrialisierung in industrielle Fertigungsprozesse überführt:
- Serial Modernization: Vonovia nutzt insbesondere vorgefertigte Fassadenelemente für die energetische Ertüchtigung der Gebäude und saniert so schneller und effizienter.
- Energy Cube: Mit dem Wärmepumpen-Cube nutzt Vonovia eine innovative „Plug & Heat“-Lösung für Gebäude, die zukünftig mit Wärmepumpen versorgt werden sollen, und treibt so – insbesondere in Kombination mit Photovoltaik – die Wärmewende in für diese Technologie geeigneten Quartieren voran.
- Energy Plan & Build: Vonovia baut eigene Photovoltaik-Installationsteams auf, um auch in Eigenleistung die Grundlage für weitere Wertschöpfung im Bereich der erneuerbaren Energien zu schaffen.
Mit dem Bereich New sources of growth sind neue Geschäftsmodelle entlang der Wertschöpfungskette verbunden. Vonovia hat innovative Ideen entwickelt, die das bestehende Geschäft deutlich erweitern oder auf völlig neue Bereiche ausdehnen. Im Mittelpunkt steht dabei die Transformation hin zu einem B2C- und B2B-Service-Geschäftsmodell.
- Operate Energy: Vonovia verknüpft dezentrale, nachhaltige Energieerzeuger und -speicher im Quartier und verkauft lokal erzeugten Strom. Dabei werden die Energieflüsse mit einem intelligenten Energiemanagementsystem gesteuert und optimiert.
- Manage to Green: Vonovia kauft energieineffiziente Bestände in guten Lagen an und investiert in ihre energetische Sanierung, um sie anschließend gewinnbringend zu veräußern. Dabei nutzt Vonovia eigenes Know-how und Preisvorteile.
- Occupancy Rights: Vonovia bietet Unternehmenskunden und Institutionen Belegungsrechte für ihre Mitarbeiter an und denkt so das Konzept der Werkswohnung neu.
- Operating Platform: Vonovia bietet die eigene Bewirtschaftungsplattform externen B2B-Kunden an. So lastet Vonovia die eigene Plattform mit einer größeren Zahl von Wohneinheiten aus. Dabei soll das Angebot, ausgehend von Property-Management-Leistungen, Schritt für Schritt erweitert werden, um zukünftig auch fremden Immobilieneigentümern und Investoren die Leistung der gesamten Vonovia Plattform erfolgreich anbieten zu können.
Um das Geschäftsmodell und die Wachstumsinitiativen erfolgreich umzusetzen, ist eine qualifizierte Belegschaft eine wesentliche Grundlage. Die HR-Strategie von Vonovia zielt darauf ab, passende Mitarbeiter für das Unternehmen und die neuen Geschäftsfelder in ausreichender Zahl zu rekrutieren sowie die vorhandenen Beschäftigten weiter zu qualifizieren. Damit unterstützt die Personalstrategie die Veränderungsprozesse im Unternehmen und begleitet es auf seiner Transformation als Enabler für die Wachstumsinitiativen.