40 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten
31.12.2024 | 31.12.2025 | ||||||||
in Mio. € | langfristig | kurzfristig | langfristig | kurzfristig | |||||
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten | |||||||||
gegenüber Kreditinstituten | 13.189,2 | 1.725,2 | 13.336,2 | 1.352,4 | |||||
gegenüber anderen Kreditgebern | 24.259,1 | 3.205,5 | 24.966,7 | 2.710,8 | |||||
Zinsabgrenzung aus originären finanziellen Verbindlichkeiten | – | 272,0 | – | 264,2 | |||||
37.448,3 | 5.202,7 | 38.302,9 | 4.327,4 | ||||||
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Vonovia erfasst originäre finanzielle Verbindlichkeiten, die im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten sowie gegenüber den anderen Kapitalgebern beinhalten, am Handelstag zu ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten (dies entspricht in der Regel den Anschaffungskosten). Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode. Eine Ausbuchung wird vorgenommen, wenn die im Vertrag genannten Verpflichtungen beglichen oder aufgehoben sind oder die Verbindlichkeit ausgelaufen ist.
Un- bzw. niedrigverzinsliche Verbindlichkeiten, für deren Gewährung die Kreditgeber Belegungsrechte für Wohnungen zu vergünstigten Konditionen erhalten, werden mit dem Barwert angesetzt.
Die Darstellung der Zinsabgrenzung erfolgt kurzfristig, um die Zahlungswirksamkeit der Zinszahlungen transparent darzustellen. Grundsätzlich sind die Zinsabgrenzungen Teil der originären Finanzverbindlichkeit. Von den Zinsabgrenzungen aus originären Finanzverbindlichkeiten entfallen 222,1 Mio. € (31. Dezember 2024: 228,0 Mio. €) auf Unternehmensanleihen, die unter den originären finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ausgewiesen werden.
Die originären finanziellen Verbindlichkeiten haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Entwicklung der originären finanziellen Verbindlichkeiten im Geschäftsjahr
in Mio. € | Stand 01.01.2025 | Neuauf- nahme | Planmäßige Tilgungen | Außer- planmäßige Tilgungen | Anpassungen aufgrund Effektivzins- methode | Umbuchung im Zusammenhang mit aufgegebenen Geschäfts- bereichen | Sonstige Anpassungen | Wechselkurs- differenzen | Stand 31.12.2025 | ||||||||||
Unternehmensanleihe (AUD) | – | 476,9 | -2,8 | 6,6 | 480,7 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (CHF) | 407,1 | 0,3 | 4,3 | 411,7 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (GBP) | 474,1 | 1,9 | -24,0 | 452,0 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (NOK) | – | 88,3 | -3,9 | 84,4 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (SEK) | 173,9 | 91,2 | -0,2 | 11,5 | 276,4 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN) | 16.538,0 | 1.400,0 | -2.594,4 | -511,8 | 1,0 | 49,5 | 14.882,3 | ||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Green Bond) | 2.121,6 | 850,0 | -364,3 | -8,6 | 2.598,7 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Social Bond) | 2.903,7 | 750,0 | -533,0 | 5,0 | 3.125,7 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (Deutsche Wohnen-Bond) | 1.792,3 | -589,7 | -8,4 | 1.194,2 | |||||||||||||||
Inhaberschuldverschreibungen | 1.343,3 | -10,7 | 1.332,6 | ||||||||||||||||
Namensschuldverschreibungen | 620,6 | -5,5 | 615,1 | ||||||||||||||||
Wandelschuldverschreibungen | – | 1.300,0 | -131,4 | 1.168,6 | |||||||||||||||
Schuldscheindarlehen | 1.043,4 | 0,4 | 1.043,8 | ||||||||||||||||
Hypothekendarlehen* | 14.961,0 | 843,6 | -580,1 | -479,3 | -41,4 | -69,7 | 65,9 | 14.700,0 | |||||||||||
Zinsabgrenzungen | 272,0 | -7,9 | 264,1 | ||||||||||||||||
42.651,0 | 5.800,0 | -3.764,2 | -1.888,4 | -69,0 | -159,5 | 60,4 | 42.630,3 | ||||||||||||
- *In den Neuaufnahmen sind 0,5 Mio. € kapitalisierte Zinsen enthalten, die nicht cashwirksam sind.
Die originären finanziellen Verbindlichkeiten haben sich im Vorjahr wie folgt entwickelt:
Entwicklung der originären finanziellen Verbindlichkeiten im Vorjahr
in Mio. € | Stand 01.01.2024 | Neuauf- nahme | Planmäßige Tilgungen | Außer- planmäßige Tilgungen | Anpassungen aufgrund Effektivzins- methode | Umbuchung im Zusammenhang mit aufgegebenen Geschäfts- bereichen | Sonstige Anpassungen | Wechselkurs- differenzen | Stand 31.12.2024 | ||||||||||
Unternehmensanleihe (CHF) | – | 407,1 | 407,1 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (GBP) | – | 465,1 | 9,0 | 474,1 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (SEK) | 113,1 | 111,2 | -48,5 | -1,9 | 173,9 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN) | 18.330,5 | -1.814,0 | 21,5 | 16.538,0 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Green Bond) | 2.119,5 | 2,1 | 2.121,6 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Social Bond) | 2.062,0 | 850,0 | -8,3 | 2.903,7 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (Deutsche Wohnen-Bond) | 1.803,5 | -11,2 | 1.792,3 | ||||||||||||||||
Inhaberschuldverschreibungen | 1.352,2 | -8,9 | 1.343,3 | ||||||||||||||||
Namensschuldverschreibungen | 624,3 | -3,7 | 620,6 | ||||||||||||||||
Schuldscheindarlehen | 1.047,6 | -4,2 | 1.043,4 | ||||||||||||||||
Commercial Paper | 497,4 | -500,0 | 2,6 | – | |||||||||||||||
Hypothekendarlehen* | 14.716,5 | 1.111,0 | -488,1 | -361,7 | -5,1 | 35,7 | -7,6 | -39,7 | 14.961,0 | ||||||||||
Zinsabgrenzungen | 230,5 | 41,5 | 272,0 | ||||||||||||||||
42.897,1 | 2.944,4 | -2.850,6 | -361,7 | -8,1 | 35,7 | 33,9 | -39,7 | 42.651,0 | |||||||||||
- *In den Neuaufnahmen sind 0,6 Mio. € kapitalisierte Zinsen enthalten, die nicht cashwirksam sind.
Die im Jahr 2025 begebenen AUD-, NOK und SEK-Unternehmensanleihen sowie die vorhandenen CHF- und GBP-Unternehmensanleihen werden nach den anzuwendenden IFRS Accounting Standards zum Stichtagskurs umgerechnet. Unter Berücksichtigung des durch das abgeschlossene Zinssicherungsgeschäft festgeschriebenen Sicherungskurses lägen diese Finanzverbindlichkeiten insgesamt um 4,2 Mio. € (31. Dezember 2024: 19,8 Mio. €) unter dem bilanzierten Wert.
Die Nominalverpflichtungen der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie der Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben im Geschäftsjahr folgende Fälligkeiten und Durchschnittszinssätze:
Nominalverpflichtungen der Verbindlichkeiten im Geschäftsjahr
Die Tilgung der Nominalverpflichtungen verteilt sich wie folgt: | ||||||||||||||||||||
in Mio. € | Nominal- verpflichtung 31.12.2025 | Durchschnittliches Laufzeitende | Durch- schnitts- zinssatz | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | ab 2031 | |||||||||||
Unternehmensanleihe (AUD)* ** | 476,9 | 2034 | 3,87 % | 476,9 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (CHF)* ** | 407,1 | 2030 | 4,00 % | 159,3 | 247,8 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (GBP)* ** | 465,1 | 2036 | 4,55 % | 465,1 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (NOK)* ** | 88,3 | 2033 | 4,12 % | 88,3 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (SEK)* ** | 275,2 | 2027 | 3,54 % | 67,0 | 72,7 | 135,5 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN)** | 14.993,3 | 2032 | 1,37 % | 1.639,0 | 1.667,9 | 1.724,9 | 1.499,0 | 1.679,4 | 6.783,1 | |||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Green Bond)** | 2.622,6 | 2033 | 2,89 % | 385,7 | 2.236,9 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Social Bond)** | 3.142,7 | 2029 | 2,86 % | 827,5 | 750,0 | 715,2 | 850,0 | |||||||||||||
Unternehmensanleihe (Deutsche Wohnen-Bond)** | 1.171,0 | 2033 | 1,18 % | 587,3 | 583,7 | |||||||||||||||
Namensschuldverschreibungen** | 600,0 | 2031 | 1,68 % | 100,0 | 70,0 | 50,0 | 80,0 | 300,0 | ||||||||||||
Inhaberschuldverschreibungen** | 1.260,2 | 2032 | 1,77 % | 33,5 | 10,0 | 60,0 | 1.156,7 | |||||||||||||
Wandelschuldverschreibungen | 1.300,0 | 2031 | 0,88 % | 650,0 | 650,0 | |||||||||||||||
Schuldscheindarlehen** | 1.045,0 | 2029 | 2,57 % | 50,0 | 309,0 | 60,0 | 403,5 | 50,0 | 172,5 | |||||||||||
Hypothekendarlehen*** | 14.785,9 | 2032 | 2,55 % | 1.379,8 | 1.898,3 | 2.204,3 | 1.798,8 | 2.124,6 | 5.380,1 | |||||||||||
42.633,3 | 4.063,3 | 4.801,4 | 4.899,9 | 3.940,6 | 5.537,0 | 19.391,1 | ||||||||||||||
- *Für die Fremdwährungsunternehmensanleihen ist die währungsgesicherte Nominalverpflichtung angegeben.
- **Vonovia ist im Rahmen dieser Finanzierung zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
- ***Vonovia ist für einen Teil der Hypothekendarlehen zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
Im Vorjahr stellten sich die Fälligkeiten und Durchschnittszinssätze der Nominalverpflichtungen wie folgt dar:
Nominalverpflichtungen der Verbindlichkeiten im Vorjahr
Die Tilgung der Nominalverpflichtungen verteilt sich wie folgt: | ||||||||||||||||||||
in Mio. € | Nominal- verpflichtung 31.12.2024 | Durchschnittliches Laufzeitende | Durch- schnitts- zinssatz | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | ab 2030 | |||||||||||
Unternehmensanleihe (CHF)* | 407,1 | 2030 | 4,00 % | 159,3 | 247,8 | |||||||||||||||
Unternehmensanleihe (GBP)* | 465,1 | 2036 | 4,55 % | 465,1 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (SEK)* | 184,0 | 2027 | 4,09 % | 67,0 | 72,7 | 44,3 | ||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN)* | 16.650,0 | 2031 | 1,05 % | 2.594,4 | 1.769,2 | 2.000,0 | 1.724,9 | 1.499,0 | 7.062,5 | |||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Green Bond)* | 2.136,9 | 2031 | 2,80 % | 2.136,9 | ||||||||||||||||
Unternehmensanleihe (EMTN Social Bond)* | 2.925,7 | 2029 | 3,20 % | 610,5 | 750,0 | 715,2 | 850,0 | |||||||||||||
Unternehmensanleihe (Deutsche Wohnen-Bond)* | 1.760,7 | 2030 | 1,12 % | 589,7 | 1.171,0 | |||||||||||||||
Namensschuldverschreibungen* | 600,0 | 2031 | 1,68 % | 100,0 | 70,0 | 50,0 | 80,0 | 300,0 | ||||||||||||
Inhaberschuldverschreibungen* | 1.260,2 | 2032 | 1,77 % | 33,5 | 10,0 | 1.216,7 | ||||||||||||||
Schuldscheindarlehen* | 1.045,0 | 2029 | 2,57 % | 50,0 | 309,0 | 60,0 | 403,5 | 222,5 | ||||||||||||
Hypothekendarlehen** | 15.005,6 | 2031 | 2,35 % | 1.746,6 | 1.463,5 | 1.779,7 | 2.171,3 | 1.815,2 | 6.029,3 | |||||||||||
42.440,3 | 4.930,7 | 4.060,2 | 5.014,9 | 4.775,7 | 3.957,0 | 19.701,8 | ||||||||||||||
- *Vonovia ist im Rahmen dieser Finanzierung zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
- **Vonovia ist für einen Teil der Hypothekendarlehen zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen (Financial Covenants) verpflichtet und hat diese auch erfüllt.
Die ausgewiesenen Tilgungsleistungen der Folgejahre enthalten die vertraglich festgelegten Mindesttilgungen.
Die Nominalverpflichtungen sind in Höhe von 13.161,9 Mio. € (31. Dezember 2024: 12.963,4 Mio. €) durch Grundschulden sowie weitere Sicherheiten (Kontoverpfändungen, Abtretungen und Verpfändungen von Gesellschaftsanteilen und Bürgschaften der Vonovia SE oder anderer Konzerngesellschaften) gegenüber den Gläubigern gesichert. Bei Nichterfüllung von Zahlungsverpflichtungen dienen die gestellten Sicherheiten der Befriedigung der Ansprüche der Banken.
Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden mit durchschnittlich rund 2,10 % (2024: 1,89 %) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten beinhalten insgesamt kein wesentliches kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristiger Zinsbindung handelt oder um variabel verzinsliche Verbindlichkeiten, die mittels geeigneter derivativer Finanzinstrumente abgesichert sind (siehe [G54] Finanzrisikomanagement).
Rückzahlung von Anleihen aus der EMTN-Daueremission (European Medium Term Notes Program)
Am 31. März 2025 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 485,4 Mio. €.
Eine weitere Anleihe mit einem ausstehenden Nominalvolumen von 429,2 Mio. € wurde am 29. Juni 2025 ebenfalls planmäßig zurückgezahlt.
Am 6. Juni 2025 erfolgte der Teilrückkauf von Anleihen in einem Gesamtvolumen von 800,0 Mio. €. Dabei wurde eine Anleihe (Social Bond) mit einem Ausgabevolumen von 750,0 Mio. € und einer Laufzeit bis 2027 in Höhe von 435,7 Mio. € (Verkaufspreis 454,3 Mio. €) zurückerworben. Die Anleihe hat einen Kupon von 4,75 %. Eine weitere Anleihe (Green Bond) mit einem Ausgabevolumen von 750,0 Mio. € und einer Laufzeit bis 2030 wurde in Höhe von 364,3 Mio. € (Verkaufspreis 399,5 Mio. €) zurückerworben. Die Anleihe hat einen Kupon von 5,00 %.
Am 8. September 2025 wurde eine Anleihe mit einem Nominalvolumen von 429,8 Mio. € planmäßig zurückgeführt.
Ein weiterer Rückkauf ausstehender Anleihen erfolgte am 17. November 2025. Es wurde ein ausstehendes Nominalvolumen von insgesamt 559,6 Mio. € zurückerworben. Hierbei wurden eine Anleihe mit einer Laufzeit bis 2026 (Kupon 0,625 %), zwei Anleihen mit Laufzeiten bis 2027 (Kupons 1,75 % bzw. 0,75 %) sowie eine weitere Anleihe mit einer Laufzeit bis 2027 (Kupon 4,75 %) zurückerworben. Für das ausstehende Volumen von rund 217 Mio. € dieser Anleihe wurde für Anfang Dezember 2025 die vorzeitige Kündigung mit Wirkung zum 15. Januar 2026 angekündigt und zurückgezahlt.
Darüber hinaus erfolgte am 1. Dezember 2025 die planmäßige Rückführung einer Anleihe mit einem ausstehenden Volumen von 1.250,0 Mio. €.
Rückzahlung von Anleihen von Deutsche Wohnen
Deutsche Wohnen hat am 30. April 2025 eine Anleihe in Höhe von 589,7 Mio. € planmäßig zurückgeführt.
Anleihen aus der EMTN-Daueremission (European Medium Term Notes Program)
Vonovia hat am 14. April 2025 eine variabel verzinste 2NC1-Anleihe über 750,0 Mio. € begeben. Nach Zinssicherung beträgt der Kupon für ein Jahr 2,89 %.
Am 12. November 2025 hat Vonovia eine Anleihe über 2.250,0 Mio. € in drei Tranchen begeben. Die Laufzeiten der Tranchen betragen 7, 11 und 15 Jahre. Die Tranche mit einer 11-jährigen Laufzeit wurde dabei im grünen Format ausgestaltet. Der durchschnittliche Kupon beträgt 3,96 % p. a.
Fremdwährungsanleihen
Am 1. April 2025 hat Vonovia eine Anleihe über 1,0 Mrd. NOK (ca. 88,3 Mio. €) mit 8-jähriger Laufzeit und einem Kupon von 5,51 % p. a. (4,12 % p. a. nach Währungsabsicherung) begeben.
Am 13. Juni 2025 hat Vonovia zwei in schwedischen Kronen laufende Anleihen (Green Bonds) in einem jeweiligen Volumen von 500,0 Mio. SEK (ca. jeweils 45,6 Mio. €) begeben. Beide Anleihen haben eine Laufzeit bis Juni 2028. Die erste Anleihe ist variabel verzinst, Vonovia zahlt nach Währungsabsicherung einen fixierten Kupon von 3,0885 %. Die zweite Anleihe wird originär mit einem fixierten Kupon von 3,308 % verzinst, ein Anteil von 200,0 Mio. SEK des Nominalvolumens wurde durch ein Fremdwährungsderivat abgesichert (3,1455 % p. a. nach Währungsabsicherung).
Vonovia hat am 3. September 2025 erstmals eine Anleihe über 850,0 Mio. AUD begeben. Eine Tranche der Anleihe über 300,0 Mio. AUD (ca. 168,3 Mio. €) hat eine Laufzeit über 7 Jahre und einen Kupon von 5,266 % (3,677 % p. a. nach Währungsabsicherung). Die Laufzeit der zweiten Tranche über 550,0 Mio. AUD (ca. 308,6 Mio. €) beträgt 10 Jahre bei einem Kupon von 5,717 % (3,980 % nach Währungsabsicherung).
Wandelanleihen
Am 13. Mai 2025 hat Vonovia zwei neue Wandelanleihen mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 1,3 Mrd. € platziert. Die erste Anleihe in Höhe von 650,0 Mio. € wird im Mai 2030 fällig und trägt keine periodischen Zinsen. Die zweite Anleihe, ebenfalls im Volumen von 650,0 Mio. €, wird im Mai 2032 fällig und trägt einen Zinskupon von 0,875 % p. a. Eine Wandlung in Aktien von Vonovia ist für die erste Wandelanleihe ab dem 21. November 2029 und für die zweite Wandelanleihe ab dem 21. November 2031 regulär möglich. Die Anleihen sind in Vonovia Aktien wandelbar oder in bar auszugleichen. Aufgrund dieser Anleihebedingungen werden die Wandelanleihen vollständig als Fremdkapital behandelt. Bilanziell werden die Wandlungsrechte als Derivatskomponente vom Schuldgeschäft abgespalten und separat bewertet sowie als Derivat in den finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Bei erfolgsneutraler Ersteinbuchung betrug der Wert des Derivats 143,7 Mio. €. Der Wert zum 31. Dezember 2025 beträgt 79,4 Mio. €. Die Fortentwicklung in der Periode seit Erstansatz wurde erfolgswirksam in Höhe von 64,3 Mio. € im übrigen Zinsergebnis aus Derivaten erfasst.
Besicherte Finanzierung
Vonovia hat am 5. September 2025 eine besicherte Finanzierung über 150,0 Mio. € mit der Hessischen Landesbank und mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossen.
Rückzahlung Darlehen Europäische Investitionsbank
Am 8. Dezember 2025 hat die Vonovia SE ein Darlehen der Europäischen Investitionsbank mit einer ausstehenden Valuta von 330,0 Mio. € vertragsgemäß zurückgezahlt.
Besicherte Finanzierungen Deutsche Wohnen
Im Teilkonzern Deutsche Wohnen waren zum 30. September 2025 besicherte Finanzierungen von rund 582 Mio. € zur Rückzahlung fällig. Davon wurden 338,0 Mio. € mit denselben Darlehensgebern refinanziert, die restlichen 244,0 Mio. € wurden zurückgezahlt.
Die Deutsche Wohnen SE hat am 22. September 2025 eine besicherte Finanzierung über 130,0 Mio. € mit der BERLINER SPARKASSE und mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossen.