Unternehmenssteuerung
Steuerungsmodell
Die Instrumente der Unternehmenssteuerung sind auf die Umsetzung der Strategie durch unsere nachhaltigen Geschäftsaktivitäten ausgerichtet.
Im Geschäftsjahr 2025 hat Vonovia das Steuerungsmodell nahezu unverändert fortgeführt. Im Geschäftsjahr 2025 wurde die Kennzahlendefinition des OFCF angepasst. In der Herleitung wurde die Position Veränderung des Nettoumlaufvermögens durch die Position Veränderung des Nettoumlaufvermögens Development to sell/Manage to Green konkretisiert. Zudem wurde die Position Zwischengewinne/ -verluste ergänzt, um den Cash-Vorteil intern erbrachter Leistungen darzustellen. Im Adjusted EBITDA werden zur Verbesserung der Transparenz Wertberichtigungen/Wertaufholungen bei Development-to-sell-Projekten, die im Zeitraum bis zur Fertigstellung entstehen können, bereinigt. Durch die Bereinigung von Wertberichtigungen und Wertaufholungen werden prospektiv nur solche Ergebnisanteile im Adjusted EBITDA ausgewiesen, in denen zum Realisationszeitpunkt die Erlöse die Anschaffungskosten zuzüglich aktivierter Herstellungskosten übersteigen. Im Zeitverlauf entspricht die steuerungsrelevante Kennzahl der internen Planungssicht der Projekte.
Der dem Steuerungsmodell zugrunde liegende Werttreiber-Ansatz wird im Kapitel Grundlagen des Konzerns dargestellt.
Die Geschäftsaktivitäten werden somit über die vier Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development gesteuert.
Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden.
Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die in einem engen Bezug zum Vermietungsgeschäft und unseren Kunden stehen. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Multimedia-Geschäft, die Messdienstleistungen, das Energie-Geschäft inklusive Mieterstrom sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu. Durch Insourcing dieser Dienstleistungen wollen wir die Verfügbarkeit und eine hohe Servicequalität sicherstellen. Eine hohe Servicequalität, die zu einer hohen Zufriedenheit unserer Kunden beiträgt, zeichnet sich bei Vonovia vor allem durch Erreichbarkeit, Schnelligkeit und Transparenz für unsere Kunden aus.
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio.
Der Verkauf ganzer Gebäude, von Grundstücken oder größerer Portfolios, die jeweils nicht Bestandteil des strategisch relevanten Bestands sind (Non Core und das Ende 2024 aufgelöste Verkaufscluster MFH Sales), erfolgt opportunistisch und ist deshalb nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.
Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf. Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.
Wir betreiben ein konzernweit integriertes Planungs- und Controlling-System, das auf zentrale Steuerungskennzahlen abstellt. Basierend auf der aus unserer Strategie abgeleiteten Mittelfristplanung, die einer jährlichen Überprüfung unterliegt und bei nennenswerten Transaktionen unterjährig aktualisiert wird, wird für alle Bereiche des Konzerns ein Budget erstellt. Im Verlauf des Geschäftsjahres erfolgt für alle steuerungsrelevanten Kennzahlen ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit diesen Zielvorgaben sowie den jeweils aktuellen Prognosen. Daraus abgeleitet wird das Geschäft zielgerichtet gesteuert und erforderliche Maßnahmen zur Gegensteuerung werden eingeleitet und nachverfolgt.
Wir unterscheiden in finanzielle und nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen.