ESRS S4 Verbraucher und Endnutzer
ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell
Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen
Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das Thema Verbraucher und Endnutzer vier wesentliche IROs identifiziert:
- Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum,
- Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter,
- Einfluss von Erreichbarkeit und Servicequalität auf die Kundenzufriedenheit sowie
- Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung, -infrastruktur.
Alle vier wesentlichen IROs haben Einfluss auf unsere Mieter und damit unsere Kundenbeziehungen.
Die tatsächliche positive Auswirkung „Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum“ beschreibt zum einen die Effekte, die das strikte Einhalten regulatorischer Rahmen (Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmieten, Mietpreisbremse, Preisbindungen etc.) bei der Mietpreisgestaltung auf die Verlässlichkeit und Stabilität in der Vermieter-Mieter-Beziehung – und somit auf die Sicherung bezahlbaren Wohnraums – haben kann.
Zum anderen bezieht sich die Auswirkung auf ergänzende Maßnahmen für unterschiedliche Kundensegmente (z. B. Bestandsschutz für Menschen über 70 Jahre, Härtefallmanagement, Einsatz von Sozialmanagern, Angebot an öffentlich geförderten Wohnungen), aufgrund derer einkommensschwache und schutzbedürftige Kundengruppen adressiert werden, damit diese möglichst langfristig in ihren Wohnungen bleiben können bzw. weiterhin Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.
Durch bedarfsgerechten Neubau und – teilweise – geförderten Wohnraum in Quartieren wird insgesamt der Verknappung des Wohnungsangebots sowie einer Verschärfung der Mietpreise, auch für die Bestandskundschaft, entgegengewirkt. Dies bezieht sich auf den lokalen Markt, in dem wir Neubau unterschiedlichen Zielgruppen anbieten können. Dabei handelt es sich überwiegend um urbane Ballungsgebiete, die auch von einem hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum geprägt sind.
Die Vermietung von Wohnraum stellt das Kerngeschäft von Vonovia dar. Um diesen langfristig bereitstellen zu können, ist Vonovia auf eine stabile Entwicklung der Mieten angewiesen. Mietspiegel – insbesondere qualifizierte – basieren auf anerkannten wissenschaftlichen Methoden und bieten den für uns notwendigen Handlungsrahmen. In Deutschland ist die Erstellung eines Mietspiegels für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend. Für einen stabilen und verlässlichen Wohnungsmarkt braucht es solche regulatorischen Rahmenbedingungen, die Sicherheit und Kontinuität für Kunden und Vermieter garantieren.
Vor dem Hintergrund der massiven Wohnungsverknappung und keiner abzusehenden Entspannung der Marktsituation sehen wir derzeit insgesamt keinen Anpassungsbedarf hinsichtlich unseres Geschäftsmodells oder unserer strategischen Ausrichtung.
Die Ausrichtung auf unterschiedliche Kundensegmente spiegelt sich sowohl im Development als auch im Wohnungsbestand und unseren Produkten, mit denen wir auf die Anforderungen unserer Kunden an die zeitgemäße Wohnungsausstattung eingehen, wider. Wir arbeiten hier mit einem Mix aus frei finanziertem und preisgebundenem Wohnungsneubau für den eigenen Bestand (Development to hold) sowie für den Verkauf (Development to sell). Wir arbeiten weiterhin an der Reduktion der Baukosten, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen und anteilig vergünstigten Wohnraum neu zur Verfügung stellen zu können.
Die positiven Auswirkungen auf die Kundenbeziehungen gehen somit von der Strategie und dem Geschäftsmodell des Unternehmens aus. Neben der kurzfristigen Wirkung erwarten wir zusätzlich eine mittel- bis langfristige positive Folgewirkung für die Kunden, da unser Geschäftsmodell stabil ist, wir insbesondere den Neubau to hold im eigenen Bestand halten wollen und Mietverhältnisse und die Auswirkungen der Mietenentwicklung auch in einem mittel- bis langfristigen Zeitraum Wirkung entfalten.
Durch das Angebot von „Bedarfsgerechtem Wohnen für Mieter“, insbesondere durch das Schaffen von altersgerechtem Wohnraum, kann die Verweildauer von Menschen mit körperlichen Einschränkungen in der eigenen Wohnung signifikant verlängert werden und sich diese Selbstbestimmung positiv auf die Lebensumstände und Gesundheit im Alter auswirken. Durch bedarfsorientierte Maßnahmen (z. B. barrierearmes Wohnen) können so bestehende Kundengruppen gehalten und neue hinzugewonnen werden. Es ergeben sich somit direkte Auswirkungen auf unsere Kunden.
Bis 2035 wird der Bedarf an barrierearmem Wohnraum aufgrund des demografischen Wandels in Deutschland bei rund 3,7 Mio. Wohnungen liegen. Dem gegenüber steht ein derzeitiger Bestand von rund 1,2 Mio. altersgerechten Wohnungen. Diese Dissonanz ist bereits heute spürbar und wird sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen. Bereits niedrigschwellige (bauliche) Maßnahmen können eine positive Auswirkung haben und das Angebot passender Wohnungen vergrößern. Dies findet Einfluss in unserem Produktprogramm für barrierearme Teilmodernisierungen und Neubauten, die wir langfristig in unsere Investitionsstrategie und unser Geschäftsmodell integriert haben.
Die positiven Auswirkungen des „Einflusses von Erreichbarkeit und Servicequalität auf die Kundenzufriedenheit“ ergeben sich durch das Sicherstellen einer gleichbleibend hohen Service- und Produktqualität sowie durch das schnelle Bearbeiten von Kundenanliegen. Die unterschiedlichen Bedürfnisse der Kunden können so zeitnah erfasst und adressiert werden. Da (potenzielle) Mieter die Kernzielgruppe unseres Geschäftsmodells darstellen, hat ihre Zufriedenheit einen maßgeblichen Einfluss auf unsere Strategie, unsere Wertschöpfungskette und Prozesse. Sie trägt entscheidend zur Akzeptanz und Nachfrage der Mieter und Wohnungssuchenden für unser Wohnraumangebot bei. Da Veränderungen der Kundenzufriedenheit bereits kurzfristig spürbare Auswirkungen – z. B. verringerte Nachfrage, Häufung von Beschwerden – haben können, erheben wir die Zufriedenheit unserer Kunden vierteljährlich. Bei negativen Entwicklungen ergreifen wir spezifische Maßnahmen auf regionaler und quartiersbezogener Ebene. An der Verbesserung unserer Servicequalität arbeiten wir stetig und setzen entsprechende Maßnahmen um (siehe diesbezüglich S4-4). Diese haben somit einen wesentlichen Anteil an dieser Auswirkung sowie direkten Einfluss auf unsere Kunden, deren Zufriedenheit von der Umsetzung dieser Maßnahmen abhängt.
Die positive Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zur Quartiersentwicklung und -infrastruktur“ umfasst die Effekte einer gezielt an den Bedürfnissen der Interessenträger ausgerichteten Quartiersentwicklung sowie positive Synergieeffekte, die sich aus einer verbesserten Quartiersinfrastruktur ergeben. Von dieser profitieren neben den Kunden auch die weiteren Nutzer des Quartiers (nachgelagerte Wertschöpfungskette).
Quartiersentwicklungen tragen dazu bei, sozial und ökologisch zukunftsfähige Orte des Zusammenlebens in zentraler städtischer Lage und in Ballungsgebieten zur Steigerung der Lebensqualität der dort wohnenden Menschen zu schaffen. Dies kann sich langfristig in einem bedarfsgerechteren bzw. klimafreundlichen Bestand, einer besseren Infrastrukturanbindung, einer stärkeren Durchmischung oder einem höheren Bildungsgrad bzw. Durchschnittseinkommen im Quartier bemerkbar machen. Antizipierte Kosten – etwa durch die auf Quartiersebene optimierte Modernisierung – können gesenkt und die nachhaltige Entwicklung von Quartieren beschleunigt werden.
Der ganzheitliche Blick auf das Quartier spiegelt sich in der Strategie und dem Geschäftsmodell des Unternehmens wider: Etwa 77 % des strategischen Immobilienbestands von Vonovia in Deutschland befinden sich in rund 755 zusammenhängenden Quartieren. Unter einem Quartier verstehen wir in diesem Zusammenhang – der Definition des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) folgend – eine optisch zusammenhängende städtebauliche Struktur, die von den Bewohnern als abgrenzbares Gebiet aufgefasst wird und einen Handlungsraum darstellt, in dem das Wohnungsunternehmen etwas bewirken bzw. positive Effekte erfahren kann. Es umfasst in der Regel mindestens 150 Wohnungen (siehe Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft). An diesem Zuschnitt orientieren sich die Investitions-, Bewirtschaftungs- und Entwicklungsprogramme von Vonovia – insbesondere entlang unseres strategischen Klimapfads (siehe ESRS E1). Die ganzheitliche Quartierslogik ist somit Steuerungsebene für alle ökologischen, infrastrukturellen sowie Bewirtschaftungs- und sozialen Maßnahmen. Dies gilt auch für unsere Neubau- und Developmentaktivitäten. Sie nimmt damit – aktuell und zukünftig – wesentlichen Einfluss auf die strategische Ausrichtung des Unternehmens. Unsere Quartiersentwicklungsmaßnahmen ergeben sich direkt aus der Geschäftsstrategie von Vonovia und folgen dem übergeordneten Ziel, bedarfsgerechten Wohnraum für alle Menschen bereitzustellen.
Der Betrachtungszeitraum dieser Auswirkung beschränkt sich auf einen kurzfristigen Zeithorizont, da sie maßgeblich von den im Geschäftsjahr bereitgestellten bzw. für das Folgejahr geplanten Investitionen im Quartierszusammenhang beeinflusst wird. Eine langfristige positive Folgewirkung ist jedoch ebenfalls erwartbar, wenn sich mehrere Effekte einer verbesserten Lebensqualität auf Quartiersebene positiv bedingen und verstärken.
Je höher der Anteil von Vonovia am Wohnungsbestand im zusammenhängenden Quartier und je umfangreicher die angestoßenen Maßnahmen angelegt sind, desto unmittelbarer und wirkungsvoller sind die quartiersbezogenen Infrastrukturmaßnahmen und können so zur Zufriedenheit der Kunden beitragen.
Im Berichtsjahr 2024 wurde separat über die zwei unternehmensspezifischen Angaben „Wohnen zu fairen Preisen“ und „Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur“ berichtet. Im Zuge der Überarbeitung der Wesentlichkeitsanalyse (siehe ESRS 2 IRO-1) wurde eine Anpassung der Zuordnung vorgenommen und die Themen in den ESRS S4 integriert. Entsprechend werden die zugehörigen IROs – „Beitrag zu bezahlbarem Wohnen“ und „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zur Quartiersentwicklung und -infrastruktur“ – ab dem Berichtsjahr 2025 im Rahmen des ESRS S4 berichtet.
Weiterhin haben sich im Zuge der Überarbeitung für ESRS S4 insbesondere folgende Änderungen ergeben:
- Die im Jahr 2024 wesentliche negative Auswirkung „Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität“ wurde aufgelöst. Die im Vorjahr ebenfalls wesentliche positive Auswirkung „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“ wurde im Titel sprachlich angepasst und lautet nun „Einfluss von Erreichbarkeit und Servicequalität auf die Kundenzufriedenheit“ (weiterhin wesentlich).
- Die im Vorjahr wesentlichen Chancen „Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum“ und „Finanzielle Chance aus erhöhter Kundenzufriedenheit & Servicequalität“ wurden im Berichtsjahr nicht mehr als wesentlich eingestuft.
- Die im Berichtsjahr wesentlichen Auswirkungen „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ und „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ wurden aufgrund inhaltlicher Überschneidungen zu der Auswirkung „Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum“ zusammengefasst.
Resilienz des Geschäftsmodells
Grundsätzlich wird die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet (siehe ESRS 2 GOV-2).
Zur Einschätzung der Widerstandsfähigkeit unseres Geschäftsmodells in Bezug auf die Fähigkeit, unsere wesentlichen Auswirkungen zu bewältigen, analysieren wir kontinuierlich, wie sich unsere Kundenfluktuation und unsere Kundenzufriedenheit entwickeln. Dabei hat die Analyse gezeigt, dass sowohl unsere Kundenfluktuation auf einem konstant niedrigen als auch unsere Kundenzufriedenheit auf einem konstant hohen Niveau stabil sind. Durch unsere Bewirtschaftungsplattform, die unseren Kunden sowohl zentrale (Kundenservice) als auch dezentrale Ansprechpartner (Objektbetreuer, Handwerker, Bewirtschafter, Techniker und Vermieter) zur Seite stellt, können wir jederzeit die Bedürfnisse und Anliegen unserer Kunden aufnehmen.
Die hohe Nachfrage nach bedarfsgerechtem Wohnraum in urbanen Ballungsgebieten und die bestehende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird sich mittelfristig nicht ändern.
Wir leiten daraus ab, dass unsere derzeitigen Maßnahmen die Resilienz unseres Geschäftsmodells stärken und dafür Sorge tragen, dass sich keine wesentlichen Risiken für unser Geschäftsmodell ergeben.
Zielgruppenbezug
Die Kernzielgruppe umfasst Mieter in Deutschland, Österreich und Schweden sowie potenzielle Miet- und Kaufinteressenten und Kunden für immobiliennahe Dienstleistungen wie Grünstrom, Versicherungen und Multimedia. Grundsätzlich gelten die Angaben im Rahmen der Berichterstattung des ESRS S4 für alle (potenziellen) Mieter und Käufer.
Unsere Kunden sind keine Endnutzer von Produkten oder Dienstleistungen, die gesundheitsschädlich sind, das Risiko chronischer Krankheiten erhöhen oder negative Auswirkungen auf Rechte wie Privatsphäre, Datenschutz, freie Meinungsäußerung oder Nichtdiskriminierung haben könnten. Sie sind nicht auf detaillierte Produkt- oder Dienstleistungsinformationen angewiesen, um potenziell schädliche Nutzung zu vermeiden, und gehören nicht zu besonders schutzbedürftigen Gruppen wie Kindern oder finanziell gefährdeten Personen, die durch Marketing- oder Verkaufsstrategien beeinträchtigt werden könnten. Bezüglich des Themas „Bedarfsgerechtes Wohnen“ stellen ältere oder körperlich eingeschränkte Mieter eine Kundengruppe mit speziellen Anforderungen an ihren Wohnraum dar. Diese Bedürfnisse werden berücksichtigt, ohne dass wesentliche IROs in Bezug auf Auswirkungen auf die Gesundheit dieser Zielgruppe festgestellt wurden.