36 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden sowie Vermögenswerte und Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte werden solche langfristigen Vermögenswerte ausgewiesen, die in ihrem gegenwärtigen Zustand zu üblichen Bedingungen veräußert werden können und für die eine solche Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Eine Veräußerung ist höchstwahrscheinlich, wenn der Plan für den Verkauf beschlossen wurde, die Suche nach einem Käufer und die Durchführung des Plans aktiv begonnen wurde, der Vermögenswert zu einem angemessenen Preis aktiv angeboten wird und die Veräußerung erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Klassifizierung erfolgt. Der Ansatz der zur Veräußerung gehaltenen Investment Properties erfolgt zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis bzw., wenn dieser nicht vorliegt, zum geschätzten Verkaufspreis. Liegt eine Veräußerungsgruppe vor, erfolgt der Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert nach Abzug der Veräußerungskosten, soweit dieser niedriger als der für die Veräußerungsgruppe fortgeführte Buchwert ist.
Die Position umfasst nicht nur einzelne langfristige Vermögenswerte, die veräußert werden sollen, sondern auch Gruppen von Vermögenswerten (Veräußerungsgruppen). Aufgegebene Geschäftsbereiche (Discontinued Operations) werden separat davon in einer eigenen Position ausgewiesen. Bei Veräußerungsgruppen und aufgegebenen Geschäftsbereichen werden zudem sämtliche Schulden, die zusammen mit den entsprechenden Vermögenswerten in einer Transaktion veräußert werden, in die Bilanzpositionen „Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten“ bzw. „Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche“ umgegliedert.
Investment Properties werden von Vonovia als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert, wenn zum Bilanzstichtag entweder notarielle Kaufverträge bzw. eine von beiden Parteien unterschriebene Kaufabsichtserklärung oder zumindest eine Exklusivitätsvereinbarung vorliegen, der Besitzübergang vertragsgemäß erst in der Folgeberichtsperiode erfolgen wird. Der Ansatz der zur Veräußerung gehaltenen Investment Properties erfolgt zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis. Liegt eine Veräußerungsgruppe vor, erfolgt der Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert nach Abzug der Veräußerungskosten, soweit dieser niedriger als der für die Veräußerungsgruppe fortgeführte Buchwert ist.
Ein aufgegebener Geschäftsbereich (Discontinued Operation) liegt vor, wenn ein gesonderter wesentlicher Geschäftszweig oder geografischer Geschäftsbereich als zur Veräußerung gehalten eingestuft wird oder wenn eine Geschäftsaktivität Teil eines einzelnen abgestimmten Plans einer solchen Veräußerung ist. Ein Geschäftszweig muss für Zwecke der Rechnungslegung klar von den übrigen Aktivitäten abgrenzbar sein, um als aufgegebener Geschäftsbereich eingeordnet werden zu können. In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Ergebnis separat von den fortgeführten Geschäftsbereichen dargestellt. Das Vergleichsjahr wird dabei so angepasst, als wäre der aufgegebene Geschäftsbereich von Beginn des Vergleichsjahres an so klassifiziert worden.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
Für das im Vorjahr veräußerte Portfolio in Berlin mit rund 4.500 Wohneinheiten erfolgte zum 1. Januar 2025 der wirtschaftliche Übergang. Dies führte zu einem Rückgang der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte um rund 700 Mio. € sowie zu einem Rückgang der Schulden (im Wesentlichen passive latente Steuern) von 203,1 Mio. €. Innerhalb der abgehenden Vermögenswerte sind Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von 8,2 Mio. € als Bestandteil der Veräußerungsgruppe abgegangen. Bestandteil der Transaktion ist neben Bestandsgebäuden auch ein Developmentgrundstück, welches bilanziell unter den Immobilienvorräten ausgewiesen wurde. Da der Verkaufsvorgang der Bestandsgebäude sowie des Developmentgrundstücks einheitlich vereinbart wurde, werden sie als verbundene Transaktion („linked transaction“) behandelt. Aufgrund der Fair-Value-Bewertung des entsprechenden Portfolios entstand daher aus dem Verkauf im Jahr 2025 insgesamt kein Verkaufsergebnis. Bedingt durch die Verteilung des Kaufpreises auf die zwei betroffenen bestandshaltenden Gesellschaften resultiert gleichwohl ein positiver Effekt aus der Veräußerung von Immobilienvorräten von rund 53,3 Mio. € (siehe [B11] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten) sowie gegenläufig der Effekt aus der Veräußerung von Immobilien (-53,3 Mio. €) (siehe [B10] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien).
Darüber hinaus führten weitere Nutzen-Lasten-Wechsel von Verkaufsobjekten, die in der Bilanz zum 31. Dezember 2024 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte dargestellt wurden, sowie Rückübertragungen von Objekten in die Investment Properties aufgrund von neuen Einschätzungen der Verkaufserwartung zum deutlichen Rückgang der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte.
Leicht gegenläufig wirkten sich die Verkäufe von Immobilienbeständen aus, die zum 31. Dezember 2025 als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte eingestuft wurden und bei denen der wirtschaftliche Übergang voraussichtlich im Jahr 2026 erfolgen wird.
Wertminderungsaufwand bezüglich der Veräußerungsgruppe
Das Management geht derzeit von einem Kaufpreis aus, der dem Saldo der IFRS 5-Vermögenswerte und Schulden abzüglich Veräußerungskosten entspricht.
Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte und Schulden des aufgegebenen Geschäftsbereichs
Im Zuge einer strategischen Überprüfung hatte das Management im Jahr 2023 entschieden, den Geschäftsbereich Pflege zu veräußern. Im Laufe des Jahres 2024 sowie Anfang des Jahres 2025 konnten wie geplant die Objekte sowie die Pflegebetriebe erfolgreich veräußert werden. Im 1. Quartal 2025 ist der Besitzübergang für 19 Pflegeimmobilien sowie für die Pflegebetriebe „Katharinenhof“ erfolgt. Im 2. Quartal 2025 sind Besitzübergänge für weitere zwei Pflegeimmobilien erfolgt. Im 3. Quartal 2025 ist der Besitzübergang für weitere 14 Pflegeimmobilien sowie für die Pflegebetriebe der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH (P&W) erfolgt. Im 4. Quartal 2025 ist der Besitzübergang für die restlichen vier Pflegeimmobilien erfolgt. Mit diesen Vorgängen wurde die Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Pflege abgeschlossen.
Zum 31. Dezember 2025 waren dem aufgegebenen Geschäftsbereich Pflege somit weder Vermögenswerte noch Schulden zuzuordnen:
Vermögenswerte aufgegebene Geschäftsbereiche
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Immaterielle Vermögenswerte | 9,3 | – | |||
Sachanlagen | 34,3 | – | |||
Investment Properties | 606,0 | – | |||
Sonstige Vermögenswerte | 4,0 | – | |||
Langfristige Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 653,6 | – | |||
Vorräte | 0,5 | – | |||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 25,9 | – | |||
Sonstige Vermögenswerte | 5,9 | – | |||
Laufende Ertragsteueransprüche | 0,5 | – | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 43,5 | – | |||
Kurzfristige Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 76,3 | – | |||
Summe Vermögenswerte der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 729,9 | – | |||
Schulden aufgegebene Geschäftsbereiche
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Rückstellungen | 32,4 | – | |||
Verbindlichkeiten aus Leasing | 1,7 | – | |||
Latente Steuerschulden | 5,0 | – | |||
Langfristige Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 39,1 | – | |||
Rückstellungen | 13,3 | – | |||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 6,4 | – | |||
Verbindlichkeiten aus Leasing | 1,8 | – | |||
Laufende Ertragsteuern | 0,3 | – | |||
Sonstige Verbindlichkeiten | 16,5 | – | |||
Kurzfristige Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 38,3 | – | |||
Summe Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 77,4 | – | |||
Der Ergebnisbeitrag aus aufgegebenen Geschäftsbereichen setzt sich wie nachstehend dargestellt zusammen:
Ergebnisbeitrag aufgegebene Geschäftsbereiche
in Mio. € | 2024 | 2025 | |||
Umsatzerlöse aus der Vermietung | – | – | |||
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 296,2 | 148,2 | |||
Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung | 296,2 | 148,2 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 87,7 | 284,6 | |||
Buchwert der veräußerten Immobilien | -90,8 | -284,4 | |||
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | -3,1 | 0,2 | |||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | -8,2 | – | |||
Materialaufwand | -54,5 | -29,0 | |||
Personalaufwand | -184,0 | -93,0 | |||
Abschreibungen und Wertminderungen | – | – | |||
Sonstige betriebliche Erträge | 17,6 | 7,7 | |||
Ergebnis aus der Ausbuchung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten | 0,3 | 0,1 | |||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -22,1 | -14,2 | |||
Zinserträge | 0,2 | 0,9 | |||
Zinsaufwendungen | -1,7 | -0,6 | |||
Ergebnis vor Steuern | 40,7 | 20,3 | |||
Ertragsteuern | -0,6 | -1,6 | |||
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen (vor Bewertung des aufgegebenen Geschäftsbereichs) | 40,1 | 18,7 | |||
Ergebnis aus der Bewertung und Veräußerung der aufgegebenen Geschäftsbereiche | -13,4 | 52,6 | |||
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen | 26,7 | 71,3 | |||
Konzerninterne Transaktionen wurden vollständig aus den konsolidierten finanziellen Ergebnissen eliminiert. Die Eliminierungen wurden den fortgeführten Geschäftsbereichen und dem aufgegebenen Geschäftsbereich in Art und Weise zugeordnet, die die Nichtfortführung dieser Transaktionen nach der Veräußerung vorsieht, da der Vorstand diese Art der Darstellung für nützlich hält.
Zu diesem Zweck hat der Vorstand den entstandenen Umsatz aus Transaktionen mit fortgeführten Geschäftsbereichen im Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbetriebs eliminiert, da nach der Veräußerung keine Leistungen zwischen den fortgeführten Geschäftsbereichen und dem aufgegebenen Geschäftsbereich ausgetauscht werden.
Angaben zu Mitarbeitern
Zum 31. Dezember 2025 waren keine Mitarbeiter (31. Dezember 2024: 3.912, davon entfielen 2.977 Mitarbeiter auf Frauen und 935 Mitarbeiter entfielen auf Männer) in dem Geschäftsfeld der aufgegebenen Geschäftsbereiche beschäftigt. Der Jahresdurchschnitt betrug 1.829 Mitarbeiter (2024: 3.881). Darüber hinaus waren zum 31. Dezember 2025 keine Auszubildenden (31. Dezember 2024: 417) in dem Geschäftsfeld der aufgegebenen Geschäftsbereiche beschäftigt.
Ergebnis aus der Bewertung des aufgegebenen Geschäftsbereichs
Aus der Bewertung des aufgegebenen Geschäftsbereichs zum niedrigeren Wert aus dem Buchwert und dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten sind keine Wertminderungsaufwendungen (2024: -13,4 Mio. €) entstanden.
Ergebnis aus Veräußerung der aufgegebenen Geschäftsbereiche
Der gesamte Veräußerungspreis für die Anteile an den Pflegebetrieben der aufgegebenen Geschäftsbereiche belief sich auf 379,7 Mio. € (inklusive Schuldübernahmen) und wurde, bis auf eine verbleibende Kaufpreisforderung in Höhe von 10,9 Mio. €, in Form von Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten entrichtet. Zum Zeitpunkt der Veräußerung verfügte der aufgegebene Geschäftsbereich insgesamt über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von 40,8 Mio. €. Daneben wurden im Rahmen der Veräußerung immaterielle Vermögenswerte in Höhe von 8,4 Mio. €, Sachanlagen in Höhe von 43,0 Mio. €, Investment Properties in Höhe von 318,4 Mio. €, sonstige Forderungen und Vermögenswerte in Höhe von 14,2 Mio. € sowie Schulden in Höhe von 97,7 Mio. € übertragen.
Aus der Veräußerung der Pflegebetriebe „Katharinenhof“ im 1. Quartal 2025 hat sich ein Veräußerungsgewinn von 5,1 Mio. € (2024: - Mio. €) ergeben.
Der Gewinn aus der Veräußerung der aufgegebenen Geschäftsbereiche beinhaltet einen Gewinn aus dem Abgang von latenten Steuern in Höhe von 1,3 Mio. € (2024: - Mio. €).
Aus der Veräußerung der Pflegebetriebe PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH (P&W) im 3. Quartal 2025 hat sich ein Veräußerungsgewinn von 47,5 Mio. € (2024: - Mio. €) ergeben. Der Gewinn aus der Veräußerung der aufgegebenen Geschäftsbereiche beinhaltet einen Gewinn aus dem Abgang von latenten Steuern in Höhe von 17,4 Mio. € (2024: - Mio. €).
Kumulative Erträge oder Aufwendungen, die im sonstigen Ergebnis enthalten sind
Im sonstigen Ergebnis sind zum 31. Dezember 2025 aufgrund der Veräußerung der Pflegebetriebe kumulativ keine (31. Dezember 2024: -10,0 Mio. € unter Berücksichtigung latenter Steuereffekte bzw. -11,9 Mio. € ohne Berücksichtigung von Steuereffekten) erfolgsneutralen Erträge oder Aufwendungen aus der Bewertung von versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten enthalten, die in Verbindung mit den aufgegebenen Geschäftsbereichen stehen.
Die in der Periode angefallenen Gewinne und Verluste im sonstigen Ergebnis sind in Höhe von 8,8 Mio. € (2024: -2,4 Mio. €) bzw. 10,5 Mio. € (2024: -2,8 Mio. €) ohne die Berücksichtigung von Steuereffekten den Anteilseignern von Vonovia und in Höhe von 1,2 Mio. € (2024: -0,3 Mio. €) bzw. 1,5 Mio. € (2024: -0,4 Mio. €) ohne die Berücksichtigung von Steuereffekten den nicht beherrschenden Anteilseignern zuzurechnen.
Ergebnis je Aktie
Das Ergebnis je Aktie des Periodenergebnisses der aufgegebenen Geschäftsbereiche für das Geschäftsjahr 2025 beläuft sich auf 0,02 € (2024: 0,03 €).
Cashflows aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich
Cashflow aufgebene Geschäftsbereiche
Eckdaten der Kapitalflussrechnung | |||||
in Mio. € | 2024 | 2025 | |||
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 47,1 | 33,3 | |||
Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -46,4 | -57,1 | |||
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -1,6 | -19,7 | |||
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente der aufgegebenen Geschäftsbereiche | -0,9 | -43,5 | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenanfang | 44,4 | 43,5 | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 43,5 | – | |||