21 Ertragsteuern
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als laufende Ertragsteuerverbindlichkeit angesetzt. Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt.
Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels des Temporary-Konzepts in Verbindung mit der Liability-Methode für sämtliche temporären Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Aktive latente Steuern auf temporäre Unterschiede und Verlustvorträge werden nur angesetzt, sofern ihnen aufrechenbare passive latente Steuern – hinsichtlich aktiver latenter Steuern auf Verlustvorträge unter Beachtung der Mindestbesteuerung – gegenüberstehen bzw. eine Nutzung der betreffenden Steuerentlastungen auf Basis prognostizierbarer Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nachgewiesen werden kann.
Aktive und passive latente Steuern werden nicht angesetzt, soweit sich die temporäre Differenz aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts als Folge eines Unternehmenszusammenschlusses ergibt oder aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren und zum Zeitpunkt der Transaktion nicht zu gleichen steuerpflichtigen und abzugsfähigen temporären Differenzen führen.
Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Ggf. wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem ihnen aufrechenbare passive latente Steuern nicht länger gegenüberstehen bzw. es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein zukünftig ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird.
Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berechnung der inländischen latenten Steuern wurde wie für 2024 auch für 2025 grundsätzlich der kombinierte Steuersatz aus Körperschaft- und Gewerbesteuer in Höhe von 33,1 % herangezogen. Am 11. Juli 2025 hat der deutsche Bundesrat die stufenweise Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 %, gestaffelt über einen Fünfjahreszeitraum ab 2028, beschlossen. Gemäß IAS 12 wurden sämtliche latenten Steueransprüche und latenten Steuerschulden – einschließlich der auf körperschaftsteuerlichen Verlustvorträgen basierenden latenten Steueransprüche – zum Abschlussstichtag mit denjenigen Steuersätzen bewertet, die voraussichtlich in den Jahren gelten, in denen die zugrunde liegenden temporären Differenzen realisiert bzw. erfüllt werden. Dabei wurden die einzelnen Stufen der Steuersatzsenkung in Abhängigkeit vom erwarteten Realisierungszeitpunkt der temporären Differenzen berücksichtigt. Für die in Österreich ansässigen Gesellschaften beträgt seit dem Jahr 2024 der Körperschaftsteuersatz 23,0 %, für die in Schweden ansässigen Gesellschaften liegt er bei 20,6 %.
Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisationsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 „Ertragsteuern“ werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.
Ertragsteuern
in Mio. € | 2024 | 2025 | |||
Laufende Ertragsteuern | 220,9 | 244,3 | |||
Aperiodische laufende Ertragsteuern | 0,9 | -80,9 | |||
Latente Steuern − temporäre Differenzen | 51,2 | -1.904,4 | |||
Latente Steuern − Verlustvorträge | 112,6 | 154,5 | |||
385,6 | -1.586,5 | ||||
Für das Geschäftsjahr 2025 beträgt bei den inländischen Gesellschaften der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 % (2024: 15,8 %). Einschließlich der Gewerbesteuer von annähernd 17,3 % (2024: 17,3 %) ergibt sich für 2025 im Inland grundsätzlich ein Gesamtsteuersatz von 33,1 % (2024: 33,1 %). Die Neuberechnung der latenten Steuern auf Basis der geänderten Körperschaftsteuersätze führte im Geschäftsjahr 2025 zu einem Ertrag aus latenten Steuern in Höhe von 2.457,3 Mio. €, der in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter den Ertragsteuern ausgewiesen ist. Für die in Österreich ansässigen Gesellschaften beträgt der Körperschaftsteuersatz 23,0 % (2024: 23,0 %), für die Gesellschaften in Schweden 20,6 % (2024: 20,6 %). Die anderen ausländischen Gesellschaften zahlen in den Ansässigkeitsstaaten aus Konzernsicht unwesentliche Steuern.
Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) in Höhe von 445,4 Mio. € (31. Dezember 2024: 82,5 Mio. €) wurden weder latente Körperschaftsteuern noch latente Gewerbesteuern aktiviert, da ihre künftige Nutzung nicht wahrscheinlich ist. Der Anstieg ist im Zugang einer Reihe von Gesellschaften mit hohen Überhängen von abzugsfähigen temporären Differenzen begründet.
Zum 31. Dezember 2025 bestehen im Inland körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 3.884,7 Mio. € (31. Dezember 2024: 3.989,4 Mio. €) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 2.140,8 Mio. € (31. Dezember 2024: 2.258,9 Mio. €), für die aktive latente Steuern insoweit gebildet wurden, als ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Im Ausland bestehen zum 31. Dezember 2025 körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 275,6 Mio. € (31. Dezember 2024: 313,8 Mio. €) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 15,1 Mio. € (2024: 14,8 Mio. €), für die ebenfalls aktive latente Steuern gebildet wurden, soweit ihre Realisierbarkeit hinreichend wahrscheinlich ist. Die Minderung der steuerlichen Verlustvorträge resultierte aus laufenden steuerlichen Gewinnen in einzelnen Gesellschaften und der damit verbundenen Nutzung der Verlustvorträge.
Für in- und ausländische körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von 1.596,8 Mio. € (31. Dezember 2024: 1.479,6 Mio. €) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert; hiervon sind im Geschäftsjahr 2025 119,3 Mio. € (2024: 46,9 Mio. €) neu entstanden. Diese Verlustvorträge sind nach bestehender Rechtslage zeitlich und der Höhe nach unbegrenzt vortragsfähig. Aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf die neu entstandenen körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge resultiert ein Steuereffekt von 15,6 Mio. € (2024: 7,5 Mio. €). Daneben bestehen weitere unbegrenzt vortragsfähige gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt 850,0 Mio. € (31. Dezember 2024: 755,1 Mio. €), die nicht zu aktiven latenten Steuern geführt haben. Hiervon sind 97,5 Mio. € im Geschäftsjahr 2025 neu entstanden (2024: 40,5 Mio. €), der Steuereffekt hieraus beträgt 15,9 Mio. € (2024: 6,8 Mio. €).
Die Neubewertung von aktiven latenten Steuern auf temporäre Differenzen und Verlustvorträge führte im Geschäftsjahr 2025 zu einem Aufwand in Höhe von 120,8 Mio. € (2024: Ertrag von 2,0 Mio. €). Dieser Anstieg ist ebenfalls auf den Zugang von Gesellschaften mit hohen Überhängen von abzugsfähigen temporären Differenzen zurückzuführen.
Latente Steuern auf Zinsvorträge werden aktiviert, soweit es wahrscheinlich ist, dass der Zinsvortrag in der Zukunft genutzt werden kann. Aufgrund der Kapitalstruktur des Konzerns ist die Nutzung eines Zinsvortrags in der Zukunft nicht wahrscheinlich. Deshalb werden auf inländische Zinsvorträge in Höhe von 2.275,7 Mio. € (31. Dezember 2024: 1.910,5 Mio. €) keine aktiven latenten Steuern angesetzt; hiervon sind im Berichtsjahr 361,5 Mio. € (2024: 403,1 Mio. €) neu entstanden. Der aus dem Nichtansatz aktiver latenter Steuern auf den neu entstandenen Zinsvortrag resultierende Steuereffekt beträgt im Inland 115,3 Mio. € (2024: 129,1 Mio. €). In Schweden gibt es eine mit der deutschen Zinsschranke vergleichbare Regelung. Deshalb werden auch in Schweden auf Zinsvorträge in Höhe von 204,1 Mio. € (2024: 193,2 Mio. €) keine aktiven latenten Steuern angesetzt. Hiervon sind im Berichtsjahr 29,2 Mio. € (2024: 33,4 Mio. €) neu entstanden. Der aus dem Nichtansatz der latenten Steuern resultierende Steuereffekt beträgt in Schweden 6,0 Mio. € (2024: 6,9 Mio. €).
Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen effektiven Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem Produkt des Konzernergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit dem im Inland anzuwendenden Steuersatz ermittelt, ergibt sich aus der folgenden Aufstellung:
Überleitung zwischen dem ausgewiesenen effektiven Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand
in Mio. € | 2024 | 2025 | |||
Ergebnis vor Steuern | -603,4 | 2.527,7 | |||
Ertragsteuersatz in % | 33,1 | 33,1 | |||
Erwarteter Steueraufwand | -199,7 | 836,7 | |||
Gewerbesteuereffekte | 172,2 | -3,0 | |||
Nicht abzugsfähige Betriebsausgaben | 287,7 | 272,6 | |||
Steuerfreies Einkommen | -9,4 | -132,7 | |||
Änderung der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge und temporäre Differenzen | -2,0 | 120,8 | |||
Nicht angesetzte neu entstandene Verlust- und Zinsvorträge sowie Nutzung von Zinsvorträgen | 150,3 | 152,8 | |||
Aperiodische Ertragsteuern und Steuern auf Garantiedividenden | 28,5 | -334,6 | |||
Abweichende ausländische Steuersätze | -38,7 | -53,2 | |||
Änderung latenter Steuern aufgrund der Änderung des Körperschaftsteuersatzes | – | -2.457,3 | |||
Übrige Steuereffekte (netto) | -3,3 | 11,4 | |||
Effektive Ertragsteuern | 385,6 | -1.586,5 | |||
Effektiver Ertragsteuersatz in % | -63,9 | -62,8 | |||
Die latenten Steuern setzen sich wie folgt aus temporären Differenzen und ungenutzten Verlustvorträgen zusammen:
Aktive latente Steuern
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Immaterielle Vermögenswerte | 6,4 | 5,3 | |||
Investment Properties | 69,0 | 99,4 | |||
Vorräte | 102,2 | 96,2 | |||
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 2,0 | 0,3 | |||
Sachanlagen | 6,7 | 2,6 | |||
Finanzielle Vermögenswerte | 44,9 | 7,4 | |||
Sonstige Vermögenswerte | 180,1 | 137,4 | |||
Pensionsrückstellungen | 62,2 | 36,4 | |||
Übrige Rückstellungen | 98,6 | 36,7 | |||
Verbindlichkeiten | 143,9 | 127,8 | |||
Steuerliche Verlustvorträge | 793,7 | 639,2 | |||
Aktive latente Steuern | 1.509,7 | 1.188,7 | |||
Passive latente Steuern
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Immaterielle Vermögenswerte | 10,9 | 11,1 | |||
Investment Properties | 16.401,2 | 14.791,3 | |||
Vorräte | 155,7 | 110,2 | |||
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 209,5 | 130,5 | |||
Sachanlagen | 71,7 | 53,9 | |||
Finanzielle Vermögenswerte | 22,7 | 1,6 | |||
Sonstige Vermögenswerte | 114,6 | 66,3 | |||
Pensionsrückstellungen | 0,7 | 0,8 | |||
Übrige Rückstellungen | 19,1 | 18,8 | |||
Verbindlichkeiten | 93,9 | 100,7 | |||
Passive latente Steuern | 17.100,0 | 15.285,2 | |||
Überhang passive latente Steuern | 15.590,3 | 14.096,5 | |||
Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive bzw. passive latente Steuern bilanziert:
Saldierung latente Steuern
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Aktive latente Steuern | 23,2 | 8,3 | |||
Passive latente Steuern | 15.613,5 | 14.104,9 | |||
Überhang passive latente Steuern | 15.590,3 | 14.096,6 | |||
Die Veränderung des Bestands latenter Steuern stellt sich wie folgt dar:
Veränderung des Bestands latenter Steuern
in Mio. € | 2024 | 2025 | |||
Überhang passive latente Steuern zum 1. Januar | 15.626,8 | 15.590,3 | |||
Latenter Steueraufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung | 163,8 | -1.749,9 | |||
Latente Steuern im Zusammenhang mit Erst- und Entkonsolidierungen | – | 179,2 | |||
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung latenter Steuern auf EK-Instrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden | 0,3 | 0,3 | |||
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung latenter Steuern auf versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen | 1,3 | 16,0 | |||
Im sonstigen Ergebnis erfasste Veränderung latenter Steuern auf derivative Finanzinstrumente | -0,7 | 6,8 | |||
Bilanzielle Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden aufgegebener Geschäftsbereiche | -177,3 | – | |||
Direkt in der Kapitalrücklage erfasste latente Steuern auf Kapitalbeschaffungskosten für Kapitalerhöhungen | 0,1 | 13,1 | |||
Effekte aus der Währungsumrechnung | -20,9 | 42,6 | |||
Umgliederung in Ergebnis aus Discontinued Operations | -3,1 | -1,9 | |||
Sonstiges | – | – | |||
Überhang passive latente Steuern zum 31. Dezember | 15.590,3 | 14.096,5 | |||
Für bei Tochtergesellschaften aufgelaufene Gewinne in Höhe von 52.910,1 Mio. € (31. Dezember 2024: 52.744,7 Mio. €) werden keine latenten Steuerschulden passiviert, da diese Gewinne auf unbestimmte Zeit investiert bleiben sollen bzw. keiner Besteuerung unterliegen. Bei einer Ausschüttung oder Veräußerung der Tochtergesellschaften würden 5 % der ausgeschütteten Beträge oder der Veräußerungsgewinne der deutschen Besteuerung unterliegen, sodass sich hieraus in der Regel eine zusätzliche Steuerbelastung ergeben würde.
Die BEPS-Pillar-2-Regelungen wurden Ende 2023 in deutsches Recht überführt (Mindeststeuergesetz – MinStG) und sind am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Der Konzern fällt aufgrund der Umsatzschwelle gemäß § 1 MinStG in den Anwendungsbereich dieser Regelungen.
Vonovia hat zum Abschlussstichtag eine umfassende Analyse durchgeführt, um die Anwendbarkeit der Pillar-2-Regelungen sowie die Jurisdiktionen zu identifizieren, aus denen sich für den Konzern potenzielle Auswirkungen im Zusammenhang mit einer Pillar-2-Top-up-Tax ergeben könnten. Dabei wurde zunächst für die einzelnen Jurisdiktionen geprüft, ob die CbCR-Safe-Harbour-Regelungen gemäß § 84 MinStG einschlägig sind. Für Deutschland ist keiner der CbCR-Safe-Harbour-Tests einschlägig. Eine Pillar-2-Berechnung hat ergeben, dass zum 31. Dezember 2025 keine Top-up-Tax anfällt.
Vonovia wendet die Ausnahme in IAS 12 an, wonach keine aktiven und passiven latenten Steuern im Zusammenhang mit den Ertragsteuern der zweiten Säule („Pillar 2“) der OECD bilanziert und auch keine Angaben dazu geleistet werden.
Der Konzern verfolgt aufmerksam den Fortschritt des Gesetzgebungsverfahrens in jedem Land, in dem Vonovia tätig ist.