Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen.

Sie bildet nach dem Börsengang im Jahr 2013 und weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe, einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG-Gruppe zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und Österreich. Seit September 2021 zählt auch die Deutsche Wohnen SE mit ihren Tochtergesellschaften zum Vonovia Konzern.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für deren Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein. Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) und der SE-VO aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im Unternehmensregister veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2025 im Überblick

Im Wohnimmobiliensektor herrschen unverändert komplexe Rahmenbedingungen vor, die geprägt sind durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bei einem unzureichenden Wohnungsangebot, auch bedingt durch eine zu geringe Anzahl an Immobiliendevelopmentprojekten. Die Nachfrage wird wesentlich geprägt durch Migration und soziologische Aspekte, das Angebot im Wesentlichen durch gestiegene Baukosten und Bauregulatorik sowie Zinsen.

Auch aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen wurde die mit dem IPO etablierte und erfolgreiche Strategie auf deren bedeutsamste Werttreiber hin analysiert, um die Unternehmenssteuerung gezielter auszurichten.

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2025 wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE am 24. bzw. 23. Januar 2025 dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE vom 15. Dezember 2024 zugestimmt. Am 30. Juni 2025 konnte mit allen Beteiligten der Anfechtungsklage gegen den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung der Vonovia SE über die Zustimmung zum Abschluss des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags, die Schaffung des Bedingten Kapitals 2025 und die entsprechende Änderung der Satzung durch Einfügung eines § 6a ein Prozessvergleich gemäß § 278 Abs. 6 ZPO geschlossen werden, der die Anfechtungsklage durch gerichtlichen Beschluss beendet hat. Mit dem Wirksamwerden des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags durch Eintragung im Handelsregister am 1. August 2025 führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. gleicht die Vonovia SE einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Diese Gewinnabführungs- bzw. Verlustübernahmeverpflichtung gilt erstmalig für das im Zeitpunkt der Eintragung des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE laufende Geschäftsjahr.

Im Rahmen des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags verpflichtet sich die Vonovia SE, die Aktionäre der Deutsche Wohnen SE ihre Aktien gegen Vonovia Aktien im Umtauschverhältnis von 1 : 0,7947 zu erwerben. Insgesamt wurden im Rahmen dieser Transaktion bis zum 31. Dezember 2025 15.842.652 Aktien der Deutsche Wohnen SE gegen 12.594.898 neue Aktien der Vonovia SE getauscht.

Vonovia und Apollo haben am 30. September 2024 vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Neben Vonovia mit 49 % sind von Apollo beratene langfristige Investoren in dieser Gesellschaft mit insgesamt 51 % investiert. Der Liquiditätszufluss für Vonovia aus dieser Transaktion beträgt rund 1 Mrd. €. Am 29. Juli 2025 erfolgte das Closing der Vereinbarung.

Das operative Bewirtschaftungsgeschäft der Vonovia SE und ihrer Tochtergesellschaften verlief im Geschäftsjahr 2025 weitestgehend planmäßig und erfolgreich. Während das Segment Value-add das Jahr 2025 besser als geplant abschließen konnte, blieben die Ergebnisse der Segmente Development und Recurring Sales hinter den Erwartungen zurück. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen konnte Vonovia im Jahr 2025 doch ein zufriedenstellendes Transaktionsvolumen vorweisen.

Die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen wurden im Zuge des Zusammenschlusses einer strategischen Analyse mit dem Ergebnis unterzogen, die Pflegeaktivitäten nicht mehr als Teil der Strategie von Deutsche Wohnen fortzuführen, sondern diese zu veräußern. Im Geschäftsjahr 2024 wurden die Pflegeaktivitäten unter dem Dach „Katharinenhof“ mit 27 Pflegeimmobilien veräußert. Für die Pflegeaktivitäten unter dem Dach „Pflege und Wohnen“ wurde im Januar 2025 ein Verkaufsvertrag unterzeichnet.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 28. Mai 2025 wurde für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende in Höhe von 1,22 € je Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 35,53 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 12.768.562 neue Aktien aus dem Genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 356.728.085,16 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 647.152.483,36 €.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Ausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. indirekt an immobilienhaltenden Gesellschaften und Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS Accounting Standards im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip und das Realisationsprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, die Wertberichtigungen auf Finanzanlagen und das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen.

Der Geschäftsverlauf 2025 und somit das Jahresergebnis sind erneut durch Sondereffekte geprägt. Diese resultieren aus höheren Erträgen aus Ergebnisabführungen, geringeren Verlustübernahmen, außerordentlichen Wertaufholungen auf Finanzanlagen sowie Aufwendungen für Strukturierungsmaßnahmen. Dadurch schließt das Geschäftsjahr 2025 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 505,8 Mio. € ab.

Bereinigt man die sonstigen betrieblichen Erträge um Zuschreibungsgewinne in Höhe von 4,1 Mio. € (i. Vj. 850,5 Mio. €) sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um Strukturierungsmaßnahmen in Höhe von 63,5 Mio. € (i. Vj. 146,2 Mio. €), liegt das um diese Effekte bereinigte Ergebnis vor Finanzergebnis und Steuern mit 77,5 Mio. € (i. Vj. 45,9 Mio. €) rund 31,6 Mio. € unterhalb des Vorjahreswerts.

Zur besseren Vergleichbarkeit der operativen Entwicklung wird das Rohergebnis um Zuschreibungen als Sondereffekte bereinigt, die im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 4,1 Mio. € (i. Vj. 850,5 Mio. €) betrugen.

Das um Zuschreibungen bereinigte Rohergebnis verringerte sich im Geschäftsjahr 2025 gegenüber dem Vorjahr von 146,1 Mio. € auf 120,5 Mio. € und lag damit um 25,6 Mio. € unter dem Vorjahreswert. Bereinigt um die zuvor genannten Zuschreibungsgewinne in den sonstigen betrieblichen Erträgen sowie um Strukturierungsmaßnahmen in Höhe von 63,5 Mio. € (i. Vj. 146,2 Mio. €) in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen belief sich das Ergebnis vor Finanzergebnis und Steuern auf -77,5 Mio. € (i. Vj. -49,5 Mio. €).

Im Vergleich zum Vorjahr stieg das Ergebnis aus Gewinnabführungen und Verlustausgleichen mit 1.282,5 Mio. € (i. Vj. 601,7 Mio. €) um 680,8 Mio. € an.

Der Saldo aus sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sowie Zinsen und ähnlichen Aufwendungen verschlechterte sich im Geschäftsjahr 2025 von -752,4 Mio. € um 26,0 Mio. € auf –778,4 Mio. €. Dies ist vor allem auf höhere Zinsaufwendungen gegenüber Dritten aufgrund des Anstiegs des Anleihevolumens zurückzuführen.

Die Umsatzerlöse stiegen von 263,6 Mio. € im Jahr 2024 um 17,9 Mio. € auf 281,5 Mio. € im abgelaufenen Jahr aufgrund einer höheren Entgelteverrechnung aus Geschäftsbesorgungsverträgen. In dem Zuge stieg auch der Materialaufwand aus bezogenen Leistungen an.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sanken um rund 878,0 Mio. € auf 28,2 Mio. € (i. Vj. 906,2 Mio. €). Innerhalb der sonstigen betrieblichen Erträge wurden im Geschäftsjahr 4,1 Mio. € (i. Vj. 850,5 Mio. €) als Zuschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen erfasst. Darüber hinaus sind Erträge aus Tilgungserlassen in Höhe von 3,5 Mio. € (i. Vj. 31,8 Mio. €) enthalten. Dieser Rückgang ist im Wesentlichen auf die geänderte Förderlandschaft zurückzuführen. In der Vergangenheit hat Vonovia zinsvergünstigte Darlehen mit Tilgungszuschüssen für energetische Modernisierungen und Neubauten beantragt, insbesondere über Förderprogramme der KfW. Diese Programme sind jedoch mittlerweile nicht mehr verfügbar.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen erhöhten sich um 19,8 Mio. € im Wesentlichen analog aufgrund höherer Entgelteverrechnung wegen gestiegener intern eingekaufter Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Einbeziehung der Deutsche Wohnen-Gruppe.

Der Personalaufwand im Jahr 2025 erhöhte sich von 39,8 Mio. € im Vorjahr um 7,1 Mio. € auf 46,9 Mio. € im laufenden Geschäftsjahr, was vor allem auf höhere Zuführungen zu den Rückstellungen für den Long-Term Incentive Plan (LTIP), die Zuführungen für Pensionen sowie Rückstellungen für Sonderzahlungen zurückzuführen ist.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich von 338,3 Mio. € im Vorjahr um 76,7 Mio. € auf 261,6 Mio. €. Dieser Rückgang ist im Wesentlichen auf den Rückgang von Aufwendungen im Zusammenhang mit Strukturierungsmaßnahmen zurückzuführen. Diese sanken im Vergleich zum Vorjahr von 146,2 Mio. € um 82,7 Mio. € auf 63,5 Mio. € im Geschäftsjahr 2025. Neben den rückläufigen Aufwendungen für Strukturierungsmaßnahmen sind ebenfalls die Aufwendungen aus Tilgungserlassen im Vergleich zum Vorjahr um 25,9 Mio. € auf 3,3 Mio. € (i. Vj. 29,2 Mio. €) gesunken.

Die Aufwendungen aus Tilgungserlassen sind analog zu den Erträgen aus Tilgungserlassen rückläufig, da die von der Vonovia SE zentral aufgenommenen KfW‑Darlehen an förderbegünstigte Tochtergesellschaften weitergereicht werden.

Das Finanzergebnis verbesserte sich um 561,0 Mio. € auf einen Nettoertrag in Höhe von 656,3 Mio. €. Ursächlich ist im Wesentlichen die deutliche Verbesserung der Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen aufgrund von Gewinnen in den Tochtergesellschaften, durch Zuschreibungseffekte und durch den Verkauf von Anteilen an verbundenen Unternehmen.

Die Steuern des Jahres 2025 weisen einen Steuerertrag in Höhe von 49,3 Mio. € im Vergleich zu einem Steueraufwand von -38,6 Mio. € im Jahr 2024 auf. In den Steuern des Geschäftsjahres ist ein latenter Steuerertrag in Höhe von 88,2 Mio. € (i. Vj. Steueraufwand -27,3 TEUR) enthalten. Dieser resultiert wesentlich aus der Übernahme von latenten Steuern der Deutsche Wohnen SE aufgrund des Abschlusses des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den Gesellschaften im Jahr 2025.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2025 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 505.755.362,92 € ab. Aus diesem Jahresüberschuss werden gemäß § 150 Abs. 2 AktG 5 % oder 25.287.768,15 € in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Nach Verrechnung des verbliebenen Betrags in Höhe von 480.467.594,77 € mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 96.119.431,50 € entnimmt der Vorstand weitere 548.412.973,73 € aus der Kapitalrücklage, sodass sich für das Geschäftsjahr 2025 ein Bilanzgewinn von 1.125.000.000,00 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2025 der Vonovia SE in Höhe von 1.125.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 1.060.270.481,25 € auf die 848.216.385 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2025 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 1,25 € je Aktie, auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 64.729.518,75 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2025 hinausgehen.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Die Gesellschaft hat mit Apollo Capital Management L.P. am 30. September 2024 vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Die Gründung der Gesellschaft Delphinus SubCo GmbH sowie der Verkauf von 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE ist im Geschäftsjahr 2024 erfolgt.

Im 3. Quartal 2025 wurden mittelbar 51 % der Anteile an der Delphinus SubCo GmbH an Apollo Capital Management L.P. zu einem Kaufpreis von rund 1,0 Mrd. € veräußert. In der Folge wurden die Anteile an der Delphinus SubCo GmbH von den Anteilen an verbundenen Unternehmen im Laufe des Geschäftsjahres 2025 in die Beteiligungen umgegliedert.

Mit dem Wirksamwerden des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags durch Eintragung im Handelsregister am 1. August 2025 zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. gleicht die Vonovia SE einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Diese Gewinnabführungs- bzw. Verlustübernahmeverpflichtung gilt erstmalig für das Geschäftsjahr 2025.

Außenstehenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE wurde in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht.

Im Rahmen des Umtauschangebots wurden bis zum 31. Dezember 2025 15.842.652 Aktien der Deutsche Wohnen SE gegen 12.594.898 neue Aktien der Vonovia SE getauscht. Dies entspricht 4,0 % des Grundkapitals von Deutsche Wohnen. Entsprechend sanken die Anteile an verbundenen Unternehmen um 388,4 Mio. €.

Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist geprägt durch den Saldo von Forderungen, Ausleihungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 2.034,2 Mio. € zugunsten der Vonovia SE, durch die Fremdfinanzierung in Höhe von 30,8 Mrd. € sowie die Anteile an verbundenen Unternehmen mit 31,0 Mrd. €. Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 39.651,4 Mio. € (i. Vj. 39.622,6 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 39.615,0 Mio. € (i. Vj. 39.593,0 Mio. €) geprägt.

Innerhalb der sonstigen Wertpapiere des Umlaufvermögens erfolgt der Ausweis der Geldanlage im Rahmen eines Commercial-Paper-Programms in Höhe von 150,0 Mio. € (i. Vj. 0,0 Mio. €). Insgesamt resultiert der Anstieg der liquiden Mittel aus gestiegenen Anforderungen an die vorzuhaltende kurzfristige Mindestliquidität.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 566,1 Mio. € (i. Vj. 315,7 Mio. €). Davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 102,1 Mio. € (i. Vj. 101,1 Mio. €) und auf Steuerrückstellungen 63,2 Mio. € (i. Vj. 39,9 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen stiegen um 226,2 Mio. € im Wesentlichen aufgrund der Rückstellung für Barausgleichsoption aus Wandlungsrechten in Höhe von 143,7 Mio. € (i. Vj. 0 €) sowie des Ansatzes von Rückstellungen für Strukturierungsmaßnahmen in Höhe von 163,9 Mio. € (i. Vj. 96,7 Mio. €).

Das Eigenkapital erhöhte sich zum Geschäftsjahresende um 247,0 Mio. € auf 4.871,2 Mio. €. Hierbei wirkte sich zum einen das Periodenergebnis in Höhe von 505,8 Mio. € abzüglich der Bardividende in Höhe von 647,2 Mio. € aus. Zum anderen führte die Ausgabe neuer Aktien aus der bedingten Kapitalerhöhung im Zuge des Umtauschs der Deutsche Wohnen Aktien SE in Höhe von 388,4 Mio. € zu einem Anstieg des Eigenkapitals.

Der Anstieg der Anleihen um 1.001,5 Mio. € auf 23.789,5 Mio. € zum Jahresende 2025 resultiert im Wesentlichen aus der Platzierung von zwei Wandelanleihen mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 1,3 Mrd. € am 13. Mai 2025. Die erste Anleihe in Höhe von 650,0 Mio. € wird im Mai 2030 fällig und trägt keine periodischen Zinsen. Die zweite Anleihe, ebenfalls im Volumen von 650,0 Mio. €, wird im Mai 2032 fällig und trägt einen Zinskupon von 0,875 % p. a. Eine Wandlung in Aktien von Vonovia ist für die erste Wandelanleihe ab dem 21. November 2029 und für die zweite Wandelanleihe ab dem 21. November 2031 regulär möglich.

Im Zuge des Erstansatzes wurde für das Wandlungsrecht, das dem Differenzbetrag zwischen dem Erfüllungsbetrag der Verbindlichkeit und dem ausgezahlten Betrag, der auf die reine Anleihe entfällt, entspricht, gegenläufig ein Disagio in Höhe von 143,7 Mio. € aktiviert. Dieses Disagio wird über die Laufzeit der Anleihe sukzessive erfolgswirksam aufgelöst. Im Berichtszeitraum erfolgte eine erfolgswirksame Auflösung in Höhe von 14,3 Mio. €, sodass das verbleibende Disagio als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (innerhalb der übrigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerte) noch 129,4 Mio. € beträgt.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2025 waren durchschnittlich 136 Mitarbeiter (2024: 154) in der Gesellschaft beschäftigt. Davon waren 127 Vollzeit- und 9 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2025 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Im November 2025 wurde ein ausstehendes Nominalvolumen von EMTN-Anleihen mit einem Teilbetrag in Höhe von 559,6 Mio € zurückerworben. Der noch offene Teilbetrag der Anleihe von rd. 217 Mio. € wurde im Dezember 2025 vorzeitig gekündigt und zum 15. Januar 2026 zurückgezahlt.

Am 23. Januar 2026 hat Vonovia eine Anleihe über 150,0 Mio. CHF (rund 160 Mio. €) mit 8,75-jähriger Laufzeit und einem Kupon von 1,5516 % (3,797 % nach Währungsabsicherung) begeben.

Am 5. Februar 2026 hat Vonovia eine Anleihe in schwedischen Kronen über 1.500 Mio. SEK (rund 140 Mio. €) in drei Tranchen mit Laufzeiten von 3 und 5 Jahren begeben. Zwei Tranchen sind variabel verzinst, Vonovia zahlt nach Währungsabsicherung einen fixierten Kupon von 3,052 % für die 3-jährige Laufzeit bzw. 3,53 % für die 5-jährige Laufzeit. Die dritte Tranche mit 5-jähriger Laufzeit wird originär mit einem fixierten Kupon von 3,504 % verzinst.

Am 30. Januar 2026 hat Vonovia eine bilaterale Kreditlinie mit Skandinaviska Enskilda Banken (SEB) und Swedbank über 200,0 Mio. € mit einer 2-jährigen Laufzeit (zzgl. Verlängerungsoptionen) abgeschlossen.

Am 18. Februar 2026 hat Vonovia eine Privatplatzierung über 10.000,0 Mio. JPY (rund 54 Mio. €) mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossen. Der Kupon beträgt 2,94 % bzw. 4,08 % nach Währungsabsicherung.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2025 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt durch Sondereffekte aufgrund von Wertberichtigungen und Wertaufholungen auf Beteiligungen und Anteile an verbundenen Unternehmen. Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte liegt ein bereinigter operativer Fehlbetrag 2025 entsprechend der Prognose im mittleren zweistelligen Millionenbereich.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2026 wird wieder durch Beteiligungserträge, durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmte bzw. ausgeglichene Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch Erträge aus Serviceleistungen sowie Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und durch das Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2026 einen Fehlbetrag in einer Größenordnung im mittleren zweistelligen Millionenbereich, ohne Sondereffekte, aufweisen wird. Für das abgeführte Ergebnis der Deutsche Wohnen SE geht die Gesellschaft von einem Betrag im unteren zweistelligen Millionenbereich aus.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die Recurring Sales sowie ein wertschaffendes Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität und Wertsteigerung des Unternehmens. Die Entwicklung im Inland wird ergänzt durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.