S4-5 – Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen
Bezahlbares und bedarfsgerechtes Wohnen
Für die mit der Auswirkung „Beitrag zu bezahlbarem Wohnraum“ zusammenhängenden Kennzahlen „Durchschnittliche Miete pro m²“, „Anzahl/Anteil preisgebundener Wohnungen“ und „Durchschnittliche Modernisierungsumlage (in Deutschland)“ hat Vonovia keine konkreten Ziele festgelegt. Dies liegt darin begründet, dass das Einhalten regulatorischer Standards keine quantifizierbare Größe darstellt, sondern eine grundlegende Ausrichtung des Unternehmens widerspiegelt und Abhängigkeiten von der Ausgestaltung der regulatorischen Rahmenbedingungen bestehen, auf die das Unternehmen keinen direkten Einfluss hat. Die gewählten Kennzahlen dienen daher als Vergleichsmaßstab, um insbesondere bei Branchen-Benchmarks den Charakter der verantwortungsbewussten Mietpreisgestaltung deutlich zu machen.
Ergänzend sehen wir in der Plangröße der organischen Mietsteigerung für das Folgejahr ein geeignetes Näherungsinstrument für eine Zielgröße. Diese bewegt sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten bzw. von Mietspiegeln. Das zentrale Mietenmanagement überwacht den Entwicklungsprozess sowie alle regulatorischen Vorgaben. Für 2026 rechnen wir mit einer organischen Mietsteigerung von ca. 4,2 % im Vergleich zum Bezugsjahr 2025.
Die Kennzahl „Durchschnittliche Miete pro m²“ stellt einen Durchschnittswert über alle vermieteten Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden dar. Für die Währungsumrechnung in schwedische Kronen wird der 31. Dezember 2025 als Stichtag verwendet. Es erfolgt eine ergänzende Ausweisung des deutschen Durchschnittswerts, d. h. über alle vermieteten Wohnungen in Deutschland, da dies der Kernmarkt von Vonovia ist. Die durchschnittliche Miete pro m² beschreibt die vertraglich geschuldete monatliche Miete der vermieteten Wohnung bezogen auf die vermietete Fläche. Über alle Vermietungsobjekte wird hier ein Durchschnittswert gebildet. Die Kennzahl wird in Euro angegeben.
Die Kennzahl „Anzahl/Anteil preisgebundener Wohnungen“ beschreibt die Anzahl aller als „preisgebunden“ geschlüsselten Wohnungen von Vonovia. Zur Ermittlung des prozentualen Anteils werden die preisgebundenen Wohnungen ins Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand gesetzt. Mietpreisbindungen bestehen in Deutschland bei Wohnungen, die in der Regel mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden und fördervertraglichen oder gesetzlichen Mietpreisbeschränkungen (Kostenmiete) unterliegen. In Österreich wird die Preisbindung aus dem gültigen Mietmodell des Vertrags bzw. der Mieteinheit abgeleitet. Die Preisbindung ist in der Regel an die Gesellschaftsform (zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung) gekoppelt. In Schweden werden die Grundmieten einmal jährlich mit den örtlichen Mieterverbänden verhandelt. Sie müssen angemessen sein und sind kostenbasiert. Folglich unterliegen die Mieten kollektiv Beschränkungen, sodass durch Vonovia alle Mieten bzw. Wohnungen in Schweden als preisgebunden deklariert werden.
Die Kennzahl „Durchschnittliche Modernisierungsumlage (in Deutschland)“ beschreibt die durchschnittliche Mietsteigerung pro m² aller modernisierten Gebäude in Deutschland im Berichtsjahr. In Deutschland können die Kosten einer energetischen Sanierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Da dieses Umlagemodell in Österreich und Schweden nicht existiert, bezieht sich die Kennzahl auf das deutsche Portfolio. Die Kennzahl wird in Euro angegeben.
Kernindikator für den altersgerechten Ausbau unserer Wohnungen ist der Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in Deutschland. Dieser beinhaltet sowohl Maßnahmen bei Mieterwechsel als auch bei Modernisierungen auf Mieterwunsch. Neuvermietungen betrachten wir anhand vergleichbarer Portfolios und ohne neu errichteten Wohnraum.
Wir verfolgen für 2030 das mittelfristige Ziel, in rund 27 % der neu vermieteten Wohnungen eines jeweiligen Jahres Modernisierungen vorzunehmen, die den Ansprüchen einer älter werdenden Gesellschaft gerecht werden. Unser quantifiziertes Ziel spiegelt somit unmittelbar die Zielvorgabe unseres Konzepts bezüglich des Themas „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ wider. Das Bezugsjahr für die Fortschrittsmessung dieses sowie aller anderen SPI-Teil-Indikatoren ist stets das aktuelle Jahr. Die Kennzahl umfasst alle Modernisierungsmaßnahmen, die im Rahmen des entsprechenden Investitionsprogramms im Berichtsjahr umgesetzt wurden. Die Kriterien für „barrierearm“ sind an den entsprechenden Produktkatalog der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angelehnt. Die Kennzahl bezieht sich auf das deutsche Bestandsportfolio.
Im Geschäftsjahr haben wir unser Zielniveau erreicht und rund 12.900 Wohnungen barrierearm (teil-)modernisiert (2024: 11.100 Wohnungen) – was einem Anteil von 36,8 % (2024: 29,5 %) an den Neuvermietungen in Deutschland entspricht. Da es sich um einen SPI-Teil-Indikator handelt (weitere Informationen siehe ESRS 2 GOV-3), erfolgt die Überwachung direkt durch den Vorstand.
Kundenzufriedenheit
Kernindikator für die Kundenzufriedenheit ist der CSI. Die Kennzahl wird anhand von 25 Fragen aus Kundenfragebögen erhoben. Dabei ändern sich die Fragebögen über den Zeitablauf nicht, um Vergleichbarkeit gewährleisten zu können. Pro Quartal werden rund 31.000 Kunden befragt. Der CSI bezieht sich ausschließlich auf Deutschland. Den Kundenzufriedenheitswert, den wir als Grundlage für die Berechnung der Veränderung heranziehen, geben wir dabei in Prozent, die Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Prozentpunkten an.
Wir verfolgen für 2030 das mittelfristige Ziel, unser hohes Zufriedenheitsniveau zu halten. Wir verstehen darunter einen Zufriedenheitsindex von >73 %, den wir jährlich erreichen wollen. Die Zielstellung leitet sich aus dem Peer Benchmark des externen Dienstleisters der Zufriedenheitsbefragung ab. Unser quantifiziertes Ziel spiegelt somit unmittelbar die Zielvorgabe unseres Konzepts bezüglich des Themas „Kundenzufriedenheit“ wider. Das Bezugsjahr für die Fortschrittsmessung dieses sowie aller anderer SPI-Teil-Indikatoren ist stets das aktuelle Jahr. 2025 konnten wir unsere Kundenzufriedenheit gegenüber dem Vorjahr um 1,3 Prozentpunkte auf einen Zufriedenheitswert von 76,5 % steigern. Da es sich um einen SPI-Teil-Indikator handelt (weitere Informationen siehe ESRS 2 GOV-3), erfolgt die Überwachung direkt durch den Vorstand.
Lebensqualität durch Quartiersentwicklung und -infrastruktur
Bezüglich der Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung, -infrastruktur“ verfolgen wir die Wirksamkeit unserer Maßnahmen und Zielsetzungen mithilfe der Kennzahlen „Investitionen im Quartierszusammenhang (in Deutschland)“, „Zufriedenheit Mieter mit Quartiersumfeld (in Deutschland)“ und „Anteil sozial genutzter Gewerbeflächen (in Deutschland)“:
Die „Investitionen im Quartierszusammenhang“ basieren auf dem Ansatz des GRI (2016) 203-1, der den Stand der Entwicklung erheblicher Infrastrukturinvestitionen und geförderter Dienstleistungen abbildet. Die Kennzahl beschreibt die Investitionen in Euro, die Vonovia für den strategischen Portfoliobestand, der sich zum Stichtag 31. Dezember 2025 in Deutschland in Urban Quarters befand, aufwendet. Sie wird gebildet aus der Summe der in diesem Portfoliozuschnitt getätigten Investitionen in Gebäudemodernisierungen (energetische Modernisierung und Heizungsmodernisierungen), Leerwohnungssanierung (inklusive barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen), substanzwahrende Instandhaltungsmaßnahmen, für den eigenen Bestand fertiggestellte Neubauten (inklusive Dachgeschossaufstockungen) sowie den Ausbau von Photovoltaik im Berichtsjahr. 2025 investierte Vonovia nach dieser Definition rund 548 Mio. € (2024: rund 510 Mio. €) in Quartierszusammenhänge in Deutschland.
Die „Zufriedenheit der Mieter mit dem Quartiersumfeld (in Deutschland)“ wird aus einer Teilmenge von drei Fragen des CSI-Fragebogens zur Messung der Kundenzufriedenheit (siehe Abschnitt „Kundenzufriedenheit“) gebildet. Diese bilden – gleich gewichtet – einen Score. Die Angabe erfolgt als Prozentwert aus dem gemittelten Jahreswert aller Antworten aus den vier CSI-Fragebögen eines Jahres, die mit den Werten „eher gut“ oder „sehr gut“ gekennzeichnet wurden. Befragt werden ausschließlich Vonovia Mieter in Deutschland. Ziel ist es, diesen Zufriedenheitswert mittelfristig auf einem konstant hohen Niveau (>80 %) halten zu können. Für 2025 betrug dieser Wert 83,8 % (2024: 83,4 %).
Der „Anteil sozial genutzter Gewerbeflächen (in Deutschland)“ wird aus einer Auswertung der Nutzungsart für Gewerbeeinheiten gebildet. Diese umfasst alle vorab als „sozial“ klassifizierten Nutzungsarten von Gewerbeeinheiten, die von Vonovia in Deutschland aktiv vermietet werden. Dazu zählen Nutzungsarten wie beispielsweise als Quartiersbüro, Begegnungsstätte, Kita oder für andere Bildungszwecke. Diese werden ins Verhältnis – bezogen auf die Quadratmeterfläche – zu allen vermieteten Gewerbeeinheiten mit bestätigter Nutzungsart in Deutschland gesetzt. Großgewerbeeinheiten sind aus dieser Kennzahl ausgenommen. Die Kennzahl basiert auf dem Ansatz des GRI (2016) 413-1, der den Prozentsatz der Betriebsstätten (hier vermietete Gewerbeeinheiten), an denen Maßnahmen zur Einbindung lokaler Gemeinschaften umgesetzt wurden, abbildet. Zum Stichtag 31. Dezember 2025 wurden nach dieser Berechnung rund 88.000 m² Gewerbeeinheiten an soziale Einrichtungen vergeben (2024: rund 100.000 m²). Dies entspricht einem Anteil von 13,9 % (2024: 14,0 %) an den gesamten vermieteten Gewerbeeinheiten in Deutschland.
Investitionen im Quartierszusammenhang bilden den zentralen Handlungsrahmen in Verbindung mit dem wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekt „Quartiersentwicklung“ und der dazugehörigen Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung und -infrastruktur“. Für diese Kennzahl hat Vonovia keine Ziele festgelegt. Dies liegt in der Heterogenität und Menge der verschiedenen Einzelmaßnahmen begründet, die bedarfsgerecht auf die jeweiligen Quartiersbelange angewendet werden. Wir sehen aber die Plangröße der Budgetvorgaben für das Folgejahr für die Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland als geeignetes Näherungsinstrument an. Denn gelingende Infrastrukturvorhaben und eine damit einhergehende verbesserte Lebensqualität in Städten und Quartieren lassen sich – neben weiteren aussagekräftigen Indikatoren – am konkretesten quantitativ durch Investitionen beziffern, die für ihre Entwicklung aufgewendet wurden.
Weitere Erläuterungen zu den vergütungsrelevanten S4-Indikatoren
Die Indikatoren „Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in Deutschland“ und „Kundenzufriedenheit in Deutschland“ sind Teil des SPI – und damit zwei der sechs vergütungsrelevanten Steuerungskennzahlen im Nachhaltigkeitsbereich (siehe ESRS 2 GOV-3).
Die Ziele der Einzelindikatoren des SPI wurden für das Jahr 2030 durch den Vorstand festgelegt. Sie sind eng mit der Fünfjahres-Investitionsplanung verknüpft. Die entsprechenden Kennzahlen werden quartalsweise durch das Controlling erfasst und finden Verwendung in unserem externen Reporting sowie in der Kommunikation mit dem Kapitalmarkt. Die Zielerreichung wird am Ende des Jahres über den erreichten IST-Wert ermittelt. Zu Einzelheiten zum SPI wird auf ESRS 2 GOV-3 verwiesen.Eine Berücksichtigung wissenschaftlicher Erkenntnisse bei der Festlegung der im Rahmen von ESRS S4 genannten Ziele erfolgt nicht. Bei der Festlegung der Ziele der Teil-Indikatoren des SPI, der Nachverfolgung der Leistung in Bezug auf die Verwirklichung dieser Ziele sowie bei der Ermittlung von Verbesserungsmöglichkeiten wurden keine Verbraucher/Endnutzer bzw. deren Vertretungen direkt einbezogen.