43 Leasingverhältnisse
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die dem Vonovia Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können.
Für solche Leasingverträge, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen, diskontiert mit dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz, angesetzt. Korrespondierend hierzu werden auf der Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (Right-of-Use Assets) in Höhe der Leasingverbindlichkeit zuzüglich etwaiger Vorauszahlungen oder direkt zurechenbarer Initialkosten bilanziert.
Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.
Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die die Definition von Investment Properties (IAS 40) erfüllen, werden zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.
Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen zu einer Neuberechnung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.
Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt, wenn deren Inanspruchnahme – etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen – hinreichend wahrscheinlich ist.
Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Vonovia übt das Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht bilanziert werden. Im Falle von Verträgen über angemietete Messtechnik werden Portfolios für Leasingverträge mit identischer Laufzeit gebildet und auf diese ein einheitlicher Diskontierungszinssatz angewendet.
Solche variablen Leasingzahlungen, die nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit einfließen, genauso wie Leasingzahlungen aus kurzfristigen Leasingverhältnissen, aus Leasingverhältnissen über Vermögenswerte von geringem Wert sowie aus Leasingverträgen, die kein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, werden als Aufwendungen linear über die Laufzeit des Vertrags erfasst.
Neben dem klassischen PKW-Leasing (KFZ-Leasing) über eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden im Vonovia Konzern auch IT-Ausstattung (IT-Leasing), Wohn- und Gewerbeimmobilien für Zwecke der Weitervermietung (Zwischenmietverträge), Wärmeerzeugungsanlagen zur Versorgung der eigenen Immobilien mit Wärme (Contracting), Wasser- und Wärmemengenzähler (Messtechnik), Grundstücke zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien sowie Bürogebäude, Büro-, Lager- und Parkflächen (Gewerbemietverträge) geleast. Im Rahmen von Gestattungsverträgen mit öffentlichen Institutionen wird Vonovia das Recht eingeräumt, öffentliche Grundstücke als Lager- oder Stellplatz, zur Verlegung von Kabeln oder Heizungsrohren oder zur Errichtung von Spielplätzen nutzen zu können. Den größten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben langfristige Erbbaurechtsverträge. Hierbei werden Grundstücke zum Zwecke der Vermietung von errichteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angemietet. Diese Verträge haben grundsätzlich eine Laufzeit von 99 Jahren.
Entwicklung der Nutzungsrechte
Entwicklung der Nutzungsrechte | |||||
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Nutzungsrechte | |||||
Erbbaurechte | 1.600,0 | 1.601,4 | |||
Zwischenmietverträge | 0,5 | 0,5 | |||
Nutzungsrechte in den Investment Properties | 1.600,5 | 1.601,9 | |||
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien | 32,3 | 33,1 | |||
Gewerbemietverträge | 57,4 | 51,5 | |||
Wärmelieferverträge | 66,9 | 59,8 | |||
KFZ-Leasing | 6,0 | 7,1 | |||
IT-Leasing | 0,9 | 0,9 | |||
Messtechnik | 17,3 | 13,3 | |||
Nutzungsrechte in den Sachanlagen | 180,8 | 165,7 | |||
1.781,3 | 1.767,6 | ||||
Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen belaufen sich zum 31. Dezember 2025 auf 1.767,6 Mio. € (2024: 1.781,3 Mio. €).
Der Großteil der bilanzierten Nutzungsrechte in Höhe von 1.601,9 Mio. € wird innerhalb der Bilanzposition Investment Properties ausgewiesen und resultiert neben Zwischenmietverträgen (An- und Weitervermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien) vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (1.601,4 Mio. €). Die übrigen Nutzungsrechte in Höhe von 165,7 Mio. € werden innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen und umfassen im Wesentlichen Nutzungsrechte aus Wärmelieferverträgen (59,8 Mio. €), aus geschlossenen Gewerbemietverträgen (51,5 Mio. €), aus der Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien (33,1 Mio. €), aus Verträgen im Zusammenhang mit angemieteter Messtechnik (13,3 Mio. €) sowie aus KFZ-Leasingverträgen (7,1 Mio. €).
Der Rückgang der Nutzungsrechte im Vergleich zum Vorjahr um 13,7 Mio. € ist im Wesentlichen auf planmäßige Abschreibungen (-36,2 Mio. €) sowie auf die Neubewertung der Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen zurückzuführen (-18,0 Mio. €).
Gegenläufig wirken Zugänge an Nutzungsrechten im Geschäftsjahr 2025, vor allem aus Erbbaurechten (+25,1 Mio. €) und aus Gewerbemietverträgen (+14,1 Mio. €). Ursächlich hierfür waren im Wesentlichen gestiegene Erbbauzinsen und verlängerte Vertragslaufzeiten (Erbbaurechte) bzw. indexbasierte Mietanpassungen und neu abgeschlossene Verträge (Gewerbemietverträge). Die Zugänge an Nutzungsrechten aus Gewerbemietverträgen enthalten 5,3 Mio. € aus der Erstkonsolidierung der BUWOG Bauträger Süd GmbH.
Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten
Entwicklung der Leasingverbindlichkeiten
31.12.2024 | 31.12.2025 | ||||||||||||
in Mio. € | Fällig innerhalb eines Jahres | Fällig in 1 bis 5 Jahren | Fällig nach 5 Jahren | Fällig innerhalb eines Jahres | Fällig in 1 bis 5 Jahren | Fällig nach 5 Jahren | |||||||
Verbindlichkeiten aus Leasing | |||||||||||||
Erbbaurechte (IAS 40) | 12,8 | 41,1 | 434,6 | 12,9 | 41,9 | 451,5 | |||||||
Zwischenmietverträge | 0,4 | 0,0 | – | 0,4 | 0,0 | – | |||||||
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien | 0,2 | 0,7 | 33,1 | 0,2 | 0,7 | 34,2 | |||||||
Gewerbemietverträge | 14,0 | 36,0 | 9,8 | 15,0 | 32,2 | 6,8 | |||||||
Wärmelieferverträge | 10,3 | 27,3 | 30,5 | 9,9 | 25,8 | 25,8 | |||||||
KFZ-Leasing | 2,9 | 3,2 | – | 3,6 | 3,7 | – | |||||||
IT-Leasing | 0,4 | 0,6 | – | 0,4 | 0,5 | – | |||||||
Messtechnik | 4,1 | 11,2 | 2,5 | 3,3 | 9,5 | 1,2 | |||||||
45,1 | 120,1 | 510,5 | 45,7 | 114,3 | 519,5 | ||||||||
Insgesamt belaufen sich die Leasingverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2025 auf 679,5 Mio. € (2024: 675,7 Mio. €).
Der Anstieg der Leasingverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 Mio. € ist vor allem auf nicht zahlungswirksame Zugänge im Berichtsjahr (+55,1 Mio. €) zurückzuführen.
Zugänge gab es im Geschäftsjahr 2025 im Wesentlichen bei den Erbbaurechtsverträgen (+25,1 Mio. €), den Gewerbemietverträgen (+14,2 Mio. €) und den Wärmelieferverträgen (+5,6 Mio. €). Ursächlich hierfür waren vor allem teils deutlich gestiegene Erbbauzinsen (Erbbaurechtsverträge), Vertragsverlängerungen (Erbbaurechtsverträge, Wärmelieferverträge) sowie indexbasierte Mietsteigerungen und neu angemietete Bürogebäude (Gewerbemietverträge). Von den Zugängen entfallen 5,5 Mio. € auf die Erstkonsolidierung der BUWOG Bauträger Süd GmbH.
Weitere 2,7 Mio. € resultieren aus Wechselkursdifferenzen zum Bilanzstichtag (nicht zahlungswirksam).
Gegenläufig wirken die im Berichtsjahr geleisteten Tilgungen an Leasingverbindlichkeiten (-43,2 Mio. €) sowie Abgänge (nicht zahlungswirksam) aus im Wesentlichen vorzeitig beendeten Leasingverhältnissen (-10,8 Mio. €).
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte.
Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte im Geschäftsjahr
in Mio. € | Buchwert Nutzungsrechte 01.01.2025 | Zugänge 2025 | Abschreibungen 2025 | Buchwert Nutzungs- | Zins- aufwendungen 2025 | ||||||
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien | 32,3 | 1,3 | -0,5 | 33,1 | 0,9 | ||||||
Gewerbemietverträge | 57,4 | 14,1 | -14,5 | 51,5 | 1,6 | ||||||
Wärmelieferverträge | 66,9 | 5,6 | -12,7 | 59,8 | 1,7 | ||||||
KFZ-Leasingverträge | 6,0 | 5,0 | -3,8 | 7,1 | 0,2 | ||||||
IT-Leasing | 0,9 | 0,4 | -0,4 | 0,9 | 0,0 | ||||||
Messtechnik | 17,3 | 2,9 | -4,3 | 13,3 | 0,7 | ||||||
180,8 | 29,3 | -36,2 | 165,7 | 5,1 | |||||||
Entwicklung der in den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte im Vorjahr
in Mio. € | Buchwert Nutzungsrechte 01.01.2024 | Zugänge 2024 | Abschreibungen 2024 | Buchwert Nutzungs- | Zins- aufwendungen 2024 | ||||||
Anmietung von Grundstücken zur Errichtung selbst genutzter Gewerbeimmobilien | 32,2 | 0,6 | -0,5 | 32,3 | 0,9 | ||||||
Gewerbemietverträge | 48,3 | 23,5 | -13,6 | 57,4 | 1,5 | ||||||
Wärmelieferverträge | 78,0 | 1,5 | -12,5 | 66,9 | 1,9 | ||||||
KFZ-Leasingverträge | 4,9 | 4,6 | -3,1 | 6,0 | 0,2 | ||||||
IT-Leasing | 1,0 | 1,8 | -0,5 | 0,9 | 0,0 | ||||||
Messtechnik | 22,1 | 5,0 | -5,0 | 17,3 | 0,9 | ||||||
186,5 | 37,0 | -35,2 | 180,8 | 5,4 | |||||||
Die Zinsaufwendungen (in gleicher Höhe Zinsauszahlungen) aus Leasingverhältnissen gemäß IFRS 16 beliefen sich im Geschäftsjahr 2025 auf insgesamt Mio. 21,1 € (2024: 20,6 Mio. €), vor allem aus Erbbaurechtsverträgen (16,0 Mio. €; 2024: 15,2 Mio. €).
Im Geschäftsjahr 2025 wurden insgesamt 188 Leasingverträge (2024: 198) als kurzfristige Leasingverhältnisse klassifiziert und im Rahmen des bestehenden Wahlrechts nicht bilanziert. Die damit verbundenen Aufwendungen lagen im Geschäftsjahr 2025 bei 1,1 Mio. € (2024: 0,7 Mio. €). Die Aufwendungen im Zusammenhang mit Leasingverhältnissen über geringwertige Vermögenswerte lagen im Geschäftsjahr 2025 bei 1,5 Mio. € (2024: 2,4 Mio. €) und resultieren vor allem aus angemieteten Fahrrädern/E-Bikes. Aus variablen Leasingzahlungen sind im Geschäftsjahr 2025 Aufwendungen in Höhe von 17,3 Mio. € (2024: 9,8 Mio. €) entstanden, vor allem aus Energiekosten im Rahmen von Wärmelieferverträgen. Variable Leasingzahlungen sind nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeiten mit eingeflossen.
Neben den im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit enthaltenen variablen Leasingzahlungen sowie den Auszahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse und solche über geringwertige Vermögenswerte sind im Geschäftsjahr 2025 Zinsauszahlungen sowie Auszahlungen für die Tilgung von Leasingverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 64,7 Mio. € (2024: 63,4 Mio. €) angefallen. Darin enthalten sind 0,4 Mio. € aus Leasingverhältnissen aufgegebener Geschäftsbereiche (2024: 1,1 Mio. €). Die gesamten Auszahlungen für Leasingverhältnisse beliefen sich im Berichtsjahr auf 84,6 Mio. € (2024: 76,3 Mio. €).
Aus der Weitervermietung (Subleasing) von im Wesentlichen Rechten zur Nutzung angemieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie von angemieteter Messtechnik konnten im Berichtsjahr Erträge in Höhe von 13,3 Mio. € (2024: 14,8 Mio. €) erzielt werden. Für das Objekt Spree-Bellevue bestanden am Abschlussstichtag keine wesentlichen unkündbaren Untermietverhältnisse.
Aus der Anmietung des verkauften Objekts Spree-Bellevue (Sale-and-Leaseback-Geschäft) ergab sich im Jahr 2025 ein Verlust in Höhe von 1,2 Mio. € (2024: Verlust in Höhe von 1,2 Mio. €). Ein wesentlicher Einfluss auf die Zahlungsströme des Konzerns ergibt sich hierdurch nicht.