Ertragslage
Überblick
Im Geschäftsjahr 2025 verzeichnete Vonovia eine insgesamt positive Geschäftsentwicklung.
Im Segment Rental bestimmten eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie steigende Mieterlöse die Geschäftsentwicklung. Trotz eines verkaufsbedingt geringeren Wohnungsbestands von rund 11.300 Einheiten gegenüber dem Vorjahr lag der Ergebnisbeitrag im Geschäftsjahr 2025 2,5 % über dem Vorjahresniveau.
Im Segment Value-add war im Geschäftsjahr 2025 ein Ergebnisanstieg von 17,3 % zu verzeichnen. Dazu trug insbesondere die positive Geschäftsentwicklung im Bereich der eigenen Handwerkerorganisation sowie im Bereich Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im Geschäftsjahr 2025 um 32,0 % über dem Volumen des Vorjahres. Dazu haben auch die gesteigerten Investitionen in neue Wärmepumpen beigetragen.
Im Segment Recurring Sales war ein deutlicher Ergebnisanstieg in Höhe von 44,4 % infolge höherer Verkaufsmargen zu verzeichnen.
Im Segment Development stieg das Ergebnis im Geschäftsjahr 2025 um mehr als 100 %. Dazu trug insbesondere der wirtschaftliche Übergang des bereits im April 2024 vereinbarten Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv bei. [D36] Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden sowie Vermögenswerte und Schulden der aufgegebenen Geschäftsbereiche.
Im Einzelnen entwickelte sich das Adjusted EBT im Berichtszeitraum wie folgt:
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | ||||||
in Mio. € | 2024 | 2025 | Veränderung | |||
Segmenterlöse Rental | 3.323,5 | 3.417,2 | 2,8 | |||
Aufwendungen für Instandhaltung | -470,5 | -484,1 | 2,9 | |||
Operative Kosten Rental | -467,3 | -488,1 | 4,5 | |||
Adjusted EBITDA Rental | 2.385,7 | 2.445,0 | 2,5 | |||
Segmenterlöse Value-add | 1.359,4 | 1.471,5 | 8,2 | |||
davon externe Erlöse | 179,6 | 139,5 | -22,3 | |||
davon interne Erlöse | 1.179,8 | 1.332,0 | 12,9 | |||
Operative Kosten Value-add | -1.191,0 | -1.274,0 | 7,0 | |||
Adjusted EBITDA Value-add | 168,4 | 197,5 | 17,3 | |||
Segmenterlöse Recurring Sales | 441,3 | 439,6 | -0,4 | |||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -359,8 | -333,5 | -7,3 | |||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 81,5 | 106,1 | 30,2 | |||
Vertriebskosten Recurring Sales | -23,9 | -22,9 | -4,2 | |||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 57,6 | 83,2 | 44,4 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 889,4 | 422,2 | -52,5 | |||
Herstellkosten Development to sell | -813,8 | -323,1 | -60,3 | |||
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte Development to sell | -27,8 | -5,0 | -82,0 | |||
Rohertrag Development to sell | 47,8 | 94,1 | 96,9 | |||
Mieterlöse Development | 7,3 | 11,0 | 50,7 | |||
Operative Kosten Development* | -25,0 | -30,0 | 20,0 | |||
Adjusted EBITDA Development | 30,1 | 75,1 | >100 | |||
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 2.641,8 | 2.800,8 | 6,0 | |||
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis | -709,0 | -739,9 | 4,4 | |||
Planmäßige Abschreibungen** | -112,7 | -116,7 | 3,5 | |||
Zwischengewinne/-verluste | -3,8 | -39,9 | >100 | |||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 1.816,3 | 1.904,3 | 4,8 | |||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie in €*** | 2,22 | 2,29 | 3,1 | |||
Laufende Ertragsteuern (Kerngeschäft) | -210,6 | -197,8 | -6,1 | |||
Bereinigtes Periodenergebnis | 1.605,7 | 1.706,5 | 6,3 | |||
davon entfallen auf: | ||||||
Minderheiten | 142,7 | 165,5 | 16,0 | |||
Anteilseigner von Vonovia | 1.463,0 | 1.541,0 | 5,3 | |||
Auf die Anteilseigner von Vonovia entfallendes bereinigtes Periodenergebnis pro Aktie in €*** | 1,79 | 1,85 | 3,6 | |||
- *Inkl. Bereinigungen Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch Development-to-sell-Projekte (Vorjahresanpassung: +16,7 Mio. €).
- **Abschreibungen auf Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbst genutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung.
- ***Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
Zum Ende des 4. Quartals 2025 beschäftigte Vonovia im fortgeführten Geschäft 12.708 Mitarbeiter (Ende des 4. Quartals 2024: 12.056).
Zum Ende des 4. Quartals 2025 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 530.979 eigenen Wohnungen (Ende des 4. Quartals 2024: 539.753), 162.769 Garagen und Stellplätzen (Ende des 4. Quartals 2024: 162.697) sowie 8.524 gewerblichen Einheiten (Ende des 4. Quartals 2024: 8.331). Darüber hinaus bewirtschaftete Vonovia zum Ende des 4. Quartals 2025 76.255 Wohneinheiten im Auftrag Dritter (Ende des 4. Quartals 2024: 73.400).
Im 4. Quartal 2025 wurden im Rahmen des neuen Strategieansatzes „Manage to Green“ zwei Pakete mit insgesamt rund 900 Wohnungen in Nordrhein-Westfalen und Norddeutschland angekauft, mit der Zielsetzung einer konkreten zeitnahen Modernisierung und eines späteren Verkaufs.