Risiken aus dem operativen Geschäft
Im operativen Geschäft sehen wir zum Jahresende 2025 die nachstehend erläuterten 3 (2024: 3) gelben Risiken.
Die im Segment Rental gehaltenen Wohnimmobilien werden regelmäßig einer Bewertung unterzogen. Einzelheiten dazu sind im Konzernanhang im Kapitel [D27] Investment Properties beschrieben. Durch sich ändernde Rahmenbedingungen an den Immobilien- und Kapitalmärkten können zukünftige Marktentwicklungen wie Inflation und weiter steigende Zinsen das Risiko einer weiteren Abwertung der Immobilien mit sich bringen. Sinkende Immobilienwerte würden zu einem steigenden Verschuldungsgrad (LTV) führen und könnten damit negative Effekte auf die Kapitalbeschaffung haben. Das bereits im Jahr 2024 als gelbes, bilanzwirksames Risiko klassifizierte operative Risiko „Zukünftige Marktentwicklung führt zur Abwertung der Immobilien“ wurde auch im Jahr 2025 als gelbes Risiko erfasst und mit einer erwarteten Schadenshöhe von 2.400–6.000 Mio. € (2024: 2.400-6.000 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2024: 5-39 %) bewertet. Zur Begrenzung des Risikos hält Vonovia an der bereits bestehenden Diversifizierung des Portfolios und Beibehaltung einer konservativen Kapitalstruktur (Erhalt des Investment-Grade-Ratings) fest.
Die Entwicklung des Angebots und der Nachfrage nach bestehenden Wohnimmobilien hat einen maßgeblichen Einfluss auf die realisierbaren Immobilienpreise und -mengen und somit unmittelbar einen Effekt auf den Adjusted EBITDA im Segment Recurring Sales und auf den Erfolg bei Non-Core-Verkäufen. Angebotsseitig ist ein ausreichender Verkaufsbestand notwendig, der den definierten Kriterien im Hinblick auf Verkehrswert, Marktwert, Leerstand und Objektzustand entspricht, um die geplanten Verkaufsmengen und Margen zu erreichen. Marktseitig kann ein dauerhaft hohes Zinsniveau und/oder ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus dazu führen, dass für die Käufer die am Markt verlangten Immobilienpreise nicht mehr finanzierbar werden. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und zu sinkenden Immobilienpreisen führen. Negative Entwicklungen bei der Angebots- und/oder der Nachfrageperspektive stellen für das Segment Recurring Sales daher ein ertragswirksames Risiko dar. Das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko „Sich verschlechternde Angebots- und Nachfragesituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bezüglich des Verkaufs von Wohnungen“ (2024: „Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bezüglich des Verkaufs von Wohnungen/Verhalten der Käufer“) wurde zum Ende des Berichtszeitraums mit einer erwarteten Schadenshöhe von 450-900 Mio. € (2024: 450–900 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2024: 5–39 %) bewertet. Im Geschäftsjahr 2025 konnte wieder eine deutliche Erholung der Immobilienpreise beobachtet werden, welche sich insbesondere in gestiegenen Verkaufspreisen und Margen gezeigt hat.
Zur Begrenzung und Überwachung des Risikos ist neben einem Prozess für die optimale Preisfindung eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Controlling implementiert. Eine regelmäßige Aktualisierung der Portfoliosegmentierung und -clusterung hilft zudem bei der Sicherstellung einer entsprechenden Produktverfügbarkeit in Form eines mengen- und qualitätsmäßig angemessenen Verkaufsbestands.
Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir ein Risiko, dass sich insbesondere durch deutlich gestiegene Baukosten und dadurch deutlich gestiegene Verkaufspreise oder Mieten der Verkauf von Neubauten sowie die Vermietung von Neubauwohnungen schwieriger realisieren lässt und daraus entsprechende Nachfragerisiken resultieren. Zudem können ein falscher Produktmix oder Finanzierungsabhängigkeiten potenzieller Käufer zu nachteiligen Entwicklungen für Vonovia führen. Wir haben unsere Planung für Neubauinvestitionen entsprechend angepasst. Das im Jahr 2024 bereits als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko „Verwertungsrisiko Development“ wurde im Jahr 2025 weiterhin mit einer Schadenshöhe von 180-450 Mio. € (2024: 180-450 Mio. €) bewertet. Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit wurde unverändert mit 40–59 % bewertet. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung.