Leistungsindikatoren
Definition und Methode der Ermittlung
Für die Ermittlung der zu berichtenden Kennzahlen (KPIs) werden jeweils die taxonomiefähigen sowie -konformen Nettoumsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben ins Verhältnis zu den Gesamtnettoumsatzerlösen respektive den gemäß EU-Taxonomie-Vorgaben zu berücksichtigenden Investitionen bzw. Betriebsausgaben gesetzt. Doppelzählungen werden vermieden, indem eine eindeutige Zuordnung der taxonomiefähigen bzw. taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben auf jeweils eine taxonomiefähige bzw. taxonomiekonforme Wirtschaftstätigkeit vorgenommen wird.
Umsatzerlöse
Im Nenner (Gesamtnettoumsatzerlöse) werden die konsolidierten Umsätze des Konzerns betrachtet. Diese setzen sich aus Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung, Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien, Erlösen aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobilienvorräten zusammen. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden [B9] Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, [B10] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien und [B11] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten. Die taxonomiekonformen Nettoumsatzerlöse (Zähler) umfassen Beträge, die aus taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten generiert wurden.
Die konformen Mieterlöse aus dem Segment Rental (909,6 Mio. €) sind von 770,0 Mio. € auf 909,6 Mio. € gestiegen und machen dieses Jahr den größten Anteil an den konformen Umsätzen aus. Die Konformität wird hier auf Gebäudebasis unter Berücksichtigung der technischen Kriterien der Aktivität 7.7 beurteilt.
Die Umsatzerlöse aus fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bedarf (Development to hold) werden entsprechend dem Fertigstellungsdatum in den Umsatzerlösen unter 7.7 ausgewiesen. Der Anstieg zum Vorjahr ist auf einen höheren Anteil konformer Gebäude zurückzuführen. Weitere ca. 277,0 Mio. € konformer Umsätze in der Aktivität 7.7 basieren auf dem Verkauf konformer Immobilien.
Die Umsatzerlöse aus dem Segment Development to sell (249 Mio. €), die in der Aktivität 7.1 ausgewiesen werden, basieren auf den Verkaufserlösen der Neubauten. Diese sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken von 804 Mio. € auf 249 Mio. €. Der taxonomiekonforme Anteil innerhalb der Aktivität 7.1 ist von 94,4 % auf 60,3 % gesunken.
Die Umsatzerlöse für die Aktivität 4.1 (6,9 Mio. €) resultieren zum einen aus der Einspeisevergütung des Stroms ins Netz, zum anderen aus dem direkten Verkauf des Stroms an die Mieter.
Der Gesamtumsatz [C22] Segmentberichterstattung hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 334,2 Mio. € verringert. Davon kommen ca. -439,2 Mio. € aus der Aktivität 7.1 (Verkäufe Neubau), ca. 141,3 Mio. € aus der Aktivität 7.7 (Mieten und Verkäufe), -61,2 Mio. € aus dem TV-Geschäft und 20,2 Mio. € aus sonstigen Umsätzen. Die konformen Umsätze haben sich insgesamt um 218,3 Mio. € verringert, insbesondere aufgrund der rückläufigen Verkäufe im Neubau. Der Anteil der konformen Umsätze sinkt damit insgesamt von 23,5 % auf 21,4 %.
Die fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bestand (Development to hold) werden in der Konzernbetrachtung als Investitionen unter 7.7 ausgewiesen. Hieraus resultieren keine Umsatzerlöse. Die internen Erlöse der Value-add-Gesellschaften, z. B. die erbrachten Handwerkerleistungen, werden im Rahmen der Konzernkonsolidierung eliminiert und werden somit bei den taxonomiefähigen Umsatzerlösen nicht berücksichtigt. Handelt es sich bei den intern erbrachten Leistungen um größere Projekte, z. B. energetische Modernisierungen, werden diese aktiviert und als Investitionen (CapEx) gezeigt.
Investitionen
Der Nenner der Investitionen (CapEx) setzt sich gemäß EU-Taxonomie grundsätzlich aus den Zugängen zu Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten zusammen. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Kapitel [D25] Immaterielle Vermögenswerte, [D26] Sachanlagen und [D27] Investment Properties. Zur Ermittlung des Nenners wurden die jeweiligen Zugänge und aktivierten Modernisierungskosten berücksichtigt.
Bei mehrjährigen Projekten im Bereich 7.2, 7.3 oder 7.7 wird der im jeweiligen Berichtsjahr aktivierte Betrag als taxonomiefähige und bei entsprechender Kriterien-Erfüllung als taxonomiekonforme Investition ausgewiesen. Bei den Aktivitäten 7.4, 7.5 und 7.6 werden die Investitionen im Jahr der Anlagenaktivierung gezeigt. In Bezug auf Investitionsausgaben differenziert die EU-Taxonomie-Verordnung verschiedene Kategorien von Investitionsausgaben.
Aufgrund des Geschäftsmodells von Vonovia bestehen vorwiegend Investitionen (Aktivität 7.2 und 7.7), die sich auf Vermögenswerte oder Prozesse beziehen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind (Kategorie A). Daneben erfolgen auch Investitionen (Aktivität 7.3–7.6), die sich auf einzelne Maßnahmen beziehen, durch die die Zieltätigkeiten kohlenstoffarm ausgeführt werden oder der Ausstoß von Treibhausgasen gesenkt wird (Kategorie C). Bei den Investitionsausgaben für den Fuhrpark (3.3) sowie für den Einkauf von Elektro- und Elektronikartikeln (1.2) handelt es sich ebenfalls um taxonomiefähige Investitionen aus Kategorie C.
Bei bebauten Grundstücken wurden als Zugänge die Investitionsaufwendungen für die Gebäude und die Grundstücke berücksichtigt, da die Wirtschaftsaktivität 7.7 ohne das zugehörige Grundstück nicht ausgeübt werden kann.
Investitionen im Rahmen aktivierter Eigenleistungen von Vonovia werden je nach Art der Investition auf Taxonomiekonformität unter 7.2, 7.3 oder 7.7 geprüft und eingeordnet und jeweils einer Aktivität zugeordnet. Die Prüfung auf Taxonomiekonformität wird auf Gebäude- oder Projektbasis durchgeführt. Neben den aktivierten Eigenleistungen wird unter 7.7 der Zugang weiterer Immobilien gezeigt, z. B. Development-to-hold-Zugänge oder andere Ankäufe von Investment Properties.
Bei der Wirtschaftstätigkeit 7.1 stellen die entsprechenden Immobilien kein Anlagevermögen dar, sondern werden innerhalb des Umlaufvermögens in den Immobilienvorräten (siehe [D35] Immobilienvorräte) oder den Forderungen ausgewiesen und sind somit nicht Teil des Nenners der Kennzahl der taxonomierelevanten Investitionsaufwendungen.
Die taxonomiekonformen Investitionen (Zähler) setzen sich zusammen aus Zugängen bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (431,7 Mio. €). Diese setzen sich zusammen aus konformen Zugängen Development to hold (293,3 Mio. €/7.7), aktivierten Modernisierungsmaßnahmen (113,5 Mio. €, davon 102,4 Mio. € in 7.2 und 11,2 Mio. € in 7.7), Zugängen von angekauften Immobilien (0,0 Mio. €/7.7) und konformen Einzelmaßnahmen nach Aktivität 7.3 (24,9 Mio. €). Zugänge bei Sachanlagen betrugen insgesamt 86,4 Mio. €. Hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen (73,5 Mio. €/7.6), Messtechnik (10,3 Mio. €/7.5) und Ladesäulen (2,7 Mio. €/7.4). Einen Zugang an Right-of-Use-Assets (3,3 Mio. €) gab es für Messtechnik (1,7 Mio. €/7.5) und Heizungsanlagen (1,6 Mio. €/7.3). In diesem Berichtsjahr gab es keine konformen Zugänge aus Unternehmenszusammenschlüssen.
Im Vergleich zum Vorjahr ist der CapEx deutlich gestiegen (aktuell 2.742,6 Mio. € zu 1.206,8 Mio. € im Vorjahr). Der konforme Anteil sinkt dabei von 557,5 Mio. € auf 521,5 Mio. €. Einen leichten Rückgang von 91,0 Mio. € auf 73,5 Mio. € gab es bei der Aktivität 7.6 im Ausbau von Photovoltaik-Anlagen. Die konformen Zugänge in den Investment Properties (7.7) sind auf einem ähnlichen Niveau (292,0 Mio. € im Vorjahr auf 293,3 Mio. €). Die Aktivierung der konformen Modernisierungsmaßnahmen (7.2) nahm leicht ab von 118,0 Mio. € auf 102,4 Mio. €. Zusätzlich gab es einen Anstieg im Bereich Heizungsmodernisierung (7.3) von 13,0 Mio. € auf 24,9 Mio. €. Die Aktivitäten 7.4 (Installation von Ladesäulen) und 7.5 (Messtechnik) sind auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr.
Wir haben am Kapitalmarkt Green Bonds und Loans auf Basis des Sustainable Finance Framework emittiert bzw. aufgenommen. Die erzielten Mittel fließen ausschließlich in die (Re-)Finanzierung nachweislich grüner Objekte. Dabei verfolgen wir einen Portfolioansatz, sodass keine objektbezogene Zuordnung der Finanzmittel möglich ist. Vor diesem Hintergrund konnte keine Bereinigung der mit diesen Anleihen oder Schuldverschreibungen finanzierten taxonomiekonformen Investitionsausgaben sowie entsprechender Umsatzerlöse aus ökologisch nachhaltigen Gebäuden für den Ausweis der taxonomiekonformen Leistungskennzahlen erfolgen.
Betriebsausgaben
Beim Nenner der Betriebsausgaben (OpEx) handelt es sich um eine Ergänzung zum Leistungsindikator der bilanzierten Werte der Investitionen und nicht um eine vollständige Abbildung der Betriebsausgaben von Vonovia, wie sie unter Abschnitt [B14] Materialaufwand im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt werden.
Entsprechend der Vorgabe beziehen wir für die Definition des Nenners Aufwendungen für Wartung und Reparatur (Instandhaltung) ein. Die Instandhaltungsmaßnahmen bei Vonovia werden vorwiegend durch die interne Handwerkerorganisation durchgeführt, deshalb beziehen wir auch diese Posten (Monteurs- sowie Verwaltungskosten) in die Betrachtung des Nenners mit ein. Eine Doppelzählung wird vermieden, da aktivierte Anteile als Investitionen die Instandhaltungskosten entsprechend reduzieren. Der Nenner bildet daher die nicht aktivierten Instandhaltungsaufwendungen ab. Diese Instandhaltungskosten und insbesondere die Personalkosten der eigenen Mitarbeiter können nicht gesondert den einzelnen Gebäuden bei der Buchung von Aufwendungen zugeordnet werden. Des Weiteren lassen sich die entstandenen Betriebsaufwendungen den einzelnen Aktivitäten 7.2 bis 7.7 nicht einzeln zurechnen. Das führt dazu, dass Vonovia alle Instandhaltungskosten unter Aktivität 7.7 ausweist. Zur Konformitätsermittlung verwenden wir einen Aufteilungsmaßstab der Instandhaltungsaufwendungen, der auf der Gebäudefläche (in m²) basiert. Dieser Anteil wird mit den taxonomiefähigen Betriebsausgaben multipliziert, um den Zähler zu errechnen. Die nicht taxonomiefähigen Anteile, z. B. Instandhaltungsaufwendungen für die Wohneigentumsverwaltung, werden dabei nicht berücksichtigt. Der Anteil der m² der grünen Gebäude an der Gesamtfläche beträgt 18,0 %. Der Anstieg zum Vorjahr (15,6 %) ist auf einen erhöhten Anteil taxonomiekonformer Gebäude zurückzuführen.
Betriebsausgaben setzen sich dabei zusammen aus 685,9 Mio. € Instandhaltung (siehe [B14] Materialaufwand), abzüglich 574,6 Mio. € aktiviertem Anteil und 294,2 Mio. € aus der eigenen Handwerkerorganisation. Von den Instandhaltungsaufwendungen entfallen 15,6 Mio. € auf die Wohneigentumsverwaltung. Diese Aktivität ist nicht taxonomiefähig. Somit errechnet sich der Zähler aus 18,0 % von 389,9 Mio. €. Insgesamt gab es nur eine minimale Änderung im OpEx von ca. 20,5 Mio. €. Der konforme Anteil steigt um 6,3 Mio. €.