SBM-1 – Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette
Das Geschäftsmodell von Vonovia besteht aus der Bereitstellung und Vermietung von zeitgerechtem und bezahlbarem Wohnraum sowie dessen Bewirtschaftung in Deutschland, Schweden und Österreich. Die bedeutendste Kundengruppe bilden somit die (potenziellen) Mieter in diesen Ländern.
Das beschriebene Geschäftsmodell stützt sich auf eine in hohem Maße digitalisierte Bewirtschaftungsplattform sowie eine ebenfalls hoch digitalisierte Developmentplattform zum Management unserer vollständigen Wertschöpfungskette.
Eine etablierte eigene Handwerker-, Wohnumfeld- und Hausmeisterorganisation sowie umfassende Backofficefunktionen unterstützen bei der Bewirtschaftung und der Entwicklung der Bestände. Vonovia entwickelt ihren Immobilienbestand durch aktives Portfoliomanagement fort. Dazu zählt neben Ankauf, Verkauf und Modernisierung auch die Entwicklung und der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und den Verkauf an Dritte. Ergänzt wird das Geschäftsmodell durch das Angebot immobiliennaher Dienstleistungen. Dabei steht das Angebot von Energieversorgungsleistungen mit Strom und Wärme sowie automatisierter Zählerablesung im Fokus. Komplettiert wird das Geschäftsmodell durch das Angebot von Bewirtschaftungs-Dienstleistungen an dritte Bestandshalter.
Das wirtschaftliche Umfeld von Vonovia ist bestimmt von den vier Megatrends Urbanisierung, Klimawandel, demografischer Wandel und Wohnungsknappheit sowie technologischer Fortschritt, die zusammen das Wachstum und die Strategie des Geschäftsmodells positiv unterstreichen.
Die Grundlage für Wachstum bildet nach wie vor die bewährte 4+2-Strategie. Diese wurde in den vergangenen Krisenjahren im Sinne einer Stakeholder-Value-Strategie weiterentwickelt, wodurch die Bedeutung aller wesentlichen Interessengruppen Berücksichtigung fand. Diese Strategie besteht aus den vier Grundansätzen mit der Property-Management-Strategie, der Finanzierungsstrategie, der Portfoliomanagement-Strategie und der Value-add-Strategie. Die zwei Ergänzungsansätze Akquisitionen und Internationalisierung verfolgt Vonovia opportunistisch.
Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development.
Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden.
Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von kosteneffizientem neuen Wohnraum und erweitert die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken bis hin zur Fertigstellung für den eigenen Bestand (to hold) und dem Verkauf (to sell).
Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Zu den etablierten Dienstleistungsfeldern der Value-add-Strategie zählen Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, Multimediadienste, Energie- und Messdienstleistungen sowie Versicherungsdienstleistungen. Durch die eigene Organisation kann Vonovia insbesondere Instandhaltungsleistungen im gesamten Portfolio flexibel abdecken und so die Attraktivität der Wohnungen und die Kundenzufriedenheit steigern.
Das Segment Recurring Sales umfasst die wiederkehrenden und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Diese Verkaufserlöse kann Vonovia zum Teil in die Modernisierung der Kernbestände reinvestieren und stärkt so die Innenfinanzierungskraft.
Mit ihrer Größe und ihren innovativen Technologien kann Vonovia weiterhin einen wesentlichen Beitrag zur Lösung der Wohnungsknappheit in Deutschland und zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors leisten. Daher wurde im Umfeld höherer Kapitalkosten und niedrigerer Aktienkurse der letzten Jahre die Unternehmensstrategie weiterentwickelt, um dieses Ziel zu erreichen.
2025 wurde eine neue Wachstumsstrategie („Accelerate“) veröffentlicht, die auf Veränderungen im Markt reagiert und zusätzliche Ertragsquellen erschließen soll. Die daraus resultierenden Wachstumsinitiativen werden seitdem sukzessive umgesetzt. Allen Initiativen gemein ist, dass sie auf der Grundlage von standardisierten und skalierten Geschäftsprozessen aufbauen. Sie ermöglichen es, einerseits die Geschäftsbeziehung bei bestehenden Endkunden („B2C“) auszubauen und andererseits neue Geschäftsfelder im Geschäftskundenbereich („B2B“) zu erschließen.
Die strategischen Wachstumsinitiativen sind auf drei Bereiche ausgerichtet: Im Bereich Return to Performance geht es um die Stärkung des Kerngeschäfts und Wachstum im Development, in der VTS (Vonovia Technischer Service) und im Recurring Sales. Der Bereich Accelerated tech-supported investments zielt auf eine signifikante Beschleunigung der Bestandsinvestitionen entlang des Vonovia Klimapfads. Dabei werden innovative Technologien durch Standardisierung und Industrialisierung in industrielle Fertigungsprozesse überführt: serielle Sanierung, Wärmepumpen-Cube und Energy, Plan and Build.
Mit dem Bereich New sources of growth sind neue Geschäftsmodelle entlang der Wertschöpfungskette verbunden. Dabei hat Vonovia innovative Ideen entwickelt, die das bestehende Geschäft deutlich erweitern oder auf neue Bereiche mit den Initiativen Operate Energy, Manage to Green, Occupancy Rights und Operating Platform ausdehnen. Die Personalstrategie flankiert als Enabler die Wachstumsinitiativen und deren Umsetzung.
Weitere Ausführungen zum Geschäftsmodell und zur Strategie finden sich in den Kapiteln Das Unternehmen und Die Strategie im Lagebericht.
Die Anzahl der Arbeitskräfte in Deutschland, Österreich und Schweden legen wir in Abschnitt S1-6 offen.
Zukunftsorientierte Nachhaltigkeitsstrategie
Durch die hohe gesellschaftliche Relevanz von Wohnen und das Erfordernis zur Anpassung an den Klimawandel sind alle Dimensionen von Nachhaltigkeit fester Bestandteil des Geschäftsmodells. Nachhaltigkeit ist daher Kernbestandteil unserer unternehmerischen Strategie und Ausrichtung. Vonovia verfolgt in den drei Bereichen Environmental (E), Social (S) und Governance (G) konkrete Ziele:
Im Bereich Environmental verfolgen wir das Ziel, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, indem wir nachhaltigen Neu- und Umbau und CO2-Reduktion im Bestand bis 2045 nutzen, um die aktuellen Klimaschutzziele zu erreichen, und durch den Einsatz von Innovationen und neuen Technologien zu einem klimaneutralen Bestand beitragen.
Hinsichtlich des Bereichs Social übernehmen wir Verantwortung gegenüber Kunden und Gesellschaft durch bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum sowie zukunftsfähige Quartiersentwicklung. Gleichzeitig wollen wir durch die Förderung von Vielfalt, Teilhabemöglichkeiten, berufliche Weiterentwicklungsmöglichkeiten und die Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben die Zufriedenheit unserer Mitarbeiter fördern und uns dadurch als attraktive Arbeitgeberin positionieren.
Im Bereich Governance verfolgen wir das Ziel, eine nachhaltige Unternehmensführung und ein verantwortungsvolles Wirtschaften mit einer verlässlichen Compliance zu erreichen. Diese Ziele wirken sich positiv auf die Arbeitsatmosphäre und somit direkt auf unsere Mitarbeiter aus und entsprechen den Zielsetzungen des Kapitalmarkts.
Das Geschäftsmodell von Vonovia adressiert die gesellschaftspolitischen Herausforderungen Wohnungsknappheit, bezahlbarer Wohnraum und Klimaschutz, zu denen wir mit unseren Nachhaltigkeitszielen einen entscheidenden Beitrag leisten wollen. Bezahlbarkeit von Wohnraum bedeutet für uns, die Mietpreise an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln auszurichten. Maßstab ist das Verhältnis der durchschnittlichen Bruttokaltmiete in unserem Portfolio zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von Mieterhaushalten, das bei Vonovia im Berichtszeitraum unter 30 % liegt.
Unser leistungsfähiges Organisationsmodell mit einer zufriedenen und leistungsstarken Belegschaft, optimierten Prozessen, einer starken Service- und Kundenorientierung sowie einer klimaschutzorientierten und wirtschaftlichen Investitionsstrategie bildet die Grundlage für nachhaltiges Wirtschaften vor dem Hintergrund berechtigter Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens. Die Bedeutung unserer Nachhaltigkeitsziele zeigt sich darin, dass diese über den SPI direkten Einfluss auf die Vergütung von Vorstand und Top-Management haben.
Dimensionen der Nachhaltigkeit bei Vonovia
Unseren Fortschritt in der Zielerreichung beschreiben wir in ESRS 2 GOV-3.
Durch die Erstellung der Wesentlichkeitsanalyse nach den ESRS und die Ableitung der Chancen und Risiken sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wird weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine noch stärker integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt.
E: Wir stehen vor der Herausforderung, einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen. Zur Bewältigung dieser Transformation und für eine erfolgreiche wirtschaftliche Umsetzung unseres Ziels benötigen wir im Bestand eine hohe Sanierungstiefe, industrialisierte Technologien sowie den dezentralen Einsatz von erneuerbaren Energien für die Wärme- und Stromversorgung entlang unseres Klimapfads. Das Quartier ist die zentrale Umsetzungsebene für die Klimaschutzziele und CO2-Reduktion im Immobilienbestand. Etwa 77 % des strategischen Immobilienbestands von Vonovia befinden sich in zusammenhängenden Urban Quarters, d. h. Quartieren mit in der Regel mehr als 150 Wohnungen. Im Bereich Neu- und Umbau spielt für uns kosteneffizienter und serieller Neubau sowie der Einsatz erneuerbarer Energien und nachhaltiger Materialien eine wesentliche Rolle.
S: Wir stehen vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen in der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen. Zur Bewältigung dieser Herausforderung sowie zur Erreichung unserer Ziele setzen wir auf eine sozialverträgliche und transparente Mietenpolitik. Wir sehen den Ausbau von bedarfsgerechtem Wohnraum vor dem Hintergrund des demografischen Wandels, sozialer Infrastruktur unter Einbindung von Innovationen und neuer Technologien als integralen Teil unserer Quartiersentwicklungen. So wollen wir ein urbanes, ökologisches und bezahlbares Wohnangebot sozial verantwortlich gestalten. Eine ausreichende und fachlich qualifizierte Belegschaft ist hierfür die wesentliche Grundlage, auch vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels, für unsere Geschäftstätigkeit und unser Wachstum. Daher bieten wir unseren Beschäftigten ein attraktives Arbeitsumfeld, das sich durch Vielfalt und persönlichen Gestaltungsraum auszeichnet.
G: Unserem Selbstverständnis entspricht es, dass wir stets eine den aktuellen (rechtlichen) Anforderungen entsprechende Compliance und Unternehmenskultur sicherstellen. Diesbezüglich setzen wir auf eine zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung. Diese orientiert sich an den Best Practices des Deutschen Corporate Governance Kodex. Das Einhalten der Gesetze sowie interner und externer Richtlinien ist für uns selbstverständlich und unbedingte Voraussetzung dafür, dass wir als verlässlicher und vertrauenswürdiger Partner wahrgenommen werden.
Vonovia orientiert sich in der Ausrichtung der Nachhaltigkeitsstrategie an nationalen und internationalen Standards und Rahmenwerken wie dem deutschen Klimaschutzgesetz, dem Pariser Klimaschutzabkommen, den Sustainable Development Goals, dem UN Global Compact und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten Nationen.
Die Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse nach ESRS unterstreichen und bestätigen die Ausrichtung der Nachhaltigkeitsstrategie und Handlungsfelder. Wir berichten daher als wesentliche Themen: E1, E5, S1, S4 und G1 (siehe ESRS 2 SBM-3)
Die Wertschöpfungskette umfasst die vorgelagerte Lieferkette, den eigenen Geschäftsbereich und die nachgelagerten Stufen. Kernaktivitäten sind Bau-, die Vermietungs- und Bewirtschaftungsaktivitäten einschließlich Quartiersentwicklung und Kundenservice sowie immobiliennahe Dienstleistungen.
Relevante Inputs sind u. a. Bauprodukte und -materialien sowie (Human-)Kapital; Outputs sind bezahlbarer Wohnraum, lebenswerte Quartiere und Neubau sowie immobiliennahe Dienstleistungen (Energieversorgung, Multimedia, Messdienstleistungen, Versicherungen, Wohneigentumsverwaltung). Im Rahmen unserer Insourcing-Strategie beschäftigen wir Fachkräfte in eigenen Geschäftsbereichen, beispielsweise in der Objektbetreuung, bei der Modernisierung oder bei der Grünflächenpflege. Hierdurch schöpfen wir Synergien, machen uns weitgehend unabhängig vom Angebot externer Dienstleister und können ein konstantes Qualitätsniveau anbieten. Unser zentraler, mehrsprachig aufgestellter Kundenservice fungiert als primärer Ansprechpartner für unsere Mieter, während sich unsere Objektbetreuer und Handwerker um die Anliegen unserer Kunden vor Ort kümmern. Auf diese Weise stellen wir einen schnellen und zuverlässigen Service sicher. Wir betreiben eigene Kundenservicecenter in Essen, Dresden und Berlin.
Vorgelagert zu unserer eigenen Wertschöpfung startet unsere Lieferkette mit der Herstellung von Bauprodukten und Materialien. Vonovia arbeitet mit mehr als 9.000 unmittelbaren Lieferanten (Tier 1) und Geschäftspartnern zusammen. Nahezu 100 % unserer unmittelbaren Lieferanten haben ihren Sitz in Deutschland, Österreich oder Schweden. Eine wichtige Gruppe unserer Lieferanten stellen die Material- und Baustofflieferanten und Bauunternehmen dar, die die Handwerkerorganisation von Vonovia (VTS und Wohnumfeldservice) und die BUWOG u. a. mit Bauprodukten versorgen oder unsere Neubauten erstellen. Eine weitere relevante Gruppe umfasst die Kontraktpartner, die in unserem Auftrag beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Der Verkauf, der Abriss eines Gebäudes sowie die Entsorgung von Abfällen und Abwässern unserer Kunden sind Teil unserer nachgelagerten Wertschöpfungskette.
Entsprechend unserer Zielsetzung, dem Unternehmen einen guten Zugang zum Kapitalmarkt zu sichern, eine Fokussierung auf Nachhaltigkeit zu erreichen und für unsere Investoren im Verhältnis zum Risiko eine attraktive Rendite zu generieren, nutzt Vonovia einen breiten Mix an Finanzierungsinstrumenten, z. B. Anleihen, Schuldscheine, besicherte Immobilienkredite, Commercial Papers, Betriebsmittellinien sowie Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und der Europäischen Investitionsbank (EIB) (siehe auch Finanzierung). Unsere zwölf ausstehenden nachhaltigen Anleihen, von denen wir im Jahr 2025 vier neu erfolgreich am Kapitalmarkt platzieren konnten, bedienen sowohl den Bedarf nach Green als auch nach Social Bonds – und nehmen einen besonderen Stellenwert in unserer Finanzierungsstrategie ein. Unsere Green Bonds sind zu 100 % an der EU-Taxonomie ausgerichtet.
Mit unserem Sustainable Finance Framework haben wir im schwedischen Markt zur Definition und Auswahl sozialer Vermögenswerte beigetragen. Sowohl die von uns verwendete Kriterienlogik als auch die von uns hierfür konkret gewählten Kriterien wurden bereits von weiteren Emittenten am Markt übernommen. Unser Sustainable Finance Framework, den jährlichen Impact-Bericht zur Wirksamkeitsprüfung unserer Maßnahmen sowie weitere Informationen zu unserer nachhaltigen Finanzierungsstrategie haben wir auf unserer Konzernwebseite veröffentlicht.