Wirtschaftsbericht

Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Im Geschäftsjahr 2025 führten geopolitische Rahmenbedingungen, insbesondere der Krieg in der Ukraine und eine konfrontative Handels- und Zollpolitik, zu erhöhter Unsicherheit an den weltweiten Kapitalmärkten sowie gedämpften Wachstumsaussichten und Investitionen. Viele Volkswirte sehen die Gefahr einer anhaltenden Rezession, falls die Zollkonflikte weiter eskalieren.

Vonovia ist mit ihrem Geschäftsmodell von protektionistischen Maßnahmen nicht unmittelbar betroffen. Gleichwohl hängt die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns stark von anderen volkswirtschaftlichen Parametern wie der Zins- und Inflationsentwicklung ab, welche als Reaktion auf die Zollmaßnahmen eine erhöhte Volatilität aufweisen. Eine konkrete Entwicklung ist derzeit jedoch weder absehbar noch quantifizierbar.

Unser Kerngeschäft ist weiterhin durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Mietenentwicklung gekennzeichnet. Mit einer Leerstandsquote von 2,1 % zum Ende des 4. Quartals 2025 (Ende des 4. Quartals 2024: 2,0 %) war der Wohnimmobilienbestand von Vonovia nahezu voll vermietet.

Im Geschäftsjahr 2025 wurden höhere Immobilien-Transaktionsvolumina sowie eine leichte Steigerung der Immobilienwerte verzeichnet. Die leichte Senkung des EZB-Leitzinses im Juni 2025 begünstigte Transaktionen insbesondere in den Segmenten Recurring Sales und Development.

Der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) lag zum 31. Dezember 2025 mit 76,8 % um 0,8 Prozentpunkte über dem Wert des Vorquartals. Im Jahresdurchschnitt ergab sich gegenüber dem Durchschnitt des Gesamtjahres 2024 eine Steigerung der Kundenzufriedenheit um 1,3 Prozentpunkte.

Am 18. September 2024 haben die Vonovia SE und die Deutsche Wohnen SE einen Prozess zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den beiden Gesellschaften eingeleitet. Außenstehenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE wurde in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht bzw. den verbleibenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE für die Dauer des Unternehmensvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung angeboten.

Die außerordentlichen Hauptversammlungen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE haben am 24. bzw. am 23. Januar 2025 dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE vom 15. Dezember 2024 zugestimmt. Am 30. Juni 2025 konnte mit allen Beteiligten der Anfechtungsklage gegen den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung der Vonovia SE über die Zustimmung zum Abschluss des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags, die Schaffung des Bedingten Kapitals 2025 und die entsprechende Änderung der Satzung durch Einfügung eines § 6a ein Prozessvergleich gemäß § 278 Abs. 6 ZPO geschlossen werden, der die Anfechtungsklage durch gerichtlichen Beschluss beendet hat. Mit dem Wirksamwerden des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags durch Eintragung im Handelsregister am 1. August 2025 führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. gleicht die Vonovia SE einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Diese Gewinnabführungs- bzw. Verlustübernahmeverpflichtung gilt erstmalig für das Geschäftsjahr 2025.

Vonovia und Apollo haben am 30. September 2024 vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Neben Vonovia mit 49 % sind von Apollo beratene langfristige Investoren in dieser Gesellschaft mit insgesamt 51 % investiert. Der Liquiditätszufluss für Vonovia aus dieser Transaktion beträgt rund 1 Mrd. €. Am 29. Juli 2025 erfolgte das Closing der Vereinbarung. Insgesamt wurden im Rahmen dieser Transaktion bis zum 31. Dezember 2025 15.842.652 Aktien der Deutsche Wohnen SE gegen 12.594.898 neue Aktien der Vonovia SE getauscht. Dies entspricht 4,0 % des Grundkapitals von Deutsche Wohnen.

Im Zuge einer strategischen Überprüfung hatte das Management im Jahr 2023 entschieden, den Geschäftsbereich Pflege zu veräußern. Im Laufe des Jahres 2024 sowie Anfang des Jahres 2025 konnten wie geplant die Objekte sowie die Pflegebetriebe erfolgreich veräußert werden. Im Geschäftsjahr 2025 erfolgte der Besitzübergang für die 39 Pflegeimmobilien sowie für die Pflegebetriebe der PFLEGE & WOHNEN HAMBURG GmbH und „Katharinenhof“. Mit diesen Vorgängen wurde die Veräußerung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Pflege erfolgreich abgeschlossen.

Für ein Portfolio in Berlin wurde am 23. April 2024 erfolgreich ein notarieller Verkaufsvertrag abgeschlossen. Im Zuge der Transaktion mit zwei landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften wurden in einem Share Deal rund 4.500 Wohneinheiten mit einem Immobilienwert von rund 700 Mio. € veräußert. Der Vollzug der Transaktion erfolgte mit Übergang des wirtschaftlichen Eigentums am 1. Januar 2025.

Im Geschäftsjahr 2025 sind Wohnungen und Gewerbeeinheiten aus der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe mit einem Volumen von rund 0,4 Mrd. € in den Bestand von Vonovia übergegangen. Darüber hinaus wurde im Geschäftsjahr 2025 der Erwerb von Baugrundstücken mit einem Volumen von rund 1,1 Mrd. € vollzogen. Im Zuge der Werthaltigkeitsprüfung wurde für die übergegangenen Baugrundstücke eine Wertberichtigung von rund 0,3 Mrd. € berücksichtigt. Für noch nicht vollzogene Übergänge wurde zum 30. Juni 2025 eine Rückstellung in Höhe von 57,6 Mio. € gebildet, die bei Besitzübergang den Ansatz der Bestände mindert. Für die bis zum 31. Dezember 2025 übergegangenen Objekte erfolgte eine Inanspruchnahme der Rückstellung in Höhe von 47,6 Mio. €.

Daneben wurden wertberichtigte Forderungen mit einem Nominalvolumen in Höhe von 258,3 Mio. € an die QUARTERBACK Immobilien-Gruppe zu 1 € veräußert. Zudem wurden wertberichtigte Forderungen mit einem Nominalvolumen in Höhe von 52,0 Mio. € (2024: - Mio. €) in die Kapitalrücklage der QUARTERBACK Immobilien AG eingelegt.

Der Aufsichtsrat der Vonovia SE hat am 6. Mai 2025 einstimmig entschieden, Luka Mucic zum neuen CEO von Vonovia zu bestellen. Rolf Buch hat die Leitung des Unternehmens mit Beginn des Jahres 2026 an Luka Mucic übergeben.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 28. Mai 2025 wurde für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende in Höhe von 1,22 € je Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 35,53 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 12.768.562 neue Aktien aus dem Genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 356.728.085,14 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 647.152.483,36 €.

Die Hauptversammlung wählte darüber hinaus zwei neue Aufsichtsratsmitglieder: Michael Rüdiger und Dr. Marcus Schenck. Sie folgen auf Dr. Ute Geipel-Faber und Hildegard Müller, deren Mandate mit Ablauf der Hauptversammlung regulär endeten.

Mit dem Auslaufen seines Vertrags als Chief Development Officer (CDO) zum 31. Mai 2026 wird Daniel Riedl aus dem Vorstand der Vonovia SE ausscheiden. Er verlässt den Vorstand von Vonovia im besten gegenseitigen Einvernehmen. Am 9. Dezember 2025 hat der Aufsichtsrat einstimmig entschieden, Katja Wünschel zum 1. Juli 2026 zum neuen CDO zu bestellen. Katja Wünschel tritt am 1. April 2026 in das Unternehmen ein.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat den Vertrag von Ruth Werhahn als Chief Human Resources Officer (CHRO) vorzeitig bis zum 30. September 2029 verlängert.

Am 13. Mai 2025 hat Vonovia zwei neue Wandelanleihen mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 1,3 Mrd. € platziert. Die erste Anleihe in Höhe von 650,0 Mio. € wird im Mai 2030 fällig und trägt keine periodischen Zinsen. Die zweite Anleihe, ebenfalls im Volumen von 650,0 Mio. €, wird im Mai 2032 fällig und trägt einen Zinskupon von 0,875 % p. a. Die Anleihen sind in Vonovia Aktien wandelbar oder in bar auszugleichen. Aufgrund dieser Anleihebedingungen werden die Wandelanleihen vollständig als Fremdkapital behandelt.

Latente Steuern der Konzerngesellschaften werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage in den jeweiligen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Die temporären Differenzen der Konzerngesellschaften stammen dabei ganz überwiegend aus Immobilien.

Nach der Verabschiedung des Gesetzes für ein steuerliches Investitionssofortprogramm am 26. Juni 2025 im Bundestag stimmte am 11. Juli 2025 auch der Bundesrat zu. Aufgrund der vom Gesetzgeber im Aufstellungszeitraum für Deutschland verabschiedeten, stufenweisen Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von derzeit 15 % auf 10 % bis zum Jahr 2032 und des sehr langfristigen Charakters der temporären Differenzen sind die latenten Steuern im Wesentlichen mit dem ab dem Jahr 2032 geltenden Körperschaftsteuersatz von 10 % zu bewerten. Aus der daraus resultierenden Minderung der passiven latenten Steuern wurde im Geschäftsjahr 2025 ein latenter Steuerertrag von rund 2,5 Mrd. € berücksichtigt.

Am 6. Juni 2025 erfolgte der Teilrückkauf von Anleihen in einem Gesamtvolumen von 800,0 Mio. €. Dabei wurde eine Anleihe (Social Bond) mit einem Ausgabevolumen von 750,0 Mio. € und einer Laufzeit bis 2027 in Höhe von 435,7 Mio. € (Verkaufspreis 454,3 Mio. €) zurückerworben. Die Anleihe hat einen Kupon von 4,75 %. Eine weitere Anleihe (Green Bond) mit einem Ausgabevolumen von 750,0 Mio. € und einer Laufzeit bis 2030 wurde in Höhe von 364,3 Mio. € (Verkaufspreis 399,5 Mio. €) zurückerworben. Die Anleihe hat einen Kupon von 5,00 %.

Am 3. September 2025 hat Vonovia erstmals einen Bond in australischen Dollar begeben. Die unbesicherten Anleihen mit einem Emissionsvolumen von 850 Mio. AUD (ca. 475 Mio. €) wurden in zwei Serien von 7 und 10 Jahren und einer gewichteten Rendite von 3,87 % nach Währungsabsicherung begeben.

Am 12. November 2025 hat Vonovia eine Anleihe über 2.250,0 Mio. € in drei Tranchen begeben. Die Laufzeiten der Tranchen betragen 7, 11 und 15 Jahre. Die Tranche mit einer 11-jährigen Laufzeit wurde dabei im grünen Format ausgestaltet. Der durchschnittliche Kupon beträgt 3,96 % p. a.

Ein weiterer Rückkauf ausstehender Anleihen erfolgte am 17. November 2025. Es wurde ein ausstehendes Nominalvolumen von insgesamt 559,6 Mio. € zurückerworben.

Darüber hinaus erfolgte am 1. Dezember 2025 die planmäßige Rückführung einer Anleihe mit einem ausstehenden Volumen von 1.250,0 Mio. €.