Prognosebericht

Geschäftsausblick 2026

Die Prognose wurde gemäß den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen sowie den an anderer Stelle im Lagebericht beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Die Prognose für 2026 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung und darüber hinaus mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Zudem bezieht sie die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie die Unternehmensstrategie von Vonovia ein. Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche sowie Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe Chancen und Risiken).

Wir gehen davon aus, dass sich für Vonovia und unsere Kunden die Preissteigerungen insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten weiterhin moderat bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird. Ein weiterhin hohes Zinsniveau und die Inflation führen zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Die Beurteilung der regulatorischen Rahmenbedingungen in den Bereichen Mietrecht, Energie/Modernisierung und Neubau erfolgt durch ein kontinuierliches Monitoring sowie aktiven Dialog mit politischen und gesellschaftlichen Stakeholdern; aktuell erwarten wir keine negativen Auswirkungen für die prognostizierte Geschäftsentwicklung des kommenden Geschäftsjahres 2026.

Zudem werden die möglichen Auswirkungen der US-amerikanischen Handelspolitik und damit einhergehende Implikationen einer steigenden Rezessionsgefahr auf Zinsen, Baukosten und Fachkräfteverfügbarkeit ebenfalls aktiv beobachtet. Der begonnene Iran-Krieg führt zu weiteren Unsicherheiten bei unseren Kunden, Investoren und sonstigen Kapitalgebern. Derzeit sehen wir jedoch keine direkten Auswirkungen des Iran-Kriegs für die voraussichtliche Geschäftsentwicklung von Vonovia. Indirekte Auswirkungen aufgrund beispielsweise steigender Energiepreise, Inflation und Zinsentwicklung, sowie sonstiger Auswirkungen auf die Kapitalmärkte sind aktuell noch nicht abschätzbar, werden aber aktiv beobachtet. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung, insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.

Für unser Kerngeschäft Rental erwarten wir einen EBITDA-Beitrag leicht über Vorjahresniveau. Im Jahresvergleich wirken sich die organische Mietsteigerung und damit verbundene steigende Mieteinnahmen stärker aus als der Mietabgang infolge des verkaufsbedingt geringeren Portfolios. Für das Segment Value-add gehen wir für 2026 von einem EBITDA-Beitrag deutlich über Vorjahresniveau aus. Die erwarteten zusätzlichen Ergebnisbeiträge aus einer verstärkten Investitionstätigkeit in unserer Handwerkerorganisation sowie steigende Ergebnisbeiträge aus dem Energiegeschäft sind hier maßgeblich. Bei den verkaufsbezogenen Segmenten gehen wir von einer Markterholung und damit verbundenen steigenden Preiserwartungen aus. Im Segment Recurring Sales gehen wir in Deutschland von einer steigenden Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt aus, die mit steigenden Margen und Verkaufsmengen einhergeht und somit in einem sehr starken Anstieg des Adjusted EBITDA resultiert. Für das Segment Development prognostizieren wir einen EBITDA-Beitrag deutlich über Vorjahresniveau, wobei der erwartete Anstieg der Nachfrage nach neu gebauten Eigentumswohnungen das sehr positive Ergebnis aus dem Verkauf von unbebauten Grundstücken des Vorjahres überkompensiert. Auf Konzernebene erwarten wir daher für 2026 insgesamt ein Adjusted EBITDA Total moderat über Vorjahresniveau.

Das seit 2022 gestiegene Zinsniveau führt zu einem deutlichen Anstieg der Fremdkapitalkosten und des damit verbundenen negativen bereinigten Nettofinanzergebnisses. Bei moderat steigenden planmäßigen Abschreibungen aufgrund von erhöhten Investitionen in Sachanlagen (insbesondere Photovoltaik) gehen wir daher von einem Adjusted EBT leicht über Vorjahresniveau aus.

Darüber hinaus erwarten wir einen Operating Free Cash-Flow vor Berücksichtigung von Veränderungen des Nettoumlaufvermögens auf Vorjahresniveau.

Insbesondere durch verstärkte Investitionen in unseren Immobilienbestand gehen wir für 2026 von einem Anstieg unserer Investitionstätigkeit aus. Darüber hinaus erwarten wir für 2026 im Vergleich zum Vorjahr eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und damit einen leichten Anstieg des EPRA NTA pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer marktbedingter Veränderungen der Immobilienwerte, was auch unserer Erwartung für das Geschäftsjahr 2025 im Vergleich zum Geschäftsjahr 2024 entspricht. Der EPRA NTA pro Aktie liegt zum 31. Dezember 2025 bei 46,28 € im Vergleich zu 45,23 € zum 31. Dezember 2024.

Die für das Geschäftsjahr 2026 geplanten Werte der einzelnen gewichteten Zielgrößen ergeben für den Nachhaltigkeits-Performance-Index eine normierte Prognose von 100 %.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns für 2025 prognostizierten Steuerungskennzahlen sowie deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2025 sowie eine Prognose für das Geschäftsjahr 2026.