29 Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen
Vonovia ist am Stichtag an 16 Gemeinschafts- und 14 assoziierten Unternehmen beteiligt (31. Dezember 2024: 17 Gemeinschafts- und 14 assoziierte Unternehmen).
Gropyus AG
Die Gropyus AG ist auf die Entwicklung und Umsetzung von seriell-modularen Bauprojekten in Holzbauweise spezialisiert. Im Rahmen von Developmentprojekten ist die Zusammenarbeit mit Gropyus darauf ausgerichtet, mit effizienten, digitalisierten Lösungen nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Durch die Teilnahme an einer Kapitalerhöhung im 2. Quartal 2025 ist die Beteiligungsquote an der Gropyus AG von 23,9 % im Jahr 2024 auf 26,75 % gestiegen. Die Stimmrechte von Vonovia belaufen sich auf 24,05 % (2024: 21,3 %) Aus der At-equity-Fortschreibung der Beteiligung an der Gropyus AG ergibt sich im Berichtszeitraum ein Ergebnis in Höhe von -13,9 Mio. € (2024: 1,1 Mio. €). Zum 31. Dezember 2025 erfolgte ein Werthaltigkeitstest der Beteiligung an der Gropyus AG. Es ergaben sich keine Wertminderungen.
Die folgende Tabelle stellt die Finanzinformationen der Gropyus AG zum 31. Dezember 2025 dar.
Finanzinformationen der Gropyus AG
in Mio. € | 31.12.2024 Gropyus AG | 31.12.2025 Gropyus AG | |||
Langfristige Vermögenswerte | 77,7 | 70,6 | |||
Kurzfristige Vermögenswerte | |||||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 14,4 | 2,4 | |||
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte | 38,8 | 42,8 | |||
Summe kurzfristige Vermögenswerte | 53,2 | 45,2 | |||
Langfristige Schulden | 7,9 | 4,1 | |||
Kurzfristige Schulden | 56,2 | 69,5 | |||
Nettovermögen (100 %) | 66,8 | 42,2 | |||
Anteil des Konzerns in % | 23,9 % | 26,8 % | |||
Anteil des Konzerns am Reinvermögen | 16,0 | 11,3 | |||
Konzernanpassungen | 94,8 | 102,1 | |||
Buchwert der Unternehmens- anteile | 110,8 | 113,4 | |||
Umsatzerlöse | 22,8 | 13,0 | |||
Zinserträge | 0,6 | 0,5 | |||
Abschreibungen und Wertminderungen | -2,5 | -1,6 | |||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -37,3 | -15,2 | |||
Zinsaufwendungen | -2,2 | – | |||
Ergebnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr | -49,8 | -52,0 | |||
Mosaik Fonds
Vonovia hat im August 2024 elf Developmentprojekte für 489,0 Mio. € an einen von der HIH Invest aufgelegten Fonds, die Projekt Mosaik GmbH & Co. KG, veräußert. Hiervon hat bis zum 31. Dezember 2024 ein Übergang für sechs Objekte mit einem Kaufpreis in Höhe von 302,2 Mio. € stattgefunden. Im Jahr 2025 erfolgte der Übergang weiterer vier Objekte zu einem Kaufpreis in Höhe von 106,4 Mio. €.
Im Oktober 2024 konnte Vonovia weitere zehn Development-projekte für 515,9 Mio. € an einen weiteren von der HIH Invest aufgelegten Fonds, die Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG, veräußern. Hier kam es zum 31. Dezember 2024 zu einem Übergang von Objekten in Höhe von 69,6 Mio. €. Im Jahr 2025 hat der Übergang weiterer drei Objekte zu einem Kaufpreis von 114,4 Mio. € stattgefunden.
Vonovia ist jeweils mit 49,2 % an den Fonds beteiligt. Die vereinbarten Pflichteinlagen wurden entsprechend der Anteilsquoten geleistet, wodurch sich das Eigenkapital der Mosaik Fonds erhöht hat. Im Konzernergebnis wurden im Rahmen des Verkaufs Zwischengewinne in Höhe von 3,7 Mio. € (2024: 4,2 Mio. €) aus der Veräußerung von Immobilienvorräten herausgerechnet.
Der Ergebnisbeitrag der Fonds zum Vonovia Konzernergebnis betrug zum 31. Dezember 2025 -22,1 Mio. € (2024: 0,0 Mio. €) und beinhaltet neben dem Ergebnis aus der At-equity-Fortschreibung der Beteiligung in Höhe von -11,9 Mio. € Anpassungen im Rahmen der Finalisierung der Abschlusszahlen der Mosaik.
Die folgende Tabelle stellt die Finanzinformationen der Projekt Mosaik GmbH & Co. KG und Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2025 dar:
Finanzinformationen der Projekt Mosaik und Projekt Mosaik II GmbH
in Mio. € | 31.12.2024* Projekt Mosaik GmbH & Co. KG | 31.12.2024* Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG | 31.12.2025 Projekt Mosaik GmbH & Co. KG | 31.12.2025 Projekt Mosaik II GmbH & Co. KG | |||||
Langfristige Vermögenswerte | 341,3 | 68,7 | 435,5 | 179,8 | |||||
Kurzfristige Vermögenswerte | 239,4 | 30,1 | 141,5 | 172,0 | |||||
Langfristige Schulden | 174,9 | 30,6 | 261,9 | 130,6 | |||||
Kurzfristige Schulden | 194,7 | 25,1 | 62,2 | 118,0 | |||||
Nettovermögen (100 %) | 211,1 | 43,1 | 252,9 | 103,2 | |||||
Anteil des Konzerns in % | 49,2 % | 49,2 % | 49,2 % | 49,2 % | |||||
Anteil des Konzerns am Reinvermögen | 103,8 | 21,2 | 124,4 | 50,8 | |||||
Konzernanpassungen | -4,5 | 0,4 | -4,2 | 3,7 | |||||
Buchwert der Unternehmensanteile | 99,3 | 21,6 | 120,2 | 54,5 | |||||
Zinserträge | 0,4 | 0,1 | 2,0 | 1,3 | |||||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -0,1 | -0,1 | -5,6 | -1,2 | |||||
Zinsaufwendungen | 0,0 | 0,0 | -6,6 | -3,0 | |||||
Ergebnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr | -8,5 | -4,3 | -14,5 | -9,7 | |||||
- *Vorjahresdarstellung wurde angepasst.
QUARTERBACK-Gruppe
Vonovia hält weiterhin 40 % an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG mit Geschäftssitz in Leipzig. Die QUARTERBACK Immobilien AG ist ein deutschlandweit agierender Projektentwickler mit Schwerpunkt im mitteldeutschen Raum. Durch die Beteiligung wird das Developmentgeschäft von Vonovia gestärkt.
Vonovia hält zudem weiterhin 40 % an der im Jahr 2024 aus der Konzernstruktur der QUARTERBACK Immobilien AG ausgegliederten QUARTERBACK New Energy Holding GmbH, die seit der Ausgliederung den Geschäftsbereich der neuen Energie fortführt.
Weiterhin ist Vonovia an elf (31. Dezember 2024: elf) nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QUARTERBACK Immobilien AG mit Beteiligungsquoten zwischen jeweils 44 % bis 50 % (QUARTERBACK-Objektgesellschaften) beteiligt, die als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wurden.
Die Fortschreibung der 40 %-igen Beteiligung an der nicht börsennotierten QUARTERBACK Immobilien AG (QBI), der elf nicht börsennotierten Finanzbeteiligungen der QBI, an denen Vonovia jeweils zwischen 44 % und 50 % hält, sowie der 40 %-igen Beteiligung an der nicht börsennotierten QUARTERBACK New Energy Holding GmbH erfolgte auf Basis der bis zum Aufstellungszeitpunkt verfügbaren Finanzinformation zum 31. Dezember 2025.
Finanzierungsinformationen QUARTERBACK-Objektgesellschaften
in Mio. € | 31.12.2024 QUARTERBACK Immobilien AG | 31.12.2025 QUARTERBACK Immobilien AG | 31.12.2024 QUARTERBACK New Energy Holding GmbH | 31.12.2025 QUARTERBACK New Energy Holding GmbH | 31.12.2024 QUARTERBACK- Objektgesellschaften | 31.12.2025 QUARTERBACK- Objektgesellschaften | |||||||
Langfristige Vermögenswerte | 235,1 | 142,2 | 70,0 | 70,5 | 20,8 | 16,3 | |||||||
Kurzfristige Vermögenswerte | |||||||||||||
Zahlungsmittel und Zahlungs- mitteläquivalente | 86,2 | 37,5 | 7,3 | 11,1 | 9,4 | 11,0 | |||||||
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte | 1.855,3 | 640,7 | 139,0 | 190,0 | 660,9 | 204,4 | |||||||
Summe kurzfristige Vermögenswerte | 1.941,5 | 678,2 | 146,3 | 201,1 | 670,3 | 215,4 | |||||||
Langfristige Schulden | 371,1 | 109,5 | 69,7 | 23,5 | 102,5 | 2,3 | |||||||
Kurzfristige Schulden | 1.746,6 | 450,7 | 146,5 | 269,9 | 462,8 | 237,0 | |||||||
Nicht beherrschende Anteile | 36,0 | 25,8 | – | -1,3 | 9,8 | 4,8 | |||||||
Nettovermögen | 22,9 | 234,4 | 0,1 | -20,5 | 116,0 | -12,4 | |||||||
Anteil des Konzerns in % | 40 % | 40 % | 40 % | 40 % | 44 % bis 50 % | 44 % bis 50 % | |||||||
Anteil des Konzerns am Reinvermögen | 9,2 | 93,8 | 0,0 | -8,2 | 52,8 | -6,9 | |||||||
Konzernanpassungen | -9,2 | -93,8 | 0,0 | 8,2 | 4,1 | 20,5 | |||||||
Buchwert der Unternehmensanteile | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 56,9 | 13,6 | |||||||
Umsatzerlöse | 493,2 | 902,1 | 2,3 | 28,5 | 76,2 | 237,5 | |||||||
Bestandsveränderungen | -56,1 | -571,9 | 70,0 | 36,3 | -9,2 | -198,9 | |||||||
Zinserträge | 5,7 | 5,4 | 0,1 | 0,1 | 5,7 | 5,5 | |||||||
Abschreibungen und Wertminderungen | -5,6 | -6,5 | -0,5 | -1,1 | -0,1 | -0,1 | |||||||
Zinsaufwendungen | -121,1 | -53,5 | -8,2 | -21,7 | -32,5 | -20,5 | |||||||
Ertragsteuern | 4,5 | -63,6 | -1,1 | -2,0 | 5,1 | -19,9 | |||||||
Ergebnis aus den fortgeführten Geschäftsbereichen (100 %) und Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr | -154,6 | 155,6 | -10,6 | -20,4 | -56,3 | -52,5 | |||||||
Aus der At-equity-Fortschreibung der dargestellten Beteiligungen an der QUARTERBACK-Gruppe ergibt sich per 31. Dezember 2025 ein negatives Ergebnis in Höhe von -20,9 Mio. € (2024: -49,3 Mio. €). Der nicht angesetzte Teil des Verlusts für die Berichtsperiode beträgt 88,4 Mio. € (2024: 8,0 Mio. €). Der kumulierte Betrag der nicht erfassten Verluste beträgt zum Stichtag 110,3 Mio. € (2024: 21,9 Mio. €).
Im Rahmen der Ankäufe von Baugrundstücken sind im Geschäftsjahr 2025 Wohnungen und Gewerbeeinheiten aus der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe mit einem Volumen von rund 0,4 Mrd. € in den Bestand von Vonovia übergegangen. Darüber hinaus wurde im Geschäftsjahr 2025 der Erwerb von Baugrundstücken mit einem Volumen von rund 1,1 Mrd. € vollzogen. Im Zuge der Transaktion wurden Darlehensforderungen gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe in Höhe von 417,2 Mio. € (2024: - Mio. €) verrechnet.
Darüber hinaus wurden wertberichtigte Forderungen mit einem Nominalvolumen in Höhe von 258,3 Mio. € (2024: - Mio. €) an die QUARTERBACK Immobilien-Gruppe zu 1 € veräußert. Des Weiteren wurden wertberichtigte Forderungen mit einem Nominalvolumen in Höhe von 52,0 Mio. € (2024: - Mio. €) in die Kapitalrücklage der QUARTERBACK Immobilien AG eingelegt.
Übrige At-Equity-Beteiligungen
Zusätzlich zu diesen Beteiligungen hält Vonovia Anteile an 14 (31. Dezember 2024: 15) weiteren Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden und derzeit von untergeordneter Bedeutung sind; notierte Marktpreise liegen nicht vor.
Für diese Unternehmen erfolgte, sofern entsprechende Finanzinformationen vorliegend waren, eine Fortschreibung der Anteile.
Die nachstehende Tabelle gliedert in aggregierter Form den Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis dieser Unternehmen auf:
Aggregierte Informationen am Buchwert und den Anteil am Gewinn und sonstigen Ergebnis
in Mio. € | 31.12.2024 | 31.12.2025 | |||
Buchwert der Anteile an nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen | 49,3 | 197,0 | |||
Anteil des Konzerns am Ergebnis der nicht wesentlichen at-equity einbezogenen Gesellschaften | 10 % bis 50 % | 10 % bis 50 % | |||
Anteiliges Gesamtergebnis | -5,6 | -3,6 | |||
Zum 31. Dezember 2024 hielt Vonovia 100 % der Anteile an der Delphinus SubCo GmbH. Im 3. Quartal 2025 wurden 51 % der Anteile an Apollo Capital Management L.P. verkauft, sodass Vonovia fortan mit 49 % an der Delphinus SubCo GmbH beteiligt ist. Als Folge des Verkaufs und des damit verbundenen Kontrollverlusts wird die Gesellschaft ab dem Verkaufszeitpunkt der Anteile als at-equity einbezogenes Unternehmen bilanziert. In die Delphinus SubCo GmbH wurden 20 % der Deutsche Wohnen SE-Anteile eingelegt. Dabei wird auf den wirtschaftlichen Gehalt des Beteiligungsverhältnisses abgestellt und die Beteiligungsverhältnisse ausschließlich in der Beziehung zu dritten Anteilseignern dargestellt.
Im Zuge des Verkaufs wurde ein Darlehen in Höhe von 150,0 Mio. € an die Gesellschaft gegeben. Dieses wird inklusive Zinsen unter den Buchwerten der Anteile an der nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen gezeigt.
Zum 31. Dezember 2025 ist in Höhe von 1,4 Mio. € ein Währungseffekt für die schwedischen Beteiligungen enthalten.
In Bezug auf die weiteren 14 Unternehmen bestehen keine maßgeblichen finanziellen Verpflichtungen oder Garantien/Bürgschaften von Vonovia gegenüber den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen.
Für diese Unternehmen erfolgte, sofern entsprechende Finanzinformationen vorliegend waren, eine Fortschreibung der Anteile.